Amtsgericht Bottrop: Beirat darf bei bestehender Verwaltung keine Eigentümerversammlung einberufen

Der Fall: Streit um Einberufung einer Versammlung

Die Klägerin, eine Wohnungseigentümergemeinschaft in Bottrop, hatte im Februar 2025 per einstweiliger Verfügung verhindern wollen, dass der Beklagte eine von ihm für den 14. März 2025 angesetzte Eigentümerversammlung abhält. Zur Begründung führte sie an, dass ausschließlich die Hausverwaltung zur Einberufung berechtigt sei.

Das Gericht folgte diesem Antrag und untersagte dem Beklagten im März 2025 vorläufig die Durchführung der Versammlung. Da die Versammlung daraufhin nicht stattfand, erklärte die Klägerin das Verfahren später für erledigt. Der Beklagte widersprach jedoch dieser Erledigungserklärung und berief sich darauf, dass die Verwaltung mit Ablauf des 31. Dezember 2024 abberufen worden sei. Er habe daher als Beiratsvorsitzender handeln dürfen.

Rechtslage: § 24 WEG als Maßstab

Gemäß § 24 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist allein die Verwaltung befugt, Eigentümerversammlungen einzuberufen. Nur in Ausnahmefällen, wenn keine Verwaltung bestellt ist oder die Verwaltung sich pflichtwidrig weigert, darf der Beirat oder ein gerichtlich ermächtigter Eigentümer tätig werden (§ 24 Abs. 3 WEG).

Beruft hingegen ein nicht befugter Eigentümer eine Versammlung ein, sind sämtliche dort gefassten Beschlüsse formell fehlerhaft und anfechtbar. Diese Rechtsfolge wird in der Rechtsprechung seit langem vertreten.

Gerichtliche Bewertung

Das Amtsgericht Bottrop stellte klar, dass die Klägerin eine ordnungsgemäße Verwaltung nachweisen konnte: Im Protokoll der Eigentümerversammlung vom 4. Dezember 2024 war die Hausverwaltung bis Ende 2025 bestellt worden. Die gegenteilige Behauptung des Beklagten, es habe sich um einen Schreibfehler gehandelt oder die Versammlung sei polizeilich aufgelöst worden, wertete das Gericht als nicht substantiiert.

Auch der Hinweis des Beklagten auf eine weitere Versammlung am 16. Dezember 2024 überzeugte das Gericht nicht. Selbst wenn dort erneut über die Neubestellung der Verwaltung diskutiert wurde, ließ sich daraus nicht schließen, dass die Bestellung vom 4. Dezember 2024 unwirksam war. Vielmehr habe die Ablehnung einer Neubestellung gerade dafür gesprochen, dass bereits eine gültige Bestellung bis Ende 2025 bestand.

Fazit

Das Urteil verdeutlicht, dass Wohnungseigentümer und Beiräte bei der Einberufung von Versammlungen strikte Grenzen zu beachten haben. Nur wenn keine Verwaltung mehr im Amt ist oder diese sich weigert, eine Versammlung einzuberufen, kann der Beirat tätig werden. Anderenfalls drohen formell fehlerhafte Beschlüsse und kostspielige Rechtsstreitigkeiten.

Zudem betonte das Gericht die Übertragbarkeit der Grundsätze zur „einseitigen Erledigungserklärung“ (§ 264 Nr. 2 ZPO) auf Verfahren des einstweiligen Rechtsschutzes: Selbst wenn sich das Verfahren durch Zeitablauf erledigt, bleibt zu prüfen, ob die einstweilige Verfügung ursprünglich rechtmäßig war.

Vergleichbare Urteile zur Einberufung von Eigentümerversammlungen

• Amtsgericht Bottrop – Az.: 20 C 11/25, 18.07.2025
  Beirat darf keine Versammlung einberufen, solange Verwaltung bestellt ist; einstweilige Verfügung wirksam.
   
• Landgericht Dortmund – Az.: 1 T 19/22, 24.06.2022
  Einberufung durch Beirat kann per einstweiliger Verfügung untersagt werden.
   
• Amtsgericht München – Az.: 1291 C 2946/21, 25.02.2021
  In Pandemiezeiten keine Pflicht des Verwalters zur Einberufung; Beirat kann nicht ersatzweise einladen.
   
• Amtsgericht Offenbach am Main – Az.: 330 C 47/13, 26.04.2013
  Einberufung durch Nichtberechtigten unzulässig; einstweilige Verfügung möglich.
   
• Amtsgericht Berlin-Charlottenburg – Az.: 73 C 1005/12, 25.09.2012
  Verwalter kann unberechtigte Einberufung durch einstweilige Verfügung stoppen.
   
• Amtsgericht Fürth – Az.: 391 C 10212/08, 04.11.2008
  Einberufung durch Unzuständige unwirksam; Gericht kann vorläufigen Wirtschaftsplan anordnen.