Provisionsanspruch

Damit ein Makler einen Anspruch auf Provision hat, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

• Maklervertrag (Provisionsversprechen): Es muss ein wirksamer Maklervertrag bestehen, der die Zahlung einer Provision zusichert.  Der Vertrag kann schriftlich, mündlich oder durch schlüssiges Handeln (konkludent) zustande kommen.
   
• Tätigkeit des Maklers: Der Makler muss entweder den Nachweis einer Gelegenheit zum Vertragsabschluss 
  erbringen oder die Vermittlung eines Vertragsabschlusses vornehmen.
  • Nachweis: Bereitstellung aller relevanten Informationen, die den Kunden in die Lage versetzen, Vertragsverhandlungen aufzunehmen.
  • Vermittlung: Aktive Einwirkung auf die Parteien, um einen Vertrag zustande zu bringen.
     
• Ursachenzusammenhang (Kausalität): Die Tätigkeit des Maklers muss für den Abschluss des Hauptvertrags ursächlich sein. Mitursächlichkeit ist ausreichend, sofern die Maklertätigkeit wesentlich zum Vertrag 
  beigetragen hat.
   
• Abschluss eines rechtswirksamen Hauptvertrags: Ein gültiger Hauptvertrag (z. B. Kauf-, Miet- oder Pachtvertrag) muss zustande kommen.

Provisionsregelungen

Die Höhe der Provision kann frei vereinbart werden, sofern keine gesetzlichen Einschränkungen greifen.

Falls keine Vereinbarung besteht, gilt die übliche Provision nach § 653 Abs. 2 BGB. Diese orientiert sich an den Marktverhältnissen und beträgt in der Regel:

• Beim Kauf von Immobilien: 3 % des Kaufpreises zuzüglich Umsatzsteuer.
   
• Bei Mietverträgen: Bis zu zwei Monatskaltmieten zuzüglich Umsatzsteuer (bei Wohnraum).

Der Makler hat keinen Provisionsanspruch, wenn:

• Sozialwohnungen vermittelt werden.
   
• Eine Interessenkollision vorliegt (z. B. bei Verflechtung von Makler und Vertragspartei).
   
• Gesetzesverstöße vorliegen, z. B. doppelte Provision ohne Offenlegung oder Verschweigen relevanter Informationen (z. B. Kündigungssperrfrist bei Umwandlungsobjekten).
   
• Der Hauptvertrag nichtig ist oder erfolgreich angefochten wurde.

Scheitern des Hauptvertrags

Provisionsanspruch besteht 

• bei Rücktritt vom Hauptvertrag (sofern keine Anfechtungsgrund besteht)
   
• bei einvernehmlicher Vertragsauflösung des Hauptvertrags

Provisionsanspruch besteht nicht

• bei erfolgreicher Anfechtung des Hauptvertrags
   
• bei Nichtigkeit des Hauptvertrags
   
• bei nicht erteilten behördlichen Genehmigungen

Provisionsteilung zwischen Verkäufer und Käufer

Seit dem 23. Dezember 2020 gilt in Deutschland eine gesetzliche Regelung, die die Provisionsteilung zwischen Verkäufer und Käufer bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser vorschreibt. Diese Neuerung wurde durch das Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser eingeführt und zielt darauf ab, die finanziellen Belastungen für Immobilienkäufer zu senken und mehr Transparenz in die Maklerprovisionen zu bringen.

Grundsatz der Provisionsteilung (§ 656c BGB)

• Wird ein Makler für den Verkäufer tätig, darf er von einem Käufer nur dann eine Provision verlangen, wenn auch der Verkäufer eine Provision zahlt.
   
• Die Höhe der Provision, die der Käufer zahlt, darf nicht höher sein als die vom Verkäufer gezahlte Provision.

Beispiele:

Beauftragung durch den Verkäufer: Ein Verkäufer beauftragt den Makler, seine Immobilie zu vermitteln, und zahlt eine Provision in Höhe von 3 % des Kaufpreises. Der Käufer schuldet dem Makler maximal ebenfalls 3 %, wenn eine entsprechende Vereinbarung getroffen wird. Eine höhere Provisionsforderung gegenüber dem Käufer ist unzulässig.

Beauftragung durch beide Parteien: Wenn Maklerverträge mit beiden Parteien geschlossen werden, können diese unabhängig voneinander die Höhe der jeweiligen Provisionszahlung regeln. Die Vereinbarungen müssen aber transparent und schriftlich dokumentiert werden.

Verzicht auf Provision durch den Verkäufer: Verzichtet der Verkäufer darauf, eine Provision zu zahlen, kann der Makler keine Provision vom Käufer verlangen.

Das „Bestellerprinzip“ in der Wohnraumvermittlung

Mit Einführung des „Bestellerprinzips“ am 1. Juni 2015 hat sich die Kostentragungspflicht in der Wohnraumvermittlung grundlegend geändert. Dieses Prinzip soll sicherstellen, dass derjenige, der den Makler beauftragt, auch die Maklerkosten trägt.

Der Makler kann die Provision ausschließlich von der Person verlangen, die ihn tatsächlich beauftragt hat – in der Regel der Vermieter. Der Mieter wird nur dann provisionspflichtig, wenn er den Makler explizit mit der Suche nach einer Wohnung beauftragt und dieser ausschließlich auf seine Initiative tätig wird.

Vermieter dürfen die Maklerkosten nicht auf den Mieter umlegen, selbst wenn ein Maklervertrag besteht. Dies verhindert eine Umgehung des Bestellerprinzips.

Provisionsberechnung

Nettopreise vs. Bruttopreise: Falls nichts anderes vereinbart ist, wird die Provision auf Basis des Bruttoverkaufspreises bzw. der 
Bruttomiete (einschließlich Umsatzsteuer) berechnet.

Umsatzsteuer auf Provision: Der Makler muss klarstellen, ob die Provision „zuzüglich Umsatzsteuer“ zu zahlen ist. Falls dies nicht 
explizit geregelt ist, wird sie als Bruttowert interpretiert.

Verhältnis zu Kauf- und Mietnebenkosten: Zusatzvereinbarungen, wie Nebenverträge zu Kaufnebenkosten, können die Berechnungsgrundlage 
beeinflussen.