Betretungs- und Besichtigungsrecht des Vermieters

Das Betretungs- und Besichtigungsrecht des Vermieters bei Mietwohnungen ist ein wichtiges Thema im Mietrecht. Grundsätzlich haben Vermieter kein generelles Recht, die Wohnung des Mieters zu betreten und zu besichtigen. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter bereits lange Zeit in der Wohnung lebt und der Vermieter diese noch nie betreten hat. Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 08.06.2014 (Az. VIII ZR 289/13) klargestellt, dass ein allgemeines Besichtigungsrecht nicht existiert und der Vermieter stets ein berechtigtes Interesse für die Besichtigung nachweisen muss.

Vertragsklauseln, die dem Vermieter ein uneingeschränktes Besichtigungsrecht gewähren, verstoßen gegen § 307 Abs. 1 BGB und sind somit unwirksam. Dies hat das Amtsgericht Stuttgart-Bad Cannstatt in seiner Entscheidung vom 27.10.2014 (Az. 6 C 1267/14) bestätigt.

Ein berechtigtes Interesse für eine Wohnungsbesichtigung kann jedoch in verschiedenen Situationen vorliegen. Dazu gehören beispielsweise:

• Die Notwendigkeit von Wartungs-, Instandsetzungs-, Modernisierungs- oder Sanierungsarbeiten (§ 555a BGB)
   
• Die Überprüfung, ob vereinbarte Schönheitsreparaturen durchgeführt wurden (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB)
   
• Der Verdacht auf vertragswidrige Nutzung (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB)
   
• Planungen zur Renovierung oder Modernisierung der Wohnung (§ 555a BGB)
   
• Die Kündigung der Wohnung durch den Mieter (§ 546 Abs. 1 BGB)
   
• Ein anstehender Verkauf der Wohnung (§ 577a BGB)

In diesen Fällen muss der Vermieter die Besichtigung rechtzeitig ankündigen und einen angemessenen Termin vorschlagen. Dabei ist auf die Belange berufstätiger Mieter Rücksicht zu nehmen. In Notfällen, wie bei einem Wasserrohrbruch, darf der Vermieter die Wohnung umgehend betreten (§ 555a Abs. 2 BGB). Ein Wohnungsbesichtigungsrecht besteht auch regelmäßig, um Messgeräte abzulesen oder bei Verdacht auf vertragswidrige Nutzung.

Verweigern Mieter die Besichtigung unbegründet, können Vermieter bei einem triftigen Grund eine gerichtliche Duldung der Besichtigung verlangen (§ 555a Abs. 3 BGB). Im Extremfall kann dies auch zu einer Kündigung führen (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Jegliches Betreten der Wohnung ohne Einwilligung des Mieters oder berechtigtes Interesse kann rechtliche Folgen nach sich ziehen und wird unter Umständen als Hausfriedensbruch gewertet (§ 123 StGB).

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass Vermieter kein generelles Betretungs- und Besichtigungsrecht haben, sondern stets ein berechtigtes Interesse nachweisen müssen. Mieter sollten berechtigte Besichtigungswünsche nicht grundlos verweigern, um rechtliche Konsequenzen zu vermeiden. Gleichzeitig müssen Vermieter die Privatsphäre ihrer Mieter respektieren und dürfen die Wohnung nur nach vorheriger Ankündigung und mit triftigem Grund betreten.

Es ist wichtig, dass beide Parteien ihre Rechte und Pflichten kennen und sich an die gesetzlichen Vorgaben halten. Im Zweifelsfall empfiehlt es sich, rechtlichen Rat einzuholen, um Konflikte zu vermeiden und eine einvernehmliche Lösung zu finden.