Die erfolgreiche Bewältigung der vielfältigen Risiken im Bauwesen erfordert eine sorgfältige Planung, umfassende Analysen und eine professionelle Projektorganisation. Durch die Umsetzung der wie folgt beschriebenen Maßnahmen können Bauprojekte sicherer und wirtschaftlicher realisiert werden. Eine kontinuierliche Kommunikation mit allen Beteiligten und die frühzeitige Berücksichtigung potenzieller Probleme sind entscheidend, um Risiken zu minimieren und den Projekterfolg zu gewährleisten.

Boden- und Baugrundrisiko

Problematik: 

Die geplante Bebauung des Bodens erfordert oft zusätzliche, nicht einkalkulierte Maßnahmen oder ist nur eingeschränkt möglich.

Ursachen:

• Kontaminierung des Bodens: Altlasten und Sprengkörperfunde stellen ein erhebliches Risiko dar.
• Bodendenkmäler: Archäologische Funde können den Bauprozess verzögern oder verändern.
• Hoher Grundwasserstand: Ein hoher Grundwasserstand kann die Bauarbeiten erschweren und zusätzliche Maßnahmen erforderlich machen.

Maßnahmen zur Risikoreduzierung:

• Umfangreiche Baugrunduntersuchungen: Baugrundgutachten und Altlastenuntersuchungen sind unerlässlich.
• Professionelle Vertragsgestaltung: Verträge sollten Bedingungen enthalten, die Risiken minimieren, z.B. Kauf unter aufschiebender Bedingung.

Genehmigungsrisiko

Problematik: 

Die erwartete Baugenehmigung wird nicht oder nur unter solchen Auflagen erteilt, die die Wirtschaftlichkeit des Projekts in Frage stellen.

Ursachen:

• Falsche Einschätzung der Baurechtssituation: Unzureichende Kenntnisse über die baurechtlichen Anforderungen können zu Problemen führen.
• Ermessensspielräume der Bauaufsichtsbehörden: Behörden haben oft großen Entscheidungsspielraum, der zu Verzögerungen führen kann.
• Einwände von Nachbarn: Betroffene Dritte können Einwände erheben, die das Genehmigungsverfahren verzögern.

Maßnahmen zur Risikoreduzierung:

• Frühzeitige Kommunikation: Regelmäßiger Dialog mit Genehmigungsbehörden und betroffenen Dritten ist wichtig.
• Berücksichtigung öffentlicher Interessen: Diese sollten bereits in der Projektkonzeption einfließen.
• Public Relations: Aufbau eines positiven öffentlichen Images, insbesondere bei Großprojekten.

Zeitrisiko

Problematik: 

Wird der geplante Zeitraum für die Herstellung und Vermarktung der Immobilie erheblich überschritten, können finanzielle Nachteile entstehen.

Ursachen:

• Interne Faktoren: Mangelhafte Organisation kann zu Verzögerungen führen.
• Externe Faktoren: Langfristige Genehmigungsverfahren sind ein häufiger Grund für Zeitüberschreitungen.

Maßnahmen zur Risikoreduzierung:

• Professionelle Projektorganisation: Effektive Zeit- und Terminplanung sowie Kontrolle sind essenziell.
• Regelmäßige Kommunikation: Ein kontinuierlicher Austausch mit allen Projektbeteiligten ist notwendig.
• Erfahrene Projektpartner: Die Auswahl fachlich versierter und erfahrener Partner ist entscheidend.
• Rechtzeitige Projektvermarktung: Frühzeitige Vermarktung kann finanzielle Risiken mindern.

Entwicklungsrisiko

Problematik: 

Die Immobilie lässt sich nicht wie geplant am Markt veräußern oder vermieten, oder sie ist aus technischen, wirtschaftlichen und planungsrechtlichen Gründen nicht realisierbar.

Ursachen:

• Fehlerhafte Markteinschätzung: Unrealistische Annahmen über Verkaufspreise, Mietniveau und Nachfrage.
• Unzureichende Standortanalyse: Falsche Bewertung des Standorts.
• Unrealistische Einschätzung eigener Möglichkeiten: Fehleinschätzung der wirtschaftlichen und technischen Fähigkeiten.

Maßnahmen zur Risikoreduzierung:

• Sorgfältige Selbstbewertung: Realistische Einschätzung der eigenen Fähigkeiten und Ressourcen.
• Systematische Analysen: Umfassende Markt-, Standort-, Nutzungskonzept-, Wettbewerbs-, Risiko- und Rentabilitätsanalysen.
• Rechtzeitige Vermarktung: Frühzeitige Aufnahme der Vermarktung des Projekts.

Kostenrisiko

Problematik: 

Die lange Entwicklungsdauer und die hohe Komplexität von Immobilienprojekten erschweren eine genaue Kostenprognose im frühen Planungsstadium.

Ursachen:

• Baugrundrisiken: Unvorhersehbare Bodenverhältnisse können zu Kostenüberschreitungen führen.
• Langwierige Genehmigungsverfahren: Verzögerungen können zusätzliche Kosten verursachen.
• Bauzeitverzögerungen: Unvorhersehbare Ereignisse und nachträgliche Planänderungen erhöhen die Kosten.
• Ungenaue Ausschreibungen: Fehlende Präzision in Ausschreibungen, Plänen und Anforderungsprofilen führt zu Kostensteigerungen.

Maßnahmen zur Risikoreduzierung:

• Kostenplanung und -management: Umfassende und präzise Planung und kontinuierliches Kostenmanagement.
• Erfahrene Baupartner: Auswahl erfahrener und kompetenter Baupartner.
• Festpreisvereinbarungen: Nutzung von Generalunternehmern mit Festpreisvereinbarungen zur Kostenkontrolle.

Finanzierungsrisiko

Problematik: 

Es besteht die Möglichkeit, dass ein Investor keine Bankfinanzierung erhält oder die Finanzierung teurer wird als erwartet.

Ursachen:

• Geringe Eigenkapitalausstattung: Erfordert einen hohen Fremdkapitaleinsatz.
• Zinsänderungsrisiko: Unsicherheit über die zukünftige Entwicklung der Kapitalmarktzinsen.

Maßnahmen zur Risikoreduzierung:

• Vermeidung voreiliger Entscheidungen: Keine finanziellen Verpflichtungen wie Grundstücksankauf vor endgültiger Projektentscheidung.
• Festzinsvereinbarungen: Vereinbarungen zur Vermeidung von Zinsänderungsrisiken.