Die Maklertätigkeit ist die wesentliche Grundlage für den Provisionsanspruch des Maklers und umfasst die beiden typischen Tätigkeitsfelder Nachweis und Vermittlung. Beide Tätigkeiten sind gleichrangig und können unabhängig voneinander zum Anspruch auf Provision führen, sofern sie kausal zum Abschluss eines Hauptvertrags beitragen. Ergänzend können vertragliche Regelungen 
auch spezifische Anforderungen oder Modifikationen vorsehen.

Nachweis

Der Nachweis ist die Offenlegung von Informationen, die den Maklerkunden in die Lage versetzen, mit der potenziellen Gegenpartei des Hauptvertrags in konkrete Vertragsverhandlungen zu treten.

Die Nachweisleistung ist erfüllt, wenn der Makler:

• das Objekt konkret benennt (z. B. Adresse, Größe, Zustand),
• den potenziellen Vertragspartner eindeutig identifiziert (Name, Kontaktdaten),
• und dadurch die Möglichkeit zur Aufnahme von Verhandlungen schafft.

Die bloße Mitteilung allgemeiner Informationen, etwa Listen von potenziellen Verkäufern oder Käufern, genügt in der Regel nicht. Ebenso wenig genügt die Mitteilung, dass ein Objekt auf dem Markt verfügbar ist, ohne konkrete Informationen zum Eigentümer oder Vermieter. Entscheidend ist, dass der Kunde durch die Nachweisleistung in die Lage versetzt wird, den Vertragspartner 
unmittelbar zu kontaktieren.

Wichtige Aspekte des Nachweises:

• Vollständigkeit
  Die Kontaktdaten des Vertragspartners müssen vollständig sein, es sei denn, der Kunde wünscht ausdrücklich eine eingeschränkte Mitteilung.
   
• Objektbezogenheit
  Es genügt nicht, nur die Vertragsbereitschaft zu einem beliebigen Vertrag nachzuweisen; der Nachweis muss sich auf das konkrete Objekt beziehen.
   
• Kausalität
  Der Abschluss des Hauptvertrags muss auf der Nachweisleistung des Maklers beruhen.

Besonderheit bei unvollständigem Nachweis: Auch ein unvollständiger Nachweis kann unter Umständen provisionsauslösend sein, z. B. wenn die fehlenden Informationen (etwa die Kontaktdaten) leicht zugänglich sind oder wenn der Kunde sie arglistig nutzt, um die Provisionspflicht zu umgehen.

Vermittlung

Die Vermittlung umfasst aktive Tätigkeiten des Maklers, die darauf abzielen, den Abschluss eines Hauptvertrags durch die Willensbildung der beteiligten Parteien herbeizuführen. Anders als beim Nachweis genügt es nicht, Informationen weiterzugeben; der Makler muss aktiv in den Vertragsprozess eingreifen und auf die Abschlussbereitschaft der Parteien einwirken.

Typische Vermittlungstätigkeiten sind:

• Verhandlungen über Kaufpreis, Mietbedingungen oder andere Vertragsmodalitäten.
   
• Abstimmung von Vertragsentwürfen und Organisation des Vertragsabschlusses.
   
• Einwirken auf die Willensbildung des Vertragspartners (z. B. Überzeugung zum Abschluss). 

Wichtige Aspekte der Vermittlung:

• Kausalität
  Die Vermittlung muss kausal für den Abschluss des Hauptvertrags sein.
   
• Aktives Handeln
  Die Tätigkeit des Maklers muss über die bloße Weitergabe von Informationen hinausgehen.
   
• Finalität
  Die Tätigkeit muss auf den Abschluss des Hauptvertrags gerichtet sein.

Vertragliche Modifikationen

Kombination von Nachweis- und Vermittlungsmaklervertrag

Maklerverträge können sowohl die Nachweis- als auch die Vermittlungstätigkeit umfassen. Eine typische Formulierung lautet: „Der Provisionsanspruch entsteht, sobald aufgrund unseres Nachweises oder unserer Vermittlung ein Hauptvertrag zustande gekommen ist.“ In diesem Fall genügt die Erbringung einer der beiden Tätigkeiten, um den Provisionsanspruch zu begründen.

Einseitige Schwerpunktsetzung

In besonderen Fällen kann vertraglich vereinbart werden, dass nur eine der beiden Tätigkeiten provisionsauslösend ist. Hierbei ist jedoch besondere Klarheit in der Formulierung erforderlich, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.

Ausnahmen und besondere Situationen

• Aufgedrängte Maklertätigkeit
  Ein Makler kann nicht einseitig durch die unaufgeforderte Erbringung einer Maklertätigkeit einen Provisionsanspruch begründen. Beispielsweise führt die unaufgeforderte Übersendung eines Exposés mit vollständigen Angaben nicht automatisch zu einem Provisionsanspruch, selbst wenn der Kunde das Objekt erwirbt.
   
• Kombination von Nachweis und Vermittlung
  In vielen Fällen kombinieren Makler Nachweis- und Vermittlungstätigkeit. Beispielsweise kann ein Makler zunächst durch die Benennung eines Objekts und eines potenziellen Vertragspartners eine Nachweistätigkeit entfalten, die er später durch aktive Vermittlungsbemühungen ergänzt.
   
• Erwerb im Rahmen der Zwangsversteigerung
  Ein Makler kann bei Erwerb eines Objekts im Rahmen einer Zwangsversteigerung in der Regel keine Provision verlangen, da kein Hauptvertrag zustande kommt. Hierbei handelt es sich um einen öffentlich-rechtlichen Vorgang. Eine Provisionspflicht kann jedoch durch eine ausdrückliche Individualvereinbarung begründet werden.