Die Ursächlichkeit der Maklertätigkeit ist eine der zentralen Voraussetzungen für den Provisionsanspruch des Maklers (§ 652 BGB). Ein Hauptvertrag muss infolge der Tätigkeit des Maklers – sei es durch Nachweis oder Vermittlung – zustande kommen. Dabei reicht es aus, wenn die Maklertätigkeit nicht die alleinige, sondern eine wesentliche Mitursache für den Vertragsabschluss darstellt (OLG München, Urteil vom 12.12.2016)

Nachweis oder Vermittlung als Voraussetzung

Ein Makler schuldet entweder den Nachweis einer Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags oder die Vermittlung eines Vertrags. Für den Anspruch auf Provision muss der Abschluss des Hauptvertrags als Arbeitserfolg des Maklers gewertet werden. Bloße zufällige Übereinstimmungen reichen hierfür nicht aus (BGH, Urteil vom 5.3.2020).

Unterbrechung des Kausalzusammenhangs

Ein Provisionsanspruch des Maklers entfällt, wenn der Kausalzusammenhang zwischen seiner Tätigkeit und dem Abschluss des Hauptvertrags unterbrochen wird. Dies kann durch äußere Umstände, Zeitablauf oder konkurrierende Makler verursacht werden.

Kündigung des Maklervertrags

Die Kündigung des Maklervertrags durch den Kunden unterbricht den Kausalzusammenhang in der Regel nicht, sofern der Hauptvertrag auf der Grundlage der zuvor erbrachten Maklertätigkeit zustande kommt. Entscheidend ist, ob die Maklertätigkeit den Vertragsschluss ermöglicht hat.

Beispiel: Ein Makler vermittelt dem Kunden Interessenten und übermittelt deren Kontaktdaten. Nach Kündigung des Maklervertrags schließt der Kunde mit einem der Interessenten einen Vertrag ab. Hier bleibt der Provisionsanspruch bestehen, da die Maklerleistung kausal war.

Zeitablauf

Ein erheblicher zeitlicher Abstand zwischen der Maklertätigkeit und dem Abschluss des Hauptvertrags kann den Kausalzusammenhang entfallen lassen. Nach der Rechtsprechung wird die Ursächlichkeit der Maklertätigkeit vermutet, wenn der Hauptvertrag innerhalb eines Jahres nach der Tätigkeit des Maklers abgeschlossen wird (BGH, Urteil vom 5.3.2020). Überschreitet der Zeitraum ein Jahr, trägt der Makler die Beweislast für die fortdauernde Kausalität.

Beispiel: Ein Kunde lehnt das Kaufangebot eines Maklers zunächst ab. Ein Jahr später akzeptiert er ein neues, günstigeres Angebot des Verkäufers. Hier entfällt die Ursächlichkeit, da der Preisnachlass und der lange Zeitraum entscheidend waren.

Mehrere Makler

Wenn mehrere Makler tätig werden, gilt der Grundsatz, dass nur der erste Nachweis oder die erste Vermittlung provisionsauslösend ist, sofern sie kausal für den Abschluss des Hauptvertrags war. Die Mitursächlichkeit des Erstmaklers kann jedoch bestehen bleiben, auch wenn ein Zweitmakler die Verhandlungen abschließt.

Beispiel: Ein Makler präsentiert einem Kunden ein Objekt und führt erste Verhandlungen. Später schließt ein anderer Makler den Hauptvertrag mit dem Kunden ab. Der Erstmakler kann dennoch Anspruch auf Provision haben, wenn seine Tätigkeit den Vertragsabschluss mitverursacht hat (OLG Hamm, Urteil vom 27.2.2014).

Vorkenntnis des Kunden

Ein Kunde kann sich auf die Vorkenntnis des Vertragsangebots berufen, um den Provisionsanspruch des Maklers zu bestreiten. Die Vorkenntnis muss jedoch konkret und umfassend sein, einschließlich der Kenntnis der Abschlussbereitschaft der anderen Vertragspartei. Zusätzliche Informationen des Maklers können die Ursächlichkeit der Tätigkeit trotz Vorkenntnis begründen.

Beispiel: Ein Kunde kennt das Mietobjekt und den Vermieter, weiß jedoch nicht, dass dieser Nachmieter sucht. Der Makler informiert den Kunden über die Vermietungsbereitschaft. Hier bleibt die Ursächlichkeit des Maklers bestehen.