Miete

Im Rahmen eines Mietverhältnisses ist es die Pflicht des Mieters, die Miete als Gegenleistung für die Nutzung der Immobilie zu zahlen. Dies ergibt sich aus § 535 Absatz 2 BGB, wo festgelegt ist, dass die Zahlung der Miete grundsätzlich alle Kosten abdeckt, die mit der Immobilie verbunden sind, wie in § 535 Absatz 1 Satz 3 BGB beschrieben. Allerdings ist es in der Mietpraxis üblich, dass neben der Kaltmiete, also dem Betrag für die reine Überlassung der Immobilie, auch die Betriebskosten vom Mieter übernommen werden. Diese zusätzlichen Kosten entstehen durch die Nutzung der Immobilie (beispielsweise Wasserverbrauch, Müllentsorgung) oder sind mit dem Besitz des Grundstücks verbunden (wie Grundsteuer oder Versicherungen). Die Abrechnung dieser Nebenkosten erfolgt je nach individueller Vereinbarung entweder pauschal oder als Vorauszahlung.

Für Mietverhältnisse, die nach dem 1. September 2001 eingegangen wurden, muss Laut § 556b Absatz 1 BGB die Miete zu Beginn des Monats, spätestens jedoch am dritten Werktag gezahlt werden, sofern im Mietvertrag nichts anderes festgelegt ist. Sonn- und Feiertage werden nicht zu den Werktagen gezählt. Obwohl der Samstag grundsätzlich als Werktag gilt, wird er bei der Feststellung des Fälligkeitstermins nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs nicht einbezogen, da an Samstagen keine Banküberweisungen durchgeführt werden.

Es ist ausreichend, wenn der Mieter den Zahlungsauftrag bis zum dritten Werktag erteilt hat und sein Konto die notwendigen Mittel aufweist. Dies bedeutet, dass der tatsächliche Eingang des Geldes auf dem Konto des Vermieters nicht unbedingt bis zum dritten Werktag erfolgen muss. Die rechtzeitige Anweisung der Überweisung durch den Mieter ist demnach entscheidend, nicht der Moment des Geldeingangs beim Vermieter.

Demzufolge trägt der Mieter nicht das Risiko von Verzögerungen im Bankverkehr, solange der Zahlungsauftrag rechtzeitig erteilt wurde. Eine Vertragsklausel, die darüber hinausgehende Anforderungen stellt, indem sie beispielsweise den Geldeingang beim Vermieter als Kriterium für die Rechtzeitigkeit festlegt, wäre dementsprechend ungültig, da sie den Mieter unangemessen benachteiligen würde. 

Diese Auslegung wurde durch das Bundesgerichtshofurteil im Fall VIII ZR 222/15 bestätigt. Laut Auffassung des BGH ist es wesentlich, dass der Begriff des Entrichtens, wie er im allgemeinen Sprachgebrauch verstanden wird, als Synonym für das Bezahlen eines Geldbetrages gilt. Dies bedeutet, dass im Kontext des § 556b Abs. 1 BGB nicht zwingend der physische Geldeingang auf dem Konto des Vermieters erforderlich ist, um die Mietzahlung als fristgerecht zu betrachten. Vielmehr ist entscheidend, dass der Mieter den Auftrag zur Überweisung der Miete rechtzeitig erteilt, also spätestens bis zum dritten Werktag des jeweiligen Zeitabschnitts, und dass sein Konto die erforderlichen Mittel aufweist. Diese Interpretation stellt klar, dass die rechtzeitige Anweisung der Zahlung durch den Mieter im Vordergrund steht, nicht der Moment, in dem die Miete auf dem Konto des Vermieters eingeht.

Für vor dem 1. September 2001 geschlossene Mietverträge gelten die individuell vereinbarten Bedingungen. Fehlt eine solche Vereinbarung, ist eine Zahlung bis Monatsende möglich, entsprechend der damals gültigen Regelung.

Mietzahlungen fallen unter die Kategorie der Schickschulden. Dies bedeutet, dass es in der Verantwortung des Mieters liegt, die Miete eigenständig und auf eigene Kosten an den Wohnort des Vermieters zu senden, wie in §270 BGB festgelegt. Oftmals ist in Mietverträgen spezifiziert, auf welchem Weg und an welchen Ort die Mietzahlung zu leisten ist.

Wird ein Lastschriftverfahren vereinbart, handelt es sich um eine Holschuld. In diesem Zusammenhang sind Klauseln, die ein Abbuchungsverfahren oder eine unwiderrufliche Einzugsermächtigung ohne explizite Zustimmung des Mieters vorsehen, nicht wirksam. Daher ist es erforderlich, dass ausdrückliche Einzugsermächtigungen eingeholt werden.

Ein Mieter kommt auch ohne gesonderte Mahnung in Verzug, da der Zeitpunkt der Mietzahlung kalendermäßig festgelegt ist und somit eine Mahnung überflüssig ist. Dennoch ist es in der Praxis üblich, dass zunächst Zahlungserinnerungen oder Mahnungen an den Mieter gesendet werden, um eindringlich auf die im Mietvertrag festgelegte Zahlungsverpflichtung aufmerksam zu machen. 

Ein gestaffeltes Vorgehen kann von einer freundlichen Erinnerung über mehrere Stufen der Abmahnung bis hin zur Beantragung eines gerichtlichen Mahnbescheids führen, wobei das Ziel ist, gerichtliche Verfahren und damit verbundene Kosten zu vermeiden. Sollte der Mieter trotz der Erinnerung die Miete über zwei aufeinanderfolgende Monate nicht oder nur teilweise zahlen, kann dies gemäß §543 BGB in Verbindung mit §569 BGB zur fristlosen Kündigung führen.

Im Rahmen eines Mietvertrags können diverse Methoden für die Übermittlung der Mietzahlungen festgelegt werden, darunter:

• Bargeldzahlung
• Zahlung per Verrechnungsscheck
• Überweisung für jede einzelne Zahlung
• Einrichtung eines Dauerauftrags
• Erteilung einer Einzugsermächtigung für Lastschriftverfahren
• Erteilung eines Abbuchungsauftrags

Bargeldzahlungen sind inzwischen unüblich, da die meisten Mieter Girokonten besitzen und Zahlungen in der Regel unbar erfolgen. Verrechnungsschecks sind meist nur für Einmalzahlungen, wie die Kautionszahlung, sinnvoll, da sie für regelmäßige Zahlungen unpraktisch sind. Die manuelle Überweisung jeden Monat ist ebenfalls mühsam und fehleranfällig.

Ein Dauerauftrag ist ein bewährtes Verfahren, das bei genügender Kontodeckung reibungslos funktioniert. Allerdings muss bei Änderungen der Mietsumme der Auftrag angepasst werden. Das effizienteste System ist die Einzugsermächtigung, bei der der Mieter dem Vermieter erlaubt, die Miete direkt vom Konto abzubuchen. Diese Methode ist für den Mieter kostenfrei, birgt jedoch das Risiko kostenintensiver Rückbuchungen bei unzureichender Kontodeckung. Der Vermieter muss jegliche Änderungen des Abbuchungsbetrags vorher ankündigen.

Der Abbuchungsauftrag ist für Mietzahlungen ungewöhnlich, da er keine Widerspruchsmöglichkeit bietet und daher problematisch ist.