Ein Makler kann seinen Provisionsanspruch nur geltend machen, wenn infolge seiner Tätigkeit ein sogenannter Hauptvertrag zustande kommt (§ 652 BGB). In der Immobilienbranche sind dies typischerweise Kauf-, Miet- oder Pachtverträge. Für den Provisionsanspruch genügt es, dass ein rechtswirksamer schuldrechtlicher Vertrag abgeschlossen wird – etwa ein notarieller Kaufvertrag bei Immobiliengeschäften. Ob der Erwerber später auch als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird, ist für den Anspruch des Maklers irrelevant (BGH, Urteil vom 20.2.1997, III ZR 208/95).

Wesentliche Voraussetzungen

• Wirksamkeit des Hauptvertrags
  Der Hauptvertrag muss rechtsgültig geschlossen sein. Verträge, die aufgrund von Formmängeln oder Gesetzesverstößen nichtig sind, begründen keinen Provisionsanspruch. Ein typisches Beispiel ist ein Grundstückskaufvertrag, der ohne notarielle Beurkundung abgeschlossen wird (§ 311b Abs. 1 BGB).
   
• Unabhängigkeit von der Durchführung
  Ein einmal wirksam geschlossener Hauptvertrag bleibt für den Provisionsanspruch des Maklers maßgeblich, selbst wenn er später einvernehmlich aufgehoben oder nicht erfüllt wird (BGH, Urteil vom 14.7.2005, III ZR 45/05).

Bedingte Hauptverträge

Verträge, die unter einer aufschiebenden Bedingung abgeschlossen werden, lösen den Provisionsanspruch des Maklers erst aus, wenn die Bedingung eintritt (§ 652 Abs. 1 Satz 2 BGB). Wird etwa die Wirksamkeit eines Grundstückskaufvertrags von der Erteilung einer Baugenehmigung abhängig gemacht, entsteht der Provisionsanspruch erst bei Genehmigungserteilung. Eine fehlende Genehmigung führt dazu, dass kein Anspruch entsteht (LG Berlin, Urteil vom 27.9.2007, 9 O 141/07).

Rücktritt und Anfechtung

Ein Rücktritt vom Hauptvertrag hat grundsätzlich keinen Einfluss auf den Provisionsanspruch, da der Makler nicht das Risiko der Vertragsdurchführung trägt. Wird ein Vertrag jedoch erfolgreich angefochten, gilt er als von Anfang an nichtig, wodurch auch der Provisionsanspruch entfällt (§ 142 BGB).

Beispiel: Wird ein Käufer arglistig über Altlasten auf einem Grundstück getäuscht und der Kaufvertrag daraufhin angefochten, verliert der Makler seine Provision, auch wenn er selbst nicht getäuscht hat (BGH, Urteil vom 10.6.2021, IX ZR 157/20)