Kaution

Bei einer Kaution handelt es sich um Hinterlegung eines Geldbetrages beim Vermieter, auf die dieser zurückgreifen kann, wenn der Mieter mit der Erfüllung seiner Miet- oder Schadensersatzpflichten in Verzug gerät. Die Kaution muss vertraglich vereinbart sein.

Die Vorschriften des § 551 BGB sind nur für Wohnraummietverhältnisse zu beachten. Für Geschäftsraummietverhältnisse gelten keine Vorschriften zur Kaution.

Höhe

Die Sicherheit darf höchstens das Dreifache der Monatsmiete betragen (ohne Betriebs- und Heizkosten). Der Mieter ist zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die weiteren Teilzahlungen sind zusammen mit den Mietzahlungen unmittelbar danach zu leisten.

Aufbewahrung und Verzinsung

Der Vermieter muss die Kaution bei einem Kreditinstitut als Sparguthaben zum üblichen Zinssatz mit dreimonatiger Kündigungsfrist und getrennt von seinem Vermögen anlegen. Die tatsächlich anfallenden Zinsen und Erträge aus dem Kautionsbetrag stehen dem Mieter zu. Der Mieter hat allerdings keinen Anspruch auf jährliche Abrechnung und Auszahlung des Zinsbetrags.

Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim besteht für den Vermieter keine Pflicht, die Sicherheitsleistung zu verzinsen.

Die Mietparteien können auch eine andere Anlageform wie zum Beispiel Aktien vereinbaren. Aktien bergen hohe Risiken, weshalb diese Anlageform nicht zu empfehlen ist.

Der Kautionsbetrag wird in der Regel überwiesen oder bar ausgehändigt. Es kann aber vereinbart werden, dass die Sicherheitsleistung in anderer Form als in Geld erbracht werden muss (z. B. Bürgschaft eines Dritten, Verpfändung eines auf den Namen des Mieters angelegten Sparbuchs, Sicherungsübereignung von Wertgegenständen).
 

Verwendung

Die Kaution dient dem Vermieter als Sicherheit für alle künftigen Ansprüche aus dem Mietverhältnis, insbesondere Ansprüche aufgrund von Schäden an der Wohnung. Ein Teil der Kaution oder gar die Kaution in voller Höhe darf einbehalten werden, wenn die jährliche Betriebskostenabrechnung noch aussteht und eine Nachzahlung zu erwarten ist; Mietrückstände bestehen; Schadensersatzansprüche wegen Beschädigung der Mietsache vorliegen; Schadensersatzansprüche wegen sonstiger Vertragsverletzungen geltend gemacht werden können; Ansprüche auf Durchführung von Schönheitsreparaturen und Schadensersatzansprüche wegen Unterlassung solcher Arbeiten gegeben sind; oder wenn eine Nutzungsentschädigung wegen verspäteter Räumung gerechtfertigt ist.

Bei Sozialwohnungen darf die Kaution nicht gegen Mietzinsforderungen und Forderungen aus Betriebskostenrückständen aufgerechnet werden.
 

Rückzahlung

Der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution wird erst nach Rückgabe der Mietsache fällig. Es besteht keine gesetzlich geregelte oder allgemein gültige Abrechnungsfrist. Nach der Rechtsprechung wird dem Vermieter in der Regel eine Frist von drei bis sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses gewährt. Ein Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen Schäden an der Mietsache verjährt nach sechs Monaten.