Ein Mietvertrag ist ein zweiseitiges Rechtsgeschäft, das durch zwei übereinstimmende Willenserklärungen zustande kommt, die als Antrag/Angebot und Annahme bezeichnet werden (§§ 145 ff. BGB).

Form

Für Mietverträge sind keine besonderen Formvorschriften vorgeschrieben. Sie können also schriftlich, mündlich oder konkludent (schlüssiges Verhalten) abgeschlossen werden.

Ausnahme: Werden Mietverträge für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gelten diese für unbestimmte Zeit (§ 550 BGB).

Aus Beweisgründen sollten Mietverträge schriftlich abgeschlossen werden. Besteht ein Mietvertag aus mehreren Blättern, so muss die Zusammengehörigkeit der einzelnen Blätter durch Binden, Heften, Klammern etc. kenntlich gemacht werden sowie die Seiten fortlaufend nummeriert sein müssen.

Gestaltung

Für Mietverträge besteht der Grundsatz der Vertragsfreiheit. Das bedeutet, das Recht des „freien“ Bürgers, Verträge mit Anderen abzuschließen, ohne dass der Staat sich in den Inhalt, die Form des Vertrags oder die Wahl des Vertragspartners einmischen darf.

Für das Zustandekommen eines wirksamen Mietvertrages ist mindestens erforderlich, dass eine Einigung der Vertragspartner über Mietobjekt, Mietzweck, Miete und Mietdauer erfolgt. Haben die Vertragspartner andere Punkte nicht geregelt, so tritt an die Stelle dieser Regelungslücke die gesetzliche Regelung.

Grenzen der Vertragsfreiheit

Damit es nicht zu einem Machtungleichgewicht zwischen den Vertragsparteien kommt, schränkt das Bürgerliche Gesetzbuch diesen Grundsatz der Vertragsfreiheit ein, um bestimmte Personengruppen, in diesem Fall Verbraucher, zu schützen.

Verstoß gegen ein gesetzliches Verbot (§ 134 BGB)

Ein Rechtsgeschäft, das gegen ein gesetzliches Verbot verstößt, ist nichtig, wenn sich nicht aus dem Gesetz ein anderes ergibt.

Sittenwidrigkeit und Wucher (§ 138 BGB)

Ein Rechtsgeschäft, das gegen die guten Sitten verstößt, ist nichtig. Nichtig ist insbesondere ein Rechtsgeschäft, durch das jemand unter Ausbeutung der Zwangslage, der Unerfahrenheit, des Mangels an Urteilsvermögen oder der erheblichen Willensschwäche eines anderen sich oder einem Dritten für eine Leistung Vermögensvorteile versprechen oder gewähren lässt, die in einem auffälligen Missverhältnis zu der Leistung stehen.

Verstoß gegen das Gebot von Treu und Glauben (§ 242 BGB)

Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.

Überdies finden sich im BGB zahlreiche Vorschriften, von denen in einem Mietvertrag zu Lasten des Mieters nicht abgewichen werden darf.

Allgemeine Geschäftsbedingungen (§§ 305 bis 310 BGB)

Allgemeine Geschäftsbedingungen sind vorformulierte Vertragsbedingungen (Formularmietvertrag), die dazu bestimmt sind, mehrfach eingesetzt zu werden. Sie unterliegen einer besonderen Inhaltskontrolle durch die Gerichte. Diese entscheiden im Rechtsstreit darüber, ob bestimmte Bedingungen den Vertragspartner unangemessen benachteiligen oder ob sie zulässig sind.

Individuelle Vertragsabreden haben Vorrang vor Allgemeinen Geschäftsbedingungen (§ 305b BGB).

Verbotsvorschriften

Überraschende Klausel (§ 305c Abs. 1 BGB)

Ungewöhnliche Bestimmungen, womit der Vertragspartner nicht zu rechnen braucht. Beispiel: Der Mieter ist verpflichtet, wöchentlich das Auto des Vermieters zu reinigen.

Benachteiligungsklausel (§ 307 BGB)

Vereinbarungen, die den Vertragspartner entgegen den Geboten von Treu und Glauben benachteiligen. Beispiele: Dusch- und Badeverbote, Schönheitsreparaturklausel mit starren Fristen, Besuchsverbote

Unklarheitsregel (§ 305c Abs. 2 BGB)

Zweifel bei der Auslegung allgemeiner Geschäftsbedingungen gehen zu Lasten des Vermieters.

Klauselverbote (§§ 308, 309 BGB)

Beispiel: Verzicht auf das Mietminderungsrecht.