Ein Maklervertrag (Maklerauftrag) ist eine rechtlich bindende Vereinbarung zwischen einem Immobilienmakler und einem Auftraggeber, die darauf abzielt, durch Nachweis oder Vermittlung eines Vertrags (z. B. Kauf-, Miet- oder Pachtvertrag) einen Hauptvertrag zustande zu bringen. Im Kern verpflichtet sich der Makler, seine Tätigkeit im Interesse des Auftraggebers auszuführen, wobei die Vergütung (Provision) nur im Erfolgsfall geschuldet wird.

Zustandekommen eines Maklervertrags

Ein Maklervertrag kann auf verschiedene Arten zustande kommen, abhängig von der Art der Kommunikation und den konkreten Umständen, und bedarf grundsätzlich keiner besonderen Form. 

Er kann auf folgende Weisen geschlossen werden:

• Mündliche Vereinbarung
  Ein mündlich geschlossener Vertrag ist in der Regel gültig, jedoch birgt diese Form erhebliche Risiken, da der Makler die Beweislast trägt, um die Existenz und den Inhalt des Vertrags nachzuweisen.
   
• Schriftliche Vereinbarung
  Ein schriftlicher Vertrag bietet klare Beweisgrundlagen für beide Parteien. Die Unterschrift aller Beteiligten auf einer Vertragsurkunde dokumentiert die Zustimmung zu den vereinbarten Bedingungen.
   
• Konkludentes Verhalten
  Ein Vertrag kann durch schlüssiges Verhalten zustande kommen, wenn beispielsweise ein Interessent Maklertätigkeiten in Anspruch nimmt, die üblicherweise vergütungspflichtig sind. Ein solcher Vertrag setzt voraus, dass der Auftraggeber über die Provisionspflicht informiert war und diese stillschweigend akzeptiert hat.

Grundsätzlich ist die Schriftform stets zu empfehlen.

Textformpflicht

Für bestimmte Maklerverträge, insbesondere:

• die Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen oder Einfamilienhäuser (§ 656a BGB),
   
• die Vermittlung von Wohnraummietverträgen (§ 2 Abs. 1 Satz 2 WoVermRG),

ist die Textform zwingend vorgeschrieben. Die Textform verlangt eine lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger, etwa per E-Mail, Fax oder Papierdokument.

Arten des Maklervertrags

Maklerverträge lassen sich in drei Haupttypen unterteilen:

• Einfacher Maklervertrag
  Der Makler ist nicht verpflichtet, aktiv tätig zu werden. Der Auftraggeber kann weitere Makler beauftragen und selbstständig nach Interessenten suchen.
   
• Einfacher Makleralleinauftrag
  Der Makler verpflichtet sich zur Tätigkeit, wobei der Auftraggeber keine weiteren Makler einschalten darf. Eigene Bemühungen des Auftraggebers bleiben jedoch erlaubt.
   
• Qualifizierter Makleralleinauftrag
  Dieser Vertragstyp untersagt dem Auftraggeber sowohl das Beauftragen weiterer Makler als auch eigene Vermittlungs- oder Verkaufsbemühungen. Interessenten sind ausschließlich an den Makler zu verweisen. Diese Vertragsform erfordert eine klare und individuelle Vereinbarung. Eine allgemeine Regelung in AGB wäre unwirksam.

Inhalte des Maklervertrags

Ein Maklervertrag sollte eine klare und detaillierte Regelung der gegenseitigen Rechte und Pflichten enthalten. Wesentliche Vertragsbestandteile sind:

• Vertragsparteien
  Die vollständigen Angaben zu Makler und Auftraggeber müssen im Vertrag enthalten sein.
   
• Beschreibung des Objekts
  Die Immobilie muss genau beschrieben werden (z. B. Lage, Größe, Ausstattung).
   
• Art des angestrebten Hauptvertrags
  Der Vertrag sollte festlegen, ob ein Kauf-, Miet-, Pacht- oder ein anderer Vertrag vermittelt werden soll.
   
• Auftrag bzw. Angabe über der zu erbringenden Leistung
  • Nachweistätigkeit: Das Aufzeigen von Gelegenheiten zum Abschluss eines 
    Hauptvertrags.
  • Vermittlungstätigkeit: Aktive Unterstützung bei der Vertragsverhandlung.
     
• Unterlagenbereitstellung
  Der Auftraggeber verpflichtet sich, alle relevanten Unterlagen (z. B. Grundbuchauszüge, Baupläne) bereitzustellen.
   
• Vertragslaufzeit und Beendigung
  Die Vertragsdauer kann befristet oder unbefristet sein. Bei befristeten Verträgen endet das Vertragsverhältnis automatisch mit Fristablauf.

Ein Maklervertrag kann durch Klauseln ergänzt werden, etwa:

• Enthaftung
  Objektdaten stammen vom Verkäufer und wurden nicht geprüft
   
• Doppeltätigkeit
  Makler dürfen sowohl für Käufer als auch für Verkäufer tätig sein. Dabei gilt:
  • Im Bereich der Wohnungsvermittlung (§ 656c BGB) darf die Provision nicht 
    ausschließlich zu Lasten einer Partei gehen.
  • Ein Makler, der als Doppelmakler agiert, muss beide Parteien transparent über die Doppeltätigkeit informieren.
     
• Vorkenntnis
  Interessent ist verpflichtet, dem Makler umgehend mitzuteilen, wenn er das angebotene Objekt bereits kennt.
   
• Tätigkeitspflicht
   
• Unterrichtungspflicht
  Auftraggeber muss dem Makler unverzüglich mitteilen, wenn er kein Interesse mehr am Hauptvertrag hat
   
• Verschwiegenheitsflicht
  Auftraggeber muss das nachgewiesene Objekt/den nachgewiesenen Kaufinteressenten diskret behandeln
   
• Preisvorstellung des Auftraggebers
   
• Provision
  Höhe und Fälligkeit
   
• Aufwendungsersatz
  Pauschalen oder konkrete Erstattung der Maklerausgaben.
   
• Wirtschaftliche Gleichwertigkeit
  Provision vom Käufer auch bei Erwerb eines gleichwertig anderen Objektes.
   
• Ersatzgeschäfte
  Ein Ersatzgeschäft liegt vor, wenn anstelle des ursprünglich angestrebten Hauptvertrags ein anderer Vertrag zustande kommt (z. B. Kauf statt Miete). Eine Regelung zu Ersatzgeschäften ist in AGB möglich, jedoch nur, wenn sie klar formuliert ist.
   
• Zwischenverkauf
  Provision vom Käufer, auch wenn zwischenzeitlich der Eigentümer des Objektes wechselt
   
• Anspruch auf Kopie vom Kaufvertrag
   
• Anspruch auf Anwesenheit bei Vertragsverhandlungen
   
• Anspruch auf Anwesenheit beim Notartermin
   
• Folgegeschäfte
  Bei der Vermittlung von Mietverträgen wird gelegentlich festgelegt, dass der Makler auch für spätere Kaufverträge eine Provision erhält. Eine solche Klausel ist nur in Individualvereinbarungen wirksam, da sie erheblich von der typischen Maklertätigkeit abweicht.
   
• Weitere Vereinbarungen
  Vollmachten, Verweisungs- oder Hinzuziehungsklausel usw.

Beendigung des Maklervertrags

Ein Maklervertrag kann auf verschiedene Weisen enden, wobei die gewählte Vertragsart und der jeweilige Kontext eine Rolle spielen. Die Beendigung hat wesentliche Auswirkungen auf die Rechte und Pflichten beider Parteien, insbesondere im Hinblick auf die Provisionsansprüche des Maklers.

Ordentliche Kündigung

Eine Kündigung ist bei unbefristeten Maklerverträgen jederzeit ohne Angabe von Gründen möglich. Dies gilt sowohl für den Auftraggeber als auch für den Makler. Allerdings sollte berücksichtigt werden, dass der Makler seinen Provisionsanspruch nicht verliert, wenn er vor der Kündigung bereits eine Tätigkeit erbracht hat, die zum Abschluss eines Hauptvertrags geführt hat.

Außerordentliche Kündigung

Ein Maklervertrag kann außerordentlich gekündigt werden, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Ein solcher Grund kann z. B. in grobem Fehlverhalten des Maklers liegen, etwa wenn dieser entgegen den Interessen des Auftraggebers handelt. Auch eine unzureichende Tätigkeit des Maklers kann eine außerordentliche Kündigung rechtfertigen.

Befristung und Fristablauf

Befristete Maklerverträge enden automatisch mit Ablauf der vereinbarten Zeit. Eine Verlängerung bedarf einer erneuten Einigung zwischen den Parteien. Zu beachten ist, dass eine automatische Verlängerung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) nur unter strengen Bedingungen wirksam ist. Verlängerungsklauseln sind nur wirksam, wenn sie eine automatische Verlängerung um maximal drei Monate vorsehen. In AGB kann die Laufzeit eines Maklervertrags auf bis zu ein Jahr begrenzt werden.

Alleinaufträge: Diese sind häufig befristet. Ein „qualifizierter Alleinauftrag“, der den Auftraggeber stärker bindet, sollte klar die Pflichten und die Laufzeit regeln.

Aufhebungsvertrag

Die Parteien können einvernehmlich einen Aufhebungsvertrag schließen, der den Maklervertrag vorzeitig beendet. Dies bietet sich an, wenn beide Seiten kein Interesse mehr an einer weiteren Zusammenarbeit haben.

Tod oder Insolvenz

Mit dem Tod des Maklers oder des Auftraggebers endet der Maklervertrag. Ansprüche, die vor dem Tod entstanden sind, gehen auf die Erben über. Im Fall der Insolvenz des Maklers können dessen Tätigkeiten ebenfalls beendet werden, was in der Praxis häufig zu einem Verlust des Provisionsanspruchs führt.

Auswirkungen der Beendigung auf die Provision
Wenn der Makler bereits eine kausale Tätigkeit erbracht hat, die zum Abschluss eines Hauptvertrags führt, bleibt der Provisionsanspruch auch nach Kündigung bestehen. Entscheidend ist, dass die Tätigkeit des Maklers wesentlich oder ursächlich für den Vertragsschluss war.

Widerrufsrecht bei Fernabsatzgeschäften

Verbraucher haben das Recht, Maklerverträge, die im Wege des Fernabsatzes oder außerhalb der Geschäftsräume des Maklers geschlossen wurden, innerhalb von 14 Tagen zu widerrufen. Der Makler ist verpflichtet, den Verbraucher über dieses Recht zu belehren. Ohne eine korrekte Widerrufsbelehrung verlängert sich die Widerrufsfrist entsprechend.

Haftung des Maklers

Grundsatz der Haftungsbeschränkung

Der Makler haftet grundsätzlich für Pflichtverletzungen im Rahmen des Vertragsverhältnisses. Allerdings kann die Haftung für leichte und normale Fahrlässigkeit in Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) begrenzt werden. Eine solche Begrenzung ist jedoch unwirksam, wenn 
sie:

• bei Verletzung von Leben, Körper oder Gesundheit greift (§ 309 Nr. 7 BGB),
• oder bei grober Fahrlässigkeit und Vorsatz erfolgt.

Haftung bei falschen Angaben

Der Makler haftet, wenn er wesentliche Informationen zur Immobilie absichtlich oder fahrlässig falsch angibt („Angaben ins Blaue hinein“). Dies gilt insbesondere, wenn der Makler Aussagen trifft, ohne die Fakten geprüft zu haben. Die Haftung wird verschärft, wenn der Auftraggeber nachweislich auf diese Angaben vertraut hat.

Haftungsausschluss in AGB

Ein vollständiger Haftungsausschluss ist unwirksam, wenn er dem Auftraggeber jegliche Rechte entzieht. Der Makler sollte in AGB klar und eindeutig formulieren, welche Haftungsbeschränkungen gelten, um Streitigkeiten vorzubeugen.

Klauselkontrolle bei AGB im Maklervertrag

Maklerverträge enthalten oft vorformulierte Bedingungen, die als Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) gelten. Diese unterliegen einer strengen Klauselkontrolle gemäß den §§ 305 ff. BGB.

Anforderungen an wirksame AGB

Transparenzgebot
AGB müssen klar formuliert sein, sodass der Auftraggeber die Tragweite der Regelungen verstehen kann.

Keine unangemessene Benachteiligung
Klauseln, die den Auftraggeber einseitig 
benachteiligen, sind unwirksam (§ 307 BGB).

Einbeziehung in den Vertrag
AGB müssen dem Auftraggeber bei Vertragsschluss zugänglich 
gemacht und ausdrücklich einbezogen werden.

Unwirksame Klauseln

Typische unwirksame Klauseln sind:

Eigenverkaufsverbot
Eine Klausel, die den Auftraggeber ohne Individualvereinbarung verpflichtet, keine Eigengeschäfte zu tätigen.

Aufwendungsersatzpauschalen
Pauschalen, die deutlich über den tatsächlichen Aufwendungen liegen, gelten als verdeckte Provisionsregelungen und sind unwirksam.

Fälligkeitsregelungen
Eine Klausel, die die Provision fällig stellt, bevor der Hauptvertrag wirksam zustande gekommen ist.

Individualvereinbarungen und deren Vorrang

Eine Individualvereinbarung hat gemäß § 305b BGB stets Vorrang vor AGB. Voraussetzung ist jedoch, dass die Vereinbarung tatsächlich verhandelt wurde und auf die individuellen Bedürfnisse des Auftraggebers eingeht.

Der Makler muss im Streitfall beweisen, dass eine Individualvereinbarung getroffen wurde. Es empfiehlt sich, individuelle Regelungen schriftlich festzuhalten und von beiden Parteien zu unterzeichnen.