Räumungsklage

Zur Durchsetzung der Räumung der Wohnung nach einer Kündigung durch den Vermieter wird die Räumungsklage erforderlich sein, wenn der Mieter die Mietsache nicht zurückgibt.

In dem Fall kann der Vermieter beim zuständigen Amtsgericht (Ort der Mietsache) Räumungsklage erheben und ein Räumungstitel erwirken.

Der Räumungstitel muss gegen alle in der Wohnung lebenden Personen erwirkt werden, ansonsten ist eine Räumung nicht möglich. Der Vermieter muss aber in einem solchen Fall nicht erneut eine Räumungsklage erheben, sondern kann einen ergänzenden Räumungstitel gegen den Mitbewohner im Wege einer einstweiligen Verfügung beantragen.

Hat der Vermieter den Mieter wegen Zahlungsverzug fristlos gekündigt, kann der Mieter die fristlose Kündigung des Mietvertrags innerhalb einer gesetzlichen Schonfrist von zwei Monaten unwirksam machen, indem er den gesamten Mietrückstand bezahlt. Das ist allerdings nur einmal innerhalb von zwei Jahren möglich.

Wird eine Räumungsklage mit einer Zahlungsklage aus demselben Rechtsverhältnis verbunden, ordnet das Prozessgericht auf Antrag des Klägers an, dass der Beklagte wegen der Geldforderungen, die nach Rechtshängigkeit der Klage fällig geworden sind, Sicherheit zu leisten hat, soweit die Klage auf diese Forderungen hohe Aussicht auf Erfolg hat und die Anordnung nach Abwägung der beiderseitigen Interessen zur Abwendung besonderer Nachteile für den Kläger gerechtfertigt ist (§ 283a ZPO).

Mögliche Sicherheiten sind die Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle, Bürgschaft sowie Hinterlegung von Geld oder Wertpapieren.

Hat das Gericht den Mieter zur Räumung verurteilt, wird ein Gerichtsvollzieher auf Antrag des Vermieters aufgrund des Räumungstitels den Mieter aus dem Besitz setzen und den Vermieter in den Besitz einweisen.

Klassische Räumung

Der Gerichtsvollzieher weist den Mieter aus der Wohnung. Ist der Mieter nicht anwesend, lässt der Gerichtsvollzieher die Tür von einem Schlüsseldienst räumen.

Die in der Wohnung befindlichen Sachen werden durch ein vom Gerichtsvollzieher beauftragtes Speditionsunternehmen abtransportiert und eingelagert. Unpfändbare Sachen (Gegenstände, die der Mieter im Alltag braucht) oder Sachen, bei denen kein Verwertungserlös zu erwarten ist, müssen dem Mieter herausgegeben werden.

Die gepfändeten eingelagerten Gegenstände werden bis zur Herausgabe oder Verwertung im Rahmen einer öffentlichen Versteigerung zwei Monate aufbewahrt. Begleicht der Mieter in dieser Zeit seine Schulden, bekommt er sein Eigentum ausgehändigt. Nach Ablauf der zwei Monate kann der Gerichtsvollzieher die Gegenstände versteigern lassen. Gegenstände, die im Rahmen der Versteigerung keinen Käufer finden, können vernichtet werden.

Für die dabei entstehenden Kosten muss der Vermieter Vorschuss leisten.

Vereinfachte Räumung

Der Gerichtsvollzieher weist wie bei der klassischen Räumung den Mieter aus der Wohnung.

Die in der Wohnung befindlichen Sachen werden anders als bei der klassischen Räumung in der Wohnung belassen. Der Vermieter die Gegenstände entweder selber abtransportieren oder in eigenen oder angemieteten Räumen einlagern. Der Gerichtsvollzieher ist verpflichtet, die frei ersichtlichen Sachen in der Wohnung unter Angabe des Zustands textlich oder bildlich zu dokumentieren. Unpfändbare Sachen (Gegenstände, die der Mieter im Alltag braucht) oder Sachen, bei denen kein Verwertungserlös zu erwarten ist, müssen dem Mieter herausgegeben werden.

Die Gegenstände muss der Vermieter bis zur Herausgabe oder Verwertung im Rahmen einer öffentlichen Versteigerung ein Monat aufbewahren. Begleicht der Mieter in dieser Zeit seine Schulden, bekommt er sein Eigentum ausgehändigt. Nach Ablauf des Monats kann der Vermieter die Gegenstände versteigern lassen. Gegenstände, die im Rahmen der Versteigerung keinen Käufer finden, können vernichtet werden.

Für die dabei entstehenden Kosten muss der Vermieter Vorschuss leisten. Anders als bei der klassischen Räumung entfallen der teure Abtransport und die Einlagerung der Gegenstände durch eine Spedition.

Berliner Räumung

Bei der Berliner Räumung ist der Ablauf wie bei der vereinfachten Räumung. Im Unterschied zur vereinfachten Räumung macht der Vermieter bei der Berliner Räumung gleichzeitig sein Vermieterpfandrecht geltend.

Vermieterpfandrecht

Für offene Forderungen aus dem Mietverhältnis kann der Vermieter in der Regel sein Vermieterpfandrecht geltend machen (§ 562 BGB).