Auflassung - Die rechtsgeschäftliche Übertragung von Grundeigentum

Die Auflassung ist ein zentraler Begriff des deutschen Sachenrechts und bezeichnet die rechtsgeschäftliche Übertragung von Grundeigentum. Sie ist in den §§ 925 und 925a des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt und stellt einen wichtigen Schritt im Prozess des Eigentumswechsels von Immobilien dar.

Die Auflassung besteht aus zwei Teilen: der Einigung und der Eintragung. Zunächst müssen sich der bisherige Eigentümer (Veräußerer) und der Erwerber darüber einigen, dass das Eigentum an dem Grundstück auf den Erwerber übergehen soll (§ 925 Abs. 1 BGB). Diese Einigung muss notariell beurkundet werden, um ihre Wirksamkeit zu entfalten (§ 925 Abs. 1 S. 1 BGB). Der Notar prüft dabei die Identität der Beteiligten, belehrt sie über die rechtlichen Folgen und sorgt für die ordnungsgemäße Durchführung des Verfahrens.

Im zweiten Schritt erfolgt die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch (§ 925 Abs. 1 S. 2 BGB). Erst mit dieser Eintragung geht das Eigentum an der Immobilie tatsächlich auf den Erwerber über. Das Grundbuch genießt öffentlichen Glauben und dient der Rechtssicherheit im Immobilienverkehr.

Es gibt jedoch Ausnahmen von dem Erfordernis der notariellen Beurkundung. Gemäß § 925a BGB kann die Auflassung auch in einem gerichtlichen Vergleich oder in einem rechtskräftig bestätigten Insolvenzplan erklärt werden. In diesen Fällen ersetzt die gerichtliche Entscheidung die notarielle Beurkundung.

Die Auflassung ist streng von der schuldrechtlichen Verpflichtung zur Übertragung des Eigentums (z.B. durch einen Kaufvertrag) zu trennen. Sie stellt das sogenannte Verfügungsgeschäft dar, während der Kaufvertrag das Verpflichtungsgeschäft ist. Dieser Unterschied ist bedeutsam, da die Wirksamkeit der Auflassung nicht von der Wirksamkeit des zugrundeliegenden Verpflichtungsgeschäfts abhängt (Abstraktionsprinzip).

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Auflassung ein essentieller Bestandteil des Eigentumstransfers von Immobilien in Deutschland ist. Sie gewährleistet durch das Zusammenspiel von notarieller Beurkundung und Grundbucheintragung ein hohes Maß an Rechtssicherheit für alle Beteiligten.