Auflassungsvormerkung - Sicherung des Eigentumsübergangs bei Immobiliengeschäften

Die Auflassungsvormerkung ist ein wichtiges Instrument zur Sicherung des Eigentumsübergangs bei Immobiliengeschäften in Deutschland. Sie dient dem Schutz des Erwerbers einer Immobilie vor Doppelverkäufen, Zwangsversteigerungen oder Insolvenz des Verkäufers im Zeitraum zwischen dem Abschluss des Kaufvertrags und der Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch.

Gemäß § 883 BGB kann der Anspruch auf Einräumung oder Aufhebung eines Rechts an einem Grundstück oder an einem das Grundstück belastenden Recht durch eine Vormerkung gesichert werden. Die Auflassungsvormerkung ist ein Anwendungsfall dieser Norm und bezieht sich speziell auf den Anspruch des Käufers auf Übertragung des Eigentums an einer Immobilie.

Um eine Auflassungsvormerkung eintragen zu lassen, müssen der Käufer und der Verkäufer einen notariell beurkundeten Kaufvertrag abgeschlossen haben, in dem sich der Verkäufer verpflichtet, dem Käufer das Eigentum an der Immobilie zu übertragen (§ 925 BGB). Der Notar beantragt dann die Eintragung der Vormerkung im Grundbuch, wodurch der Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung gesichert wird.

Die Auflassungsvormerkung hat eine Schutzwirkung gegenüber nachfolgenden Verfügungen über die Immobilie, wie beispielsweise einem Weiterverkauf an einen Dritten oder der Eintragung von Belastungen (z.B. Hypotheken). Solche nachträglichen Verfügungen sind dem durch die Vormerkung gesicherten Anspruch des Käufers im Rang nachgestellt (§ 883 Abs. 2 BGB). Somit kann der Käufer seinen Anspruch auf Eigentumsübertragung auch gegenüber später eingetragenen Rechten durchsetzen.

Für die endgültige Eigentumsübertragung ist neben der Auflassungsvormerkung die Auflassung erforderlich. Hierbei handelt es sich um die dingliche Einigung zwischen Verkäufer und Käufer über den Eigentumsübergang, die ebenfalls notariell beurkundet werden muss (§ 925 BGB). Nach der Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch erlischt die Auflassungsvormerkung, da ihr Sicherungszweck erfüllt ist.

Zusammenfassend bietet die Auflassungsvormerkung dem Erwerber einer Immobilie einen wichtigen Schutz in der Phase zwischen Kaufvertragsabschluss und Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Sie sichert seinen Anspruch auf Eigentumsübertragung gegenüber nachträglichen Verfügungen des Verkäufers und trägt somit zur Rechtssicherheit bei Immobilientransaktionen bei.