Wenn die Vertragsparteien ein Mietverhältnis auf unbefristete Zeit abschließen, wird dieses normalerweise durch eine wirksame Kündigung beendet, die erst nach der Einhaltung der Kündigungsfrist wirksam wird. Im Falle eines befristeten Mietvertrags endet das Mietverhältnis automatisch zum Ende der vereinbarten Laufzeit. Unabhängig von der Vertragsart besteht die Möglichkeit, das Mietverhältnis jederzeit durch eine gemeinsame Vereinbarung zu beenden, falls beide Parteien zustimmen (Aufhebungsvertrag).

Der Tod des Vermieters führt nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses; stattdessen treten die Erben in die vertraglichen Rechte und Pflichten ein. Wenn der Mieter verstirbt und mit einem Ehe- oder Lebenspartner einen gemeinsamen Haushalt in der Mietwohnung geführt hat, rückt dieser automatisch in das Mietverhältnis ein, gemäß § 563 Absatz 1 und 3 BGB. Der Ehe- oder Lebenspartner kann jedoch innerhalb eines Monats nach dem Todesfall entscheiden, das Mietverhältnis nicht fortzusetzen. Falls der Ehe- oder Lebenspartner das Mietverhältnis nicht fortsetzt, können Familienmitglieder oder Personen, die mit dem Verstorbenen einen gemeinsamen Haushalt geführt haben, gemäß § 563 Absatz 2 BGB in das Mietverhältnis eintreten. Dies gilt allerdings nicht für reine Wohngemeinschaften. Bei gemeinsam mietenden berechtigten Personen wird das Mietverhältnis mit den verbleibenden Mietern fortgeführt, gemäß § 563a BGB.

Sollte das Mietverhältnis nicht mit berechtigten Personen oder anderen Mietern fortgesetzt werden, so wird es mit den Erben des Mieters laut § 564 Satz 1 BGB fortgesetzt. In diesem Fall haben sowohl der Vermieter als auch die Erben des Mieters das Recht, das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist gemäß § 564 Satz 2 BGB zu kündigen. Darüber hinaus kann dem Mieter ein außerordentliches Kündigungsrecht zustehen, beispielsweise bei Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen oder bei Mieterhöhungen.

Wohnraummietverträge werden in der Regel auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Jede Vertragspartei hat die Möglichkeit, diesen Vertrag gemäß den gesetzlichen Bestimmungen zu kündigen, wie in § 542 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) festgelegt. Das Gesetz differenziert zwischen ordentlicher und außerordentlicher Kündigung. Die ordentliche Kündigung dient der regulären Beendigung des Mietverhältnisses und wird wirksam nach Ablauf der gesetzlich oder vertraglich festgelegten Kündigungsfrist. Im Falle der außerordentlichen Kündigung gibt es zwei Varianten: die fristlose außerordentliche Kündigung und die außerordentliche Kündigung unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist.

Ordentliche Kündigung

Form und Anforderungen

Die Beendigung eines Mietverhältnisses durch Kündigung erfordert die Schriftform, was bedeutet, dass die Kündigung eigenhändig zu unterschreiben ist, entsprechend den Bestimmungen in § 568 Absatz 1 und § 126 BGB. Sind mehrere Personen als Mieter oder Vermieter beteiligt, muss die Kündigung von allen Beteiligten unterzeichnet oder an alle gerichtet sein. Die Kündigung muss klar erkennen lassen, wer der Aussteller ist, um welche Mietobjekt es sich handelt und an wen sie gerichtet ist. Die Angabe des genauen Datums, an dem die Kündigungsfrist endet, ist für die Gültigkeit der Kündigung nicht erforderlich; bei Angabe einer falschen Frist wird die Kündigung normalerweise zum nächstmöglichen Termin wirksam.

Bei einer Kündigung durch den Vermieter müssen in der Kündigungserklärung die Gründe für die Kündigung angegeben werden, wie in § 573 Absatz 3 BGB gefordert. Fehlen diese Gründe, ist die Kündigung nicht gültig. Zudem ist es vorgeschrieben, dass der Vermieter den Mieter über das Widerspruchsrecht gemäß der Sozialklausel informiert; wird dies versäumt, verlängert sich die Frist für den Mieter, Widerspruch einzulegen, gemäß § 574b Absatz 2 Satz 2 BGB.

Kündigungsfrist

Die Kündigungsfristen sind gesetzlich oder vertraglich festgelegt und müssen von beiden Parteien eingehalten werden. Die gesetzlichen Fristen sind in § 573c BGB beschrieben. Mieter müssen dabei unabhängig von der Mietdauer eine Frist von drei Monaten beachten. Für Vermieter verlängert sich die Frist abhängig von der Dauer des Mietverhältnisses: nach fünf Jahren auf sechs Monate und nach acht Jahren auf neun Monate.

Die Kündigung muss dem anderen Vertragspartner bis spätestens am dritten Werktag eines Monats zugegangen sein, um das Mietverhältnis zum Ende des übernächsten Monats zu beenden. Bei Überschreitung dieser Frist verschiebt sich das Ende des Mietverhältnisses um einen weiteren Monat. Sollte der dritte Werktag auf einen Samstag fallen, endet die Frist am darauffolgenden Werktag, typischerweise ein Montag, gemäß § 193 BGB.

Beispiel: Eine fristgerecht eingereichte Kündigung, die am 03.08.2024 beim Vermieter eingeht, führt zur Beendigung des Mietverhältnisses am 31.10.2024. Erfolgt der Zugang erst am 04.08.2024, endet das Mietverhältnis am 30.11.2024.

Gemäß § 573c Absatz 4 BGB dürfen diese Fristen vertraglich nicht zum Nachteil des Mieters verlängert werden. Kürzere Fristen können vereinbart werden, doch nur der Mieter kann sich darauf berufen, nicht der Vermieter.

Erforderliche Kündigungsgründe seitens des Vermieters

Im Gegensatz zu Mietern kann ein Vermieter gegenüber Mietern nur dann eine wirksame Kündigung aussprechen, wenn ein legitimes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses besteht, wie in § 573 Absatz 1 des BGB gefordert. Das Gesetz definiert in § 573 Absatz 2 BGB, unter welchen Umständen ein solches berechtigtes Interesse angenommen werden kann, insbesondere in drei spezifizierten Fällen:

• Wenn der Mieter die vertraglichen Pflichten signifikant und schuldhaft verletzt hat, wie in § 573 Absatz 2 Nummer 1 BGB spezifiziert. Beispiele hierfür sind wiederholt verspätete Mietzahlungen, ausstehende Mieten oder gravierende Verstöße gegen die Hausordnung.
   
• Wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst, die Mitglieder seines Haushalts oder seine Familienangehörige benötigt, bekannt als Eigenbedarf gemäß § 573 Absatz 2 Nummer 2 BGB. Ein Beispiel hierfür wäre, wenn ein Kind des Vermieters die Wohnung benötigt. Es wird erwartet, dass der Vermieter vernünftige und nachvollziehbare Gründe für den Wunsch nach Eigennutzung oder der Unterbringung nahestehender Personen hat. Ein vorgetäuschter Eigenbedarf kann rechtliche Konsequenzen haben und dem Mieter könnte ein Anspruch auf Schadenersatz, wie zum Beispiel Umzugskosten, zustehen.
   
• Wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses den Vermieter daran hindern würde, das Grundstück wirtschaftlich angemessen zu verwerten, was zu erheblichen Nachteilen führen würde, wie in § 573 Absatz 2 Nummer 3 BGB dargelegt. Ein beispielhafter Fall wäre der Ersatz eines baufälligen Gebäudes durch einen Neubau.

Es können auch andere Gründe vorliegen, die in ihrer Bedeutung den genannten gleichkommen, wie etwa die Nutzung der vermieteten Wohnung zu beruflichen Zwecken durch den im selben Haus wohnenden Vermieter, der aufgrund familiärer Verpflichtungen auf die Nähe zwischen Wohnung und Arbeitsplatz angewiesen ist.

Es ist jedoch rechtswidrig, eine Kündigung auszusprechen, um durch eine Neuvermietung eine höhere Miete zu erzielen, wie in § 573 Absatz 1 Satz 2 BGB festgehalten. Ebenso ist eine Kündigung nicht zulässig, wenn der Vermieter beabsichtigt, die vermietete Wohnung im Rahmen der Umwandlung in Wohnungseigentum zu verkaufen, gemäß § 573 Absatz 2 Nummer 3 BGB.

Widerspruchsrecht (Sozialklausel)

Selbst wenn ein Vermieter eine berechtigte Kündigung ausspricht, ist es für den Mieter nicht zwingend erforderlich, diese hinzunehmen. Der Mieter hat das Recht, gegen die Kündigung Widerspruch einzulegen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu beantragen, sofern die Beendigung des Mietverhältnisses eine erhebliche Härte für den Mieter, seine Familie oder andere Haushaltsmitglieder darstellen würde, die auch unter Berücksichtigung der Vermieterinteressen nicht gerechtfertigt ist, gemäß der Sozialklausel in § 574 BGB. Dieses Recht besteht jedoch nicht, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zu einer außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt, wie in § 574 Absatz 1 Satz 2 BGB festgelegt.

Die Beurteilung, ob eine Härte vorliegt, hängt vom Einzelfall ab und erfordert eine umfassende Abwägung der Interessen. Ein besonderes Härtekriterium ist laut Gesetz die Unmöglichkeit, einen angemessenen Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen zu finden, wie in § 574 Absatz 2 BGB beschrieben. Zudem können nach der Rechtsprechung ein niedriges Einkommen, eine Behinderung oder eine schwere Krankheit als Härtegründe berücksichtigt werden.

Das Widerspruchsrecht nach der Sozialklausel ist jedoch nicht anwendbar, wenn ein Zeitmietvertrag ausläuft oder bei Mietverhältnissen über Wohnraum gemäß § 549 Absatz 2 BGB. Es ist ebenfalls ausgeschlossen, wenn der Mieter selbst gekündigt hat oder wenn der Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigt ist.

Der Widerspruch gegen die Kündigung muss schriftlich erfolgen und eigenhändig unterschrieben werden, entsprechend § 574b Absatz 1 BGB in Verbindung mit § 126 BGB. Bei mehreren Mietern müssen alle unterschreiben. Der Vermieter muss unverzüglich über die Gründe des Widerspruchs informiert werden, wenn er dies verlangt (§ 574b Absatz 1 Satz 2 BGB). Der Widerspruch muss dem Vermieter spätestens zwei Monate vor Ende der Kündigungsfrist zugehen, es sei denn, der Vermieter hat so spät über die Widerspruchsmöglichkeit informiert, dass dem Mieter nicht genügend Zeit bleibt, den Widerspruch zu formulieren (§ 574b Absatz 2 BGB).

Einschränkungen des Kündigungsschutzes

In Ausnahmefällen darf der Vermieter kündigen, ohne ein berechtigtes Interesse nachweisen zu müssen, z.B. bei Wohnraum, der nur vorübergehend vermietet ist, oder bestimmten Fällen der Vermietung von möbliertem Wohnraum innerhalb der eigenen Wohnung (§ 549 Absatz 2 BGB) und bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim (§ 549 Absatz 3 BGB). In diesen Fällen ist ein Widerspruch wegen besonderer Härte ausgeschlossen.

Gemäß § 573a BGB gilt dies auch für Wohnungen in einem vom Vermieter selbst bewohnten Zweifamilienhaus oder für bestimmte vermietete Räume innerhalb der Wohnung des Vermieters. Hier verlängert sich die Kündigungsfrist um drei Monate, und der Vermieter muss in der Kündigung auf § 573a BGB hinweisen.

Die Regelungen in §§ 573a, 549 Absatz 2 und 3 BGB basieren auf dem Prinzip, dass ein harmonisches Zusammenleben zwischen Vermieter und Mieter erforderlich ist; fehlt es daran, soll der Vermieter das Recht haben, das Mietverhältnis ohne Angabe von Gründen zu beenden.

Befristeter Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts

Vermieter und Mieter können ein besonderes Interesse an einer langfristigen Bindung haben. In solchen Fällen kann vereinbart werden, das Recht auf ordentliche Kündigung für eine bestimmte Zeit auszuschließen. Dies kann schriftlich festgelegt werden und gilt dann für beide Seiten. Ein Ausschluss, der länger als ein Jahr dauern soll, bedarf der schriftlichen Form.

Außerordentliche fristlose Kündigung

Die außerordentliche fristlose Kündigung beendet in der Regel das Mietverhältnis sofort bei Erhalt der Kündigungserklärung. Sowohl Mieter als auch Vermieter müssen für eine solche Kündigung einen triftigen Grund vorweisen. Dieser Grund muss im Kündigungsschreiben explizit genannt werden, gemäß § 569 Absatz 4 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).

Kündigungsgründe

Sowohl Vermieter als auch Mieter haben das Recht zur fristlosen Kündigung, wenn die Gegenpartei schwerwiegende Vertragspflichtverletzungen begangen hat, die es der kündigenden Partei unzumutbar machen, das Mietverhältnis fortzuführen, selbst unter Berücksichtigung einer Kündigungsfrist oder bis zur planmäßigen Beendigung des Vertrags, wie in § 543 Absatz 1 und § 569 Absatz 2 BGB festgelegt.

Ein Mieter kann fristlos kündigen, wenn:

• Die Nutzung der Wohnung oder Teilen davon ihm nicht rechtzeitig ermöglicht wird oder entzogen wurde und der Vermieter den Zustand auch nach einer Abmahnung innerhalb einer gesetzten Frist nicht korrigiert, entsprechend § 543 Absatz 2 Nummer 1, Absatz 3 BGB.
   
• Die Beschaffenheit der Wohnung eine erhebliche Gesundheitsgefahr darstellt, gemäß § 569 Absatz 1 BGB.

Ein Vermieter kann ebenfalls fristlos kündigen, wenn:

• Der Mieter durch erhebliche Vernachlässigung der Mietsache oder unbefugte Überlassung an Dritte die Rechte des Vermieters erheblich verletzt, gemäß § 543 Absatz 2 Nummer 2, Absatz 3 BGB.
   
• Der Mieter mit einem bedeutenden Teil der Mietzahlungen im Rückstand ist, entsprechend § 543 Absatz 2 Nummer 3 und § 569 Absatz 2a, Absatz 3 BGB.

Unter bestimmten Bedingungen kann eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsrückständen nachträglich abgewendet werden, indem der ausstehende Betrag innerhalb einer Frist vollständig beglichen wird oder eine öffentliche Stelle sich zur Zahlung verpflichtet, wie in § 569 Absatz 3 Nummer 2 BGB beschrieben.

Mahnung und Fristsetzung

Eine fristlose Kündigung aufgrund einer Pflichtverletzung ist normalerweise nur zulässig, wenn zuvor eine Mahnung an die andere Partei erfolgt ist und eine angemessene Frist zur Behebung des Kündigungsgrundes gesetzt wurde, wie in § 543 Absatz 3 BGB festgelegt.

Ausnahmen von dieser Regel sind möglich, wenn:

• eine Fristsetzung oder Mahnung offensichtlich aussichtslos ist, gemäß § 543 Absatz 3 Nummer 1 BGB, beispielsweise wenn die andere Partei klar signalisiert hat, dass sie ihr Verhalten nicht ändern wird,
   
• eine unmittelbare Kündigung aufgrund besonderer Umstände gerechtfertigt ist, unter Berücksichtigung der Interessen beider Parteien, nach § 543 Absatz 3 Nummer 2 BGB,
   
• der Mieter in Verzug mit der Mietzahlung ist, entsprechend § 543 Absatz 3 Nummer 3 BGB, oder mit der Zahlung der Mietkaution, laut § 569 Absatz 2a BGB.

Eine Mahnung ist eine Aufforderung an die andere Partei, ein bestimmtes störendes Verhalten einzustellen oder die erforderliche Handlung durchzuführen. Obwohl eine Mahnung mündlich oder schriftlich erfolgen kann, wird aus Beweisgründen eine schriftliche Form empfohlen. Die Mahnung sollte klar darlegen, welche spezifischen Vertragsverletzungen (bezüglich Zeit, Ort, Art und Konsequenzen) gerügt werden. Die Mahnung muss eindeutig sein und darf nicht an einer unerwarteten Stelle in einem Schreiben mit überwiegend anderem Inhalt stehen. Eine allgemein formulierte Erinnerung an die Vertragserfüllung oder eine Ausdrucksweise der Unzufriedenheit gilt nicht als ordnungsgemäße Mahnung.

Die Mahnung sollte unmittelbar nach Bekanntwerden der Vertragsverletzung erfolgen. Sie muss direkt von und an die betroffene Vertragspartei gerichtet sein. Wenn mehrere Personen am Mietverhältnis beteiligt sind, ist sie nur dann wirksam, wenn sie von allen Beteiligten ausgesprochen oder an alle gerichtet wird.

Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist

Eine außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist ist möglich, wenn eine Vertragspartei das Mietverhältnis aufgrund eines speziellen Grundes vorzeitig beenden möchte, dabei jedoch die gesetzlich vorgeschriebene Kündigungsfrist einhalten muss. Diese Regelung betrifft auch Zeitmietverträge, die grundsätzlich nicht ordentlich kündbar sind.

Spezielle Kündigungsrechte erlauben es den Vertragsparteien, diese unter bestimmten Umständen anzuwenden. Für Mieter sind relevante Fälle die Ankündigung von Modernisierungsarbeiten durch den Vermieter (§ 555e BGB), die Ablehnung der Erlaubnis zur Untervermietung (§ 540 Absatz 1 Satz 2 BGB), und Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen oder bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 561 BGB). Für Vermieter sind relevante Gründe beispielsweise der Erwerb der Immobilie durch Zwangsversteigerung (§ 57a Zwangsversteigerungsgesetz) und das Eintreten der Erben in das Mietverhältnis nach dem Tod des Mieters (§ 564 Satz 2 BGB).

Vermieter, die in Wohnraummietverhältnissen von diesen speziellen Kündigungsrechten Gebrauch machen möchten, müssen zusätzlich zu den Sonderfällen die allgemeinen Kündigungsvoraussetzungen nach § 573 BGB beachten, außer bei Kündigungen infolge des Todes des Mieters gemäß § 564 Satz 2 BGB.

Bezüglich Zeitmietverträgen (§ 575 BGB), also Mietverhältnissen, die für eine festgelegte Dauer geschlossen wurden, enden diese automatisch mit dem Ablauf der vereinbarten Zeit, es sei denn, sie werden durch eine außerordentliche Kündigung beendet (§ 542 Absatz 2 Nummer 1 BGB) oder verlängert (§ 542 Absatz 2 Nummer 2 BGB), beispielsweise durch einen Aufhebungsvertrag oder durch stillschweigende Vertragsverlängerung (§ 545 BGB). Für Zeitmietverträge ist keine ordentliche Kündigung möglich.