Miethöhe

Bei einem Mietverhältnis über freifinanzierten Wohnraum kann die Höhe der Miete grundsätzlich frei vereinbart werden. Grenzen ergeben sich jedoch aus dem Verbot der Mietpreisüberhöhung (§ 5 WiStrG) bzw. dem Verbot des Mietwuchers (§ 291 Abs. 1 Nr. 1 StGB).

In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt sind zudem die Regelungen der sogenannten Mietpreisbremse zu beachten.

Wirtschaftsstrafgesetz 1954 (WiStrG)

§ 5 Mietpreisüberhöhung

Die bei Vertragsabschluss vereinbarte Miete übersteigt infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen die Vergleichsmiete um mehr als 20 % (Wesentlichkeitsgrenze).

(1) Ordnungswidrig handelt, wer vorsätzlich oder leichtfertig für die Vermietung von Räumen zum Wohnen oder damit verbundene Nebenleistungen unangemessen hohe Entgelte fordert, sich versprechen lässt oder annimmt.

(2) Unangemessen hoch sind Entgelte, die infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen die üblichen Entgelte um mehr als 20 vom Hundert übersteigen, die in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für die Vermietung von Räumen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage oder damit verbundene Nebenleistungen in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen der Betriebskosten abgesehen, geändert worden sind. Nicht unangemessen hoch sind Entgelte, die zur Deckung der laufenden Aufwendungen des Vermieters erforderlich sind, sofern sie unter Zugrundelegung der nach Satz 1 maßgeblichen Entgelte nicht in einem auffälligen Missverhältnis zu der Leistung des Vermieters stehen.

(3) Die Ordnungswidrigkeit kann mit einer Geldbuße bis zu 50.000 Euro geahndet werden.

Rechtsfolgen

Die Mietpreisvereinbarung ist nichtig. Der Vermieter muss dem Mieter die erhaltene Miete, die die Wesentlichkeitsgrenze übersteigt, zurückerstatten. Der Vertrag wird mit der angemessenen Miete aufrechterhalten. Dem Vermieter droht eine Geldbuße bis zu 50.000 Euro.
 

Strafgesetzbuch (StGB)

§ 291 Wucher

Mietwucher liegt vor, wenn der Vermieter die Zwangslage, die Unerfahrenheit, den Mangel an Urteilsvermögen oder eine erhebliche Willensschwäche des Mieters ausgebeutet hat, indem er sich Vermögenswerte versprechen oder gewähren ließ, die in einem auffälligen Missverhältnis zu seiner eigenen Leistung stehen. Laut Rechtsprechung ist dies gegeben, wenn die Miete die Vergleichsmiete um mehr als 50 % überschreitet.

(1) Wer die Zwangslage, die Unerfahrenheit, den Mangel an Urteilsvermögen oder die erhebliche Willensschwäche eines anderen dadurch ausbeutet, dass er sich oder einem Dritten

1. für die Vermietung von Räumen zum Wohnen oder damit verbundene Nebenleistungen,

[…]

Vermögensvorteile versprechen oder gewähren lässt, die in einem auffälligen Missverhältnis zu der Leistung oder deren Vermittlung stehen, wird mit Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren oder mit Geldstrafe bestraft. Wirken mehrere Personen als Leistende, Vermittler oder in anderer Weise mit und ergibt sich dadurch ein auffälliges Missverhältnis zwischen sämtlichen Vermögensvorteilen und sämtlichen Gegenleistungen, so gilt Satz 1 für jeden, der die Zwangslage oder sonstige Schwäche des anderen für sich oder einen Dritten zur Erzielung eines übermäßigen Vermögensvorteils ausnutzt.

(2) In besonders schweren Fällen ist die Strafe Freiheitsstrafe von sechs Monaten bis zu zehn Jahren. Ein besonders schwerer Fall liegt in der Regel vor, wenn der Täter

1. durch die Tat den anderen in wirtschaftliche Not bringt,

2. die Tat gewerbsmäßig begeht,

3. sich durch Wechsel wucherische Vermögensvorteile versprechen lässt.

Rechtsfolgen

Die Mietpreisvereinbarung ist nichtig. Der Mieter hat einen Rückzahlungsanspruch, der sich auf den gesamten, die ortsübliche Miete übersteigenden Betrag bezieht. Dem Vermieter droht eine Freiheitsstrafe. Der Vertrag wird mit der angemessenen Miete aufrechterhalten.