Wohnflächenberechnung

Für die Berechnung der Wohnfläche ist im sozialen Wohnungsbau folgende Rechtsvorschrift vorgeschrieben:

• bis 31.12.2003: II. Berechnungsverordnung (II. BV)
• seit 01.01.2004: Wohnflächenverordnung (WoFlV)

Wohnflächenberechnungen, die bis zum 31.12.2003 nach der II. BV erstellt wurden, bleiben wirksam. Erst bei baulichen Änderungen sind die Vorschriften der WoFlV anzuwenden.

Bei freifinanzierten Wohnungen kann die Wohnfläche nach folgenden Vorschriften ermittelt werden:

• Wohnflächenverordnung (üblich)
• DIN 277 (meistens bei Gewerbe)

Info: Für freifinanzierte Wohnungen in Deutschland ist die Bestimmung der Wohnfläche in erster Linie durch die Wohnflächenverordnung (WoFlV) geregelt. Die WoFlV wurde mit dem Ziel eingeführt, eine einheitliche Grundlage für die Berechnung der Wohnfläche zu schaffen, was insbesondere für die Anrechnung der Flächen von Balkonen, Terrassen und ähnlichen Gebäudeteilen relevant ist. Sie ist somit die übliche Vorschrift für die Berechnung der Wohnfläche in Wohnimmobilien.

Die DIN 277 hingegen ist eine Norm, die die Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau definiert. Sie wird vorrangig im Bereich des Gewerbebaus angewendet, kann aber theoretisch auch für die Berechnung der Wohnfläche herangezogen werden. Ihre Anwendung bei Wohnimmobilien ist allerdings unüblich und nicht direkt für die Zwecke der Mietflächenberechnung gemäß den Anforderungen des Wohnraummietrechts vorgesehen. Die DIN 277 legt unter anderem fest, wie Nutz-, Funktions- und Verkehrsflächen zu bestimmen sind, was für gewerblich genutzte Immobilien von Bedeutung ist.

Im Kontext der rechtlichen Rahmenbedingungen für Mietverhältnisse ist jedoch die Wohnflächenverordnung die entscheidende Grundlage. Es gibt keine direkte gesetzliche Regelung, die die Anwendung der DIN 277 für die Berechnung der Wohnfläche bei Wohnimmobilien vorsieht. Ihre Anwendung könnte in speziellen Vereinbarungen relevant sein, zum Beispiel bei Mischobjekten mit Wohn- und Gewerbenutzung, sofern dies vertraglich so festgelegt wurde. Die Verwendung der DIN 277 bei reinen Wohnimmobilien bleibt jedoch die Ausnahme und steht nicht im Einklang mit den üblichen Praktiken im Mietrecht, das sich auf die WoFlV stützt.

Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV)

Die Wohnfläche einer Wohnung umfasst die Grundfläche der Räume, die ausschließlich zur Wohnung gehören:

• Wohnzimmer
• Schlafzimmer
• Kinderzimmer
• Küchen
• Esszimmer
• Badezimmer und Toilettenräume
• Flure und Dielen
• Nebenräume wie Vorräume, Besen- und Speisekammern sowie andere Schrankräume

Bis zur Hälfte ihrer Fläche werden zur Wohnfläche angerechnet

• Wintergärten
• Schwimmbädern und ähnlichen  nach allen Seiten geschlossenen Räumen, wenn sie einem gehobenen Wohnbedürfnis Rechnung tragenden Zweck erfüllen (z. B. Sauna- und Fitnessräume)

Bis zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte ihrer Fläche werden zur Wohnfläche angerechnet:

• Balkone
• Loggien
• Terrassen
• Dachgärten

Nicht zur Wohnfläche gehören die Grundflächen von:

• Kellerräumen
• Abstellräumen und Kellerzusatzräumen außerhalb der Wohnung
• Waschküchen
• Bodenräume
• Trockenräume
• Heizungsräume
• Garagen
• Geschäftsräume

Bei der Ermittlung der Grundflächen bleiben außer Betracht die Grundflächen von:

• Schornsteinen, Vormauerungen, Bekleidungen, freistehenden Pfeilern und Säulen, wenn sie eine Höhe von mehr als 1,50 aufweisen und ihre Grundfläche mehr als mehr als 0,1 m² beträgt (z. B. Raumgebilde um Installationen wie zum Beispiel im Badezimmer)
• Treppen mit über drei Steigungen und deren Treppenabsätze
• Türnischen,
• Fenster und offene Wandnischen, die nicht bis zum Fußboden herunterreichen oder bis zum Fußboden herunterreichen und 0,13 m oder weniger tief sind

Die Grundflächen von Räumen oder Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens 2,00 m sind vollständig anzurechnen.

Die Grundflächen von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens 1,00 m und weniger als 2,00 m sind zur Hälfte anzurechnen.

Die Grundflächen von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von weniger als 1,00 m sind nicht anzurechnen.