BGH bestätigt Mieterhöhung bei energetischer Modernisierung auch ohne Verbrauchsnachweis

Im konkreten Fall hatte eine Vermieterin die Heizung in einem Mehrfamilienhaus durch einen neuen Gas-Brennwertkessel ersetzt und zusätzlich einen hydraulischen Abgleich vorgenommen. Anschließend erhöhte sie die monatliche Miete des klagenden Mieters um 20 Euro. Der Mieter zahlte zunächst, verlangte später aber eine Rückzahlung, weil seiner Ansicht nach keine nachhaltige Energieeinsparung eingetreten war. Amtsgericht und Landgericht Bremen gaben ihm Recht, eine Energieeinsparung sei anhand des tatsächlichen Verbrauchs nicht nachweisbar gewesen.

BGH verwirft Verbrauchswerte als alleinigen Maßstab

Der BGH hat das Urteil des Landgerichts Bremen aufgehoben und zur erneuten Prüfung zurückverwiesen. Dabei stellte der VIII. Zivilsenat klar, dass die nachhaltige Einsparung von Endenergie (§ 555b Nr. 1 BGB) nicht ausschließlich an den tatsächlichen Verbrauchswerten gemessen werden darf. Vielmehr sei entscheidend, ob durch die Modernisierung überhaupt eine dauerhafte und messbare Energieeinsparung zu erwarten ist. Eine solche Erwartung könne durchaus auf Prognosen oder anerkannten Pauschalwerten basieren.

Die Richter betonten, dass es dem Gesetzgeber darum ging, Modernisierungsmaßnahmen durch Umlagemöglichkeiten auf die Miete attraktiv zu machen, um langfristig Ressourcen zu schonen und den Klimaschutz zu fördern. Wenn allein auf tatsächliche Verbrauchswerte abgestellt werde, würde das Nutzerverhalten der Mieter zu stark ins Gewicht fallen, was nicht der Intention des Gesetzgebers entspreche.

Fehlbedienung der Anlage irrelevant

Zudem entschied der BGH, dass eine Fehlbedienung oder fehlerhafte Einstellung der Anlage nach der Modernisierung nicht zulasten des Vermieters gehen darf. Maßgeblich sei allein, ob bei korrekter Bedienung eine nachhaltige Einsparung erreicht würde.

Konsequenzen für Vermieter und Mieter

Vermieter können nun einfacher Mieterhöhungen durchsetzen, wenn durch bauliche Veränderungen, wie etwa den Einbau eines modernen Heizsystems, grundsätzlich mit einer dauerhaften Energieeinsparung zu rechnen ist. Sie müssen also nicht mehr nachweisen, dass tatsächlich weniger Energie verbraucht wird.

Für Mieter bedeutet dies, dass sie sich nicht ausschließlich auf den tatsächlichen Energieverbrauch berufen können, um eine Mieterhöhung anzufechten. Allerdings weist der BGH darauf hin, dass Mieter im Falle von Fehlbedienungen oder Einstellungsfehlern gegebenenfalls Schadensersatzansprüche haben könnten (§§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB).

Neue Prüfung durch Landgericht Bremen

Das Landgericht Bremen muss nun erneut prüfen, ob im konkreten Fall bei richtiger Einstellung der Heizungsanlage eine nachhaltige Energieeinsparung zu erwarten gewesen wäre. Der Ausgang bleibt abzuwarten. Klar ist jedoch: Der BGH stärkt mit diesem Urteil grundsätzlich die Position von Vermietern, die in energetische Modernisierungen investieren.