BGH: Keine volle Miete für „Möbellager“ nach wirksamer Kündigung

Mit Urteil vom 18. Juni 2025 (Az. VIII ZR 291/23) hat der Bundesgerichtshof hierzu sehr klar Stellung bezogen und seine bisherige Linie bestätigt. Entscheidend ist zum einen, ob der Vermieter die Wohnung überhaupt zurückhaben will. Zum anderen, wie der Mieter die Räume tatsächlich nutzt.

Der Fall: Wohnung gekündigt, Möbel geblieben

Der Mieter hatte im Jahr 2016 eine rund 180 Quadratmeter große Wohnung in Hanau angemietet. Vereinbart war eine Nettomiete von 1.090 Euro sowie eine Barkaution von 2.500 Euro. Zugleich schlossen beide Seiten eine ordentliche Kündigung für 60 Monate aus.

Trotz dieses Kündigungsausschlusses kündigte der Mieter bereits im Mai 2017 ordentlich zum 31. August 2017. Der Vermieter akzeptierte das nicht, hielt die Kündigung für unwirksam und verlangte die Rückgabe der Wohnung nicht.

In einem Vorprozess wurde 2019 rechtskräftig festgestellt, dass die Kündigung des Mieters wirksam war und das Mietverhältnis tatsächlich zum 31. August 2017 endete.

Die praktische Nutzung entwickelte sich so:

• Der Mieter zog ab Anfang 2018 faktisch aus.
• Ab Februar 2018 nutzte er die Wohnung nicht mehr zum Wohnen, ließ aber eine Einbauküche und einige Möbel dort stehen.
• Für Februar bis Mai 2018 sowie Juli und August 2018 zahlte er weiter, allerdings ausdrücklich unter Vorbehalt, insgesamt 9.270 Euro (Miete, Betriebskostenvorauszahlung und Garagenmiete).
• Im September 2018 kündigte nun der Vermieter außerordentlich wegen Zahlungsrückstands und forderte die Rückgabe zum 30. September.
• Die Schlüssel gab der Mieter am 15. Oktober 2018 zurück.

Der Mieter verlangte nun die Rückzahlung der Vorbehaltszahlungen und der Kaution. Der Vermieter verteidigte sich unter anderem mit Forderungen wegen angeblicher Schäden und mit Ansprüchen auf Nutzungsentschädigung, außerdem mit Nachforderungen aus Nebenkostenabrechnungen.

Amtsgericht und Landgericht gaben dem Mieter weit überwiegend recht. Der Vermieter legte Revision ein und scheiterte auch vor dem Bundesgerichtshof.

Zentrale Botschaft des BGH: Ohne Rücknahmewillen keine Nutzungsentschädigung

Kernnorm des Streits war § 546a Abs. 1 BGB. Danach kann der Vermieter, wenn der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgibt, für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die ortsübliche Miete verlangen.

Der BGH stellt noch einmal klar: Von einem Vorenthalten liegt nur dann ein Fall vor, wenn zwei Voraussetzungen gleichzeitig erfüllt sind

• Der Mieter gibt die Mietsache nach Vertragsende nicht zurück.
• Dieses Unterlassen widerspricht dem Willen des Vermieters. Es braucht also einen echten Rückerlangungswillen des Vermieters.

Genau daran fehlte es hier über einen langen Zeitraum.

Der Vermieter hielt die Kündigung des Mieters für unwirksam und ging vom Fortbestehen des Mietverhältnisses aus. Er klagte nicht auf Räumung, verlangte die Rückgabe der Wohnung nicht und wollte in erster Linie eins: weiter Miete aus einem aus seiner Sicht fortbestehenden Vertrag.

Nach der Linie des BGH gilt: Wenn der Vermieter vom Fortbestand des Mietverhältnisses ausgeht, fehlt es an diesem Rücknahmewillen. Dann liegt kein Vorenthalten im Sinne von § 546a Abs. 1 BGB vor. Ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung in Höhe der Miete besteht in dieser Konstellation nicht.

Der Senat bestätigt damit ausdrücklich seine frühere Rechtsprechung, unter anderem das Urteil vom 12. Juli 2017, Az. VIII ZR 214/16.

Wer trägt das Risiko, wenn man sich über die Kündigung streitet

Spannend ist die wirtschaftliche Verteilung des Risikos. Der BGH stellt klar:

• Ist die Kündigung unwirksam, besteht das Mietverhältnis fort. Der Vermieter kann die vereinbarte Miete aus § 535 Abs. 2 BGB verlangen, selbst wenn der Mieter schon ausgezogen ist.
• Ist die Kündigung wirksam, endet das Mietverhältnis. Dann hat der Vermieter weder Anspruch auf Miete aus § 535 Abs. 2 BGB noch auf Nutzungsentschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB, wenn es an einem Rücknahmewillen fehlt.

Die Rechtsunsicherheit bis zur gerichtlichen Klärung soll also nicht automatisch zulasten des Mieters gehen. Wer sich am Ende geirrt hat, trägt auch das wirtschaftliche Risiko dieser Fehleinschätzung.

Statt Nutzungsentschädigung: Bereicherungsausgleich nach § 812 BGB

Ganz leer geht der Vermieter aber nicht aus. Der BGH verweist darauf, dass in solchen Fällen bereicherungsrechtliche Ansprüche nach § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1, Satz 2 Alt. 1, § 818 BGB eingreifen können.

Wichtig sind dabei zwei Grundsätze:

• Es reicht nicht, dass der Mieter die Wohnung rein tatsächlich in Besitz hat.
• Es kommt darauf an, welche Nutzungen er tatsächlich zieht. Nur diese Bereicherung darf abgeschöpft werden, nicht eine theoretische.

Der BGH knüpft damit an seine ständige Rechtsprechung zu Nutzungsersatzansprüchen an. Entscheidend ist der reale wirtschaftliche Vorteil, den der Mieter durch die Nutzung der Sache hat.

Im konkreten Fall

Der Mieter nutzte die Wohnung ab Februar 2018 nicht mehr zu Wohnzwecken. Er ließ nur noch eine Einbauküche und einige Möbel stehen. Faktisch diente die Wohnung ihm also nur als Lagerraum.

Der reale Vorteil des Mieters bestand daher allein darin, dass er sich die Kosten für eine externe Lagerfläche ersparte. Es wäre rechtlich verfehlt, ihm so zu behandeln, als würde er weiterhin in einer 180 Quadratmeter großen Wohnung wohnen und dafür den Objektmietwert anzusetzen.

Die Gerichte setzten deshalb den Wert dieser Nutzung anhand der üblichen Kosten für einen vergleichbaren Lagerraum fest und kamen auf 120 Euro pro Monat. Der BGH bestätigte diese Schätzung. 
Urteile zum Immobilienrecht des BGH

Die Zahlen im Überblick

Der BGH hat die rechtliche Begründung gegenüber dem Landgericht leicht korrigiert, das Ergebnis aber bestätigt. Entscheidend sind folgende Beträge:

• Unter Vorbehalt gezahlte Beträge: 9.270 Euro
• Bereicherungsersatz für Nutzung als Lagerraum:
  • 6 Monate mit Zahlungen: Februar bis Mai, Juli und August 2018
  • 6 × 120 Euro = 720 Euro
• Rückzahlungsanspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung:
  • 9.270 Euro minus 720 Euro = 8.550 Euro

Hinzu kam der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution von 2.500 Euro. Hier konnte der Vermieter mit eigenen Forderungen aufrechnen, unter anderem:

• Nutzungsersatz für Lagerung in Monaten ohne Zahlung (Juni und September 2018): 2 × 120 Euro = 240 Euro
• Nutzungsentschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB für die Zeit vom 1. bis 15. Oktober 2018: 545 Euro

Diese Gegenforderungen summierten sich auf 785 Euro und ließen den Kautionsrückzahlungsanspruch auf 1.715 Euro schrumpfen. Die Aufrechnung erfolgt nach § 387, § 389 BGB.

Damit ergab sich im Ergebnis:

• 8.550 Euro Rückzahlung der Vorbehaltszahlungen
• 1.715 Euro Restkaution

Gesamt: 10.265 Euro, die der Vermieter zahlen musste.

Wichtiger Wendepunkt: Die Kündigung des Vermieters

Interessant ist der Zeitpunkt, ab dem der Vermieter überhaupt Anspruch auf Nutzungsentschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB hatte.
Erst mit seiner eigenen außerordentlichen Kündigung im September 2018, verbunden mit der ausdrücklichen Aufforderung zur Rückgabe zum 30. September, brachte der Vermieter klar zum Ausdruck, dass er die Wohnung nun tatsächlich zurückhaben wollte. Erst ab diesem Zeitpunkt lag ein Rückerlangungswille im Sinne des Gesetzes vor.

Dieser Wille wirkt nicht rückwirkend. Für die Zeit vor dem 1. Oktober 2018 scheidet ein Anspruch aus § 546a BGB daher vollständig aus.

Da der Mieter die Schlüssel allerdings erst am 15. Oktober 2018 übergab, gilt die Wohnung nur für den Zeitraum vom 1. bis 15. Oktober 2018 als „vorenthalten“. Genau für diese 15 Tage kann der Vermieter die vereinbarte Miete anteilig als Nutzungsentschädigung verlangen. Die Gerichte setzten diesen Anteil auf 545 Euro fest.

Fazit

Das Urteil macht deutlich, wie wichtig der tatsächliche Wille des Vermieters ist, wenn ein Mietverhältnis endet und die Wohnung nicht vollständig geräumt wird. Solange der Vermieter selbst vom Fortbestehen des Vertrags ausgeht, kann er keine Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB verlangen. Erst ein klar erkennbarer Rückerlangungswille – etwa durch eine eigene Kündigung oder eine eindeutige Rückgabeforderung – setzt diesen Anspruch in Gang.

Für die Zeit nach einer wirksamen Kündigung schuldet der Mieter weder Miete (§ 535 BGB) noch Nutzungsentschädigung in Höhe der Wohnraummiete. Entscheidend ist allein der tatsächliche Nutzungswert der Räume. Wird die Wohnung lediglich als Abstellfläche genutzt, entsteht nur ein bereicherungsrechtlicher Anspruch nach § 812 BGB, dessen Höhe sich an den üblichen Kosten eines vergleichbaren Lagerraums bemisst und damit weit unter der Wohnraummiete liegt.

Das Urteil bestätigt die klare Linie des BGH: Maßgeblich ist die wirkliche Nutzung, nicht die theoretische Möglichkeit. Für die Praxis bedeutet das: Vermieter müssen klar kommunizieren, ob sie die Wohnung zurückhaben wollen. Mieter wiederum können zu viel gezahlte Beträge zurückfordern, wenn sich ihre Kündigung als wirksam erweist und der Vermieter keinen Rücknahmewillen gezeigt hat.