BGH klärt Verwalterwechsel zum Jahreswechsel: Wer muss die Jahresabrechnung erstellen?

Der Hintergrund des Falls

Die beklagte Verwalterin führte ihre Tätigkeit für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) bis 31. Dezember 2022 aus. In der Versammlung am 8. Dezember 2022 wurde eine neue Verwalterin ab 1. Januar 2023 bestellt. Die alte Verwalterin hatte die Jahresabrechnung 2022 nicht mehr erstellt.

Die GdWE klagte gegen sie auf Erstellung der Abrechnung für 2022 – erfolglos vor dem Amtsgericht Bielefeld und dem Landgericht Dortmund. Auch die Revision vor dem BGH blieb ohne Erfolg.

Die zentrale Frage

Muss der alte Verwalter die Jahresabrechnung für das Jahr erstellen, in dem er tätig war – obwohl er zum Jahresende abberufen wurde?

Die Antwort des BGH: Nein – jedenfalls dann nicht, wenn seine Amtszeit am 31. Dezember endet.

Rechtliche Leitplanken: § 28 WEG nach dem WEMoG

Mit der Reform des Wohnungseigentumsrechts durch das WEMoG (seit 1. Dezember 2020) wurde die Struktur neu geordnet:

• Nach § 28 Abs. 2 Satz 1 und 2 WEG ist die GdWE verpflichtet, nach Ablauf des Kalenderjahres über Nachschüsse und Anpassungen zu beschließen.
• Der Verwalter ist nur das ausführende Organ.

Wichtig: Der BGH betont erneut, dass sich die Pflicht zur Abrechnung gegen die GdWE richtet – nicht gegen den Verwalter persönlich. Der Verwalter ist nur das Mittel zur Erfüllung dieser Verbandsaufgabe.

Kernergebnis des BGH: Entstehung der Pflicht erst am 1. Januar

Die Frage, wann die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung entsteht, war lange umstritten. Der BGH positioniert sich nun ausdrücklich:

Die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung entsteht am 1. Januar des Folgejahres.

Damit gilt:

• Endet das Verwalteramt am 31. Dezember, entsteht die Pflicht erst nach dem Ausscheiden.
• Der frühere Verwalter ist weder organisatorisch noch vertraglich verpflichtet – sofern nichts Abweichendes ausdrücklich vereinbart wurde.

Das Urteil grenzt sich von älteren Rechtslagen ab (vor WEMoG), nach denen Verwalter unter Umständen auch nach Amtsende verpflichtet waren.

Organpflicht vs. Vertragspflicht

Der BGH differenziert klar:

Organpflicht (§ 28 WEG)

Diese endet mit der Abberufung. Kein Verwalter ist nach dem Ende seiner Amtszeit noch als Organ tätig.

Vertragliche Pflicht

Eine solche Pflicht kann weiter bestehen, wenn:

• die Abrechnungspflicht der GdWE während der Amtszeit bereits entstanden ist und
• sich daraus eine vertragliche Nebenpflicht ergibt.

Da die Pflicht nach § 28 Abs. 2 WEG jedoch erst am 1. Januar entsteht, gab es im entschiedenen Fall keine vertragliche Pflicht des alten Verwalters.

Ausnahme: Nur wenn im Verwaltervertrag ausdrücklich vereinbart wurde, dass der Ausscheidende auch „seine letzte“ Jahresabrechnung erstellt, kann eine solche Verpflichtung bestehen. Das war hier nicht der Fall.

Was bleibt dem alten Verwalter dennoch?

Der BGH weist ausdrücklich darauf hin, dass der ausgeschiedene Verwalter nicht vollständig entlassen ist.

Er schuldet weiterhin:

• Rechnungslegung nach §§ 675, 666, 259 BGB
• vollständige Mitteilung aller Einnahmen und Ausgaben seines letzten Wirtschaftsjahres
• ggf. Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung, wenn Zweifel bestehen

Die neue Verwalterin kann dann aus diesen Daten die Abrechnung für 2022 erstellen.

Warum die Entscheidung praxisrelevant ist

Der BGH stellt klar:

• Ein Verwalter muss nicht mehr „seine letzte Abrechnung“ erstellen, wenn er exakt zum Jahresende ausscheidet.
• Eigentümergemeinschaften müssen sich darauf einstellen, dass der neue Verwalter die erste Abrechnung zu übernehmen hat – auch für das Jahr vor Amtsbeginn.
• Verwalterverträge müssen, wenn gewünscht, explizit regeln, dass der alte Verwalter die Abrechnung für „sein letztes Jahr“ erstellt.
• Praktische Schwierigkeiten und Haftungsrisiken für den neuen Verwalter sind rechtlich unbeachtlich. Der Gesetzgeber hat sich bewusst so entschieden.

Fazit

Das Urteil V ZR 206/24 sorgt für klare Zuständigkeiten beim Verwalterwechsel zum Jahresende. Die Jahresabrechnung des Vorjahres muss grundsätzlich der neue Verwalter erstellen, weil die Abrechnungspflicht erst am 1. Januar entsteht. Der alte Verwalter ist nur dann verantwortlich, wenn dies ausdrücklich vertraglich vereinbart wurde. Seine Pflicht zur sorgfältigen Rechnungslegung bleibt jedoch bestehen. Für Eigentümergemeinschaften und Beiräte bedeutet das: Übergaben müssen gut vorbereitet sein, Unterlagen vollständig vorliegen und Verwalterverträge sollten klare Regelungen enthalten, damit es später nicht zu Streit oder Verzögerungen kommt.