BGH: Mehr Komfort im Keller, aber keine Wohnung

Gleichzeitig betont der Senat: Aus einem Keller wird dadurch noch lange keine Wohnung. Die Grenzen der Zweckbestimmung bleiben bestehen.

Der Fall: Streit um aufgewertete Kellerräume

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) bestand aus nur drei Einheiten.

• Wohnung Nr. 1 gehörte dem klagenden Eigentümer
• Wohnung Nr. 2 zwei weiteren Eigentümern
• Wohnung Nr. 3 einem dritten Eigentümer

In der Teilungserklärung beziehungsweise Gemeinschaftsordnung waren bestimmten Räumen Sondernutzungsrechte zugewiesen. Diese Räume waren ausdrücklich als „Kellerraum“ bezeichnet. Es handelte sich also um Wohnnebenräume, nicht um Wohnraum.

Die Eigentümer der Wohnungen Nr. 2 und 3 nahmen im Bereich ihrer zugewiesenen Kellerräume bauliche Veränderungen vor. In einer Eigentümerversammlung im Dezember 2022 wurden diese Maßnahmen nachträglich genehmigt. Konkret ging es unter anderem um:

• Einbau einer Toilette mit Tür und Anschluss an Frischwasser und Abwasser
• Anbringung eines Leerrohres für ein TV-Kabel an der Fassade
• Einbau einer gefliesten Nasszelle mit Tür, Dusche, WC, Waschbecken und Spülbecken
• Anschluss dieser Nasszelle an Kalt, Warmwasser und Abwasser
• Zuleitung für einen Gartenwasserhahn
• TV-Kabelanschluss im Kellerraum
• Einbau von drei Heizkörpern, die eigenständig versorgt werden

Der dritte Eigentümer, der selbst keine Umbauten vorgenommen hatte, focht die Genehmigungsbeschlüsse an.

Der Instanzenzug: Vom Amtsgericht zum BGH

• Das Amtsgericht München wies die Anfechtungsklage ab. Die Genehmigungen blieben also bestehen.
• Das Landgericht München I sah dies anders und erklärte die Beschlüsse für ungültig.
• Der BGH hob das Urteil des Landgerichts auf und stellte die Entscheidung des Amtsgerichts wieder her. Die Berufung des Klägers wurde vollständig zurückgewiesen, die Anfechtung scheiterte.

Für die Praxis bedeutet das: Die baulichen Veränderungen in den Kellerräumen bleiben erlaubt, jedenfalls im Rahmen dieses Verfahrens.

Anwendbares Recht: WEG nach der WEMoG Reform

Der BGH stellt klar, dass für die Beurteilung der Wirksamkeit des Beschlusses das aktuell geltende Wohnungseigentumsrecht maßgeblich ist, also das WEG in der Fassung nach dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) seit dem 1. Dezember 2020.

Wichtig ist die Unterscheidung:

• Geht es um Beseitigungsansprüche nach § 1004 BGB, kann es auf den Zeitpunkt der Durchführung der Maßnahme ankommen.
• Geht es wie hier um die Anfechtung eines Beschlusses über die Genehmigung einer baulichen Veränderung, ist der Zeitpunkt der Beschlussfassung maßgeblich. Dann gilt das neue Recht, insbesondere § 20 WEG.

Der BGH betont, dass die Reform das Recht der baulichen Maßnahmen bewusst vereinfachen sollte. Maßstab für die Prüfung solcher Gestattungsbeschlüsse ist daher § 20 WEG in der aktuellen Fassung.

Bauliche Veränderung im Bereich des Sondernutzungsrechts

Die Kellerräume standen im gemeinschaftlichen Eigentum. Den jeweiligen Wohnungen waren Sondernutzungsrechte zugewiesen. Bauliche Eingriffe in diesem Bereich sind deshalb bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums im Sinne von § 20 Abs. 1 WEG.

Damit ist klar: Solche Maßnahmen benötigen grundsätzlich einen Beschluss der Gemeinschaft. Genau darum ging es bei den nachträglichen Genehmigungen.

Das Landgericht hatte außerdem festgestellt, dass die Beschlüsse nicht gegen § 20 Abs. 4 WEG verstoßen. Diese Vorschrift verbietet bauliche Veränderungen, die die Anlage grundlegend umgestalten oder einen Eigentümer ohne seine Zustimmung gegenüber anderen unbillig benachteiligen. Diese Feststellung wurde von keiner Seite angegriffen und vom BGH nicht beanstandet.

Zweckbestimmung „Keller“ als Vereinbarung

Kern des Rechtsstreits war die Frage, ob die baulichen Maßnahmen der in der Teilungserklärung geregelten Zweckbestimmung der Räume als „Kellerraum“ widersprechen und ob der Beschluss schon aus diesem Grund für ungültig zu erklären ist.

Der BGH ordnet die Bezeichnung „Keller“ in der Gemeinschaftsordnung als Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter ein. Sie ist also Teil einer Vereinbarung im Sinne von § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG und § 19 Abs. 1 WEG.

Solche Kellerräume sind typischerweise Wohnnebenräume und dienen vor allem:

• als Lagerraum
• als Abstellraum
• für untergeordnete Zwecke

Der BGH verweist außerdem auf seine bisherige Rechtsprechung sowie auf Entscheidungen zum Spitzboden und zu Hobbyräumen.

Was in einem Keller zulässig ist und was nicht

Der Senat wiederholt und konkretisiert seine Linie:

• Die Nutzung als Hobbyraum kann zulässig sein, wenn sie nicht mehr stört als eine Nutzung als Lager oder Abstellraum.
• Die Nutzung als Wohnraum ist dagegen unzulässig, wenn der Raum als Keller oder Hobbyraum vorgesehen ist. Dazu zählen Schlafen oder dauerhaftes Wohnen im Keller.

Entscheidend ist der Maßstab der typisierenden Betrachtungsweise. Es kommt also nicht auf den Einzelfall im Detail an, sondern auf das typische Störpotenzial der jeweiligen Nutzung im Vergleich zur vereinbarten Nutzung.

Daraus folgt in diesem Fall:

• Eine Nutzung der Kellerräume zu Wohnzwecken bleibt unzulässig.
• Eine Nutzung als Hobbyraum kann zulässig sein, sofern sie nicht stärker stört als eine typische Keller Lager oder Abstellnutzung.

Der zentrale Rechtssatz des BGH

Die entscheidende Aussage des Urteils lautet sinngemäß:

Wenn eine bauliche Veränderung in Räumen mit vereinbarter Zweckbestimmung (hier Keller) die Möglichkeit eröffnet, diese Räume künftig auch zweckwidrig zu nutzen, führt das nicht automatisch zur Anfechtbarkeit des Gestattungsbeschlusses. Jedenfalls dann nicht, wenn die nach der Vereinbarung zulässige Nutzung weiterhin möglich bleibt.

Im konkreten Fall bedeutet das:

• Der Einbau von Toilette, Dusche, TV Anschluss und Heizkörpern macht aus dem Keller noch keine Wohnung.
• Die Räume können weiterhin als Keller oder Hobbyraum genutzt werden.
• Allein die Tatsache, dass man sie theoretisch auch zum Wohnen missbrauchen könnte, reicht nicht aus, um den Genehmigungsbeschluss erfolgreich anzugreifen.

Der BGH trennt damit deutlich zwischen:

• der baulichen Maßnahme
• und der späteren Nutzung des ausgebauten Raums

Zweckwidrige Nutzung wird über Unterlassungsansprüche gelöst
Was passiert, wenn ein Eigentümer die neuen Möglichkeiten tatsächlich für eine unzulässige Wohnnutzung verwendet, also im Keller dauerhaft wohnt oder schlafen lässt?

Hier verweist der BGH auf den Unterlassungsanspruch:

• § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG verpflichtet jeden Eigentümer, Beeinträchtigungen der anderen über das unvermeidliche Maß hinaus zu unterlassen
• § 1004 Abs. 1 BGB gibt einen allgemeinen Unterlassungsanspruch bei rechtswidrigen Störungen

Verstößt ein Eigentümer gegen die Zweckbestimmung und nutzt den Keller tatsächlich als Wohnung, kann die Gemeinschaft dies also unterbinden. Das muss dann aber gesondert geltend gemacht werden.

Der Beschluss, der die bauliche Veränderung gestattet, wird nicht schon deshalb rechtswidrig, weil er eine solche spätere Zweckwidrigkeit möglich machen könnte.

Verhältnis von Beschlusskompetenz und Nutzungsvereinbarung

Der BGH erinnert daran, dass die Frage noch nicht abschließend geklärt ist, wie genau Beschlüsse über bauliche Veränderungen und Nutzungsvereinbarungen in der Gemeinschaftsordnung zueinanderstehen, wenn die zulässige Nutzung faktisch verdrängt wird.

In einer früheren Entscheidung hatte der Senat bereits ausgeführt, dass die Beschlusskompetenz auch dann besteht, wenn ein Beschluss faktisch dazu führt, dass eine vereinbarte Nutzung des Gemeinschaftseigentums nicht mehr möglich ist. Ob ein solcher Beschluss dann anfechtbar ist, blieb offen.

Im vorliegenden Urteil braucht der Senat dieses schwierige Problem nicht zu entscheiden. Denn hier bleibt die keller übliche Nutzung möglich. Die baulichen Maßnahmen verdrängen die Zweckbestimmung „Keller“ nicht, sie erweitern lediglich die Ausstattung.

Was das Urteil nicht entscheidet

Der BGH macht deutlich, was im Rahmen dieser Anfechtungsklage nicht zu prüfen war:

• Ob die Sanitäranlagen fachgerecht eingebaut wurden
• Ob die Maßnahmen zu Feuchtigkeitsschäden führen könnten
• Ob bauordnungsrechtliche Vorschriften eingehalten sind

Solche Aspekte könnten im Einzelfall dazu führen, dass eine Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht. Hier wurden sie vom Kläger aber nicht als Anfechtungsgründe geltend gemacht und waren daher nicht Gegenstand der Entscheidung.

Fazit

Das Urteil des BGH (V ZR 192/24) bringt eine klare Linie für den Umgang mit baulichen Veränderungen in Kellerräumen. Keller dürfen modernisiert und mit Komfortelementen wie Sanitäranschlüssen, Heizkörpern oder TV Leitungen ausgestattet werden, solange ihre Funktion als Keller gewahrt bleibt. Eine Wohnnutzung bleibt dagegen unzulässig, wenn die Teilungserklärung dies ausschließt.

Für Eigentümer heißt das: Aufwertungen sind möglich, müssen aber nach § 20 Abs. 1 WEG beschlossen werden. Für Verwalter und Beiräte ist entscheidend, ob die vereinbarte Zweckbestimmung weiterhin eingehalten werden kann. Zweifelhafte spätere Nutzungen werden nicht über die Anfechtung des Gestattungsbeschlusses geklärt, sondern über Unterlassungsansprüche nach § 14 WEG und § 1004 BGB.

Rechtsberater sollten die Trennung zwischen baulicher Maßnahme und Nutzung konsequent herausarbeiten. Das Urteil bestätigt: Zweckbestimmungen beschränken die Nutzung, verhindern aber nicht jede Form der Komfortsteigerung. Insgesamt stärkt der BGH damit die Gestaltungsfreiheit der Eigentümer, ohne die Zweckbindung aufzuweichen.