Die Mietkaution: Rechte, Pflichten und Rückzahlung

Auch die Art der Kaution kann frei vereinbart werden. Die gängigsten Arten der Mietkaution sind eine Barkaution, ein Kautionssparbuch, eine Bürgschaft oder Wertpapiere. Die Barkaution ist hierbei die noch üblichste Form der Sicherheitsleistung. Dabei überreicht der Mieter dem Vermieter den Kautionsbetrag in bar oder per Überweisung, der das Geld dann für den Mieter anlegt.

Seit einigen Jahren werden für Mieter, die eine Kaution nicht aufbringen können, vermehrt verschiedene Alternativen beworben, wie z.B. Kautionskredite oder Kautionsversicherungen. Allerdings sind diese Angebote meist recht teuer und in der Regel nichts anderes als Bürgschaften. Haben Mieter genug Geld zur Verfügung, kommen sie mit der Barkaution günstiger weg.

Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen, so ist der Mieter berechtigt, die Geldsumme für die Kaution in drei gleichen monatlichen Teilbeträgen zu erbringen. Die erste Rate ist zum Anfang des Mietverhältnisses fällig, die weiteren Raten in den Folgemonaten. Leistet der Mieter die Kaution nicht, kann der Vermieter auf Zahlung der Kaution klagen. Ein Zurückbehaltungsrecht steht dem Mieter, z.B. wegen Mängel der Mieträume, nicht zu. Auch eine Aufrechnung mit einer Gegenforderung ist ausgeschlossen. Der Vermieter kann das Mietverhältnis ohne Abmahnung fristlos kündigen, wenn der Mieter mit der Zahlung der Kaution in Höhe einer zweifachen Monatsmiete in Verzug ist.

Die ihm überlassene Geldsumme muss der Vermieter bei einem Kreditinstitut als Spareinlage mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist und üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können aber auch eine andere Anlageform vereinbaren. Die Anlage muss jedoch auf jeden Fall getrennt vom Vermögen des Vermieters erfolgen. Die Zinserträge, die der Kaution anwachsen, stehen dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit. Da bei dieser Variante der Vermieter der Kontoinhaber ist, ist er dazu verpflichtet, den Mieter jährlich über die Zinserträge zu informieren.

Während des Mietverhältnisses darf der Vermieter die Kaution grundsätzlich nur für unbestrittene oder rechtskräftig festgestellte Ansprüche verwenden. Hat der Vermieter die Kaution während des Mietverhältnisses zu Recht in Anspruch genommen, hat er nach überwiegender Auffassung auch ohne entsprechende verträgliche Regelung einen Anspruch auf Wiederauffüllung der Kaution gegen den Mieter, weil der Mieter durch seine Nichtzahlung das Sicherungsinteresse des Vermieters beeinträchtigt hat. Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist die Mietsicherheit inklusive der Zinserträge entweder zurückzugeben oder zu verwerten. Will der Vermieter die Kaution verwerten, so muss er hierüber abrechnen. Die Rechtsprechung hat dem Vermieter hierfür eine max. Abrechnungsfrist von sechs Monaten zugebilligt. Allerdings entsteht der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution erst, wenn alle sichtbaren Forderungen bekannt sind. Sind Vorauszahlungen auf Heiz- und Betriebskosten vereinbart, kann der Vermieter sich auf ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe der voraussichtlichen Nachzahlung berufen und den Rest ggf. auskehren, wenn ansonsten keine Ansprüche gedeckt werden müssen. Im Einzelfall können aber auch kürzere Fristen in Betracht kommen, aber nur dann, wenn offenkundig keine Forderungen des Vermieters bestehen oder mietvertraglich eine kürzere Frist der Abrechnung über die Kaution vereinbart wurde. Eine Mietkaution darf übrigens auch nicht einfach „abgewohnt" werden. Mieter dürfen deshalb nicht einfach die Mietzahlung einstellen und den Vermieter auffordern, die ausstehenden Mieten mit der Kaution zu verrechnen.

Hat der Vermieter die Wohnung zwischenzeitlich verkauft, so kann der Mieter die Kaution vom Käufer der Wohnung zurückverlangen. Kann der Mieter allerdings beim Käufer nichts erreichen, kann er die Kaution vom alten Eigentümer zurückfordern. Hat der neue Eigentümer das Haus vor dem 31. August 2001 erworben, kann der Mieter das Geld vom Käufer nur verlangen, wenn er beweisen kann, dass dieser die Kaution vom Alteigentümer beim Kauf der Wohnung tatsächlich bekommen hat.