Diskriminierung bei der Wohnungsbesichtigung: BGH nimmt Makler in die Pflicht

Der Fall: Absage mit pakistanischem Namen, Zusage mit deutschem Namen

Die Klägerin war auf Wohnungssuche und bewarb sich im November 2022 mehrfach über ein Internetformular um Besichtigungstermine für Wohnungen, die von einem Maklerunternehmen vermittelt wurden. Dabei nutzte sie zunächst ihren pakistanischen Vor und Nachnamen. In allen Fällen erhielt sie kurzfristig Absagen mit der Begründung, es seien keine Besichtigungstermine mehr verfügbar.

Da sie eine Diskriminierung vermutete, stellte sie für dieselbe Wohnung eine weitere Anfrage mit identischen Angaben zu Einkommen, Beruf, Haushaltsgröße und weiteren persönlichen Daten. Lediglich der Name war diesmal ein deutscher. Bereits am nächsten Tag erhielt sie eine E-Mail mit der Bitte, eine Telefonnummer zu übermitteln, um einen Besichtigungstermin zu vereinbaren. Kurz darauf wurde ihr ein Termin bestätigt.

Weitere Anfragen bestätigten dieses Muster. Bewerbungen mit ausländisch klingenden Namen, darunter auch solche ihres Ehemannes und ihrer Schwester, blieben erfolglos. Dagegen führten Bewerbungen mit deutschen Namen zeitnah zu Terminangeboten oder zumindest zu der Bitte um Rückmeldung zur Terminvereinbarung.

Die Klägerin verlangte daraufhin eine Entschädigung von mindestens 3.000 Euro sowie Ersatz ihrer vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten. Das Amtsgericht Groß-Gerau wies die Klage zunächst ab. Das Landgericht Darmstadt gab ihr in der Berufung Recht und sprach ihr eine Entschädigung zu. Der Bundesgerichtshof bestätigte diese Entscheidung nun im Wesentlichen.

Diskriminierungsverbot gilt bereits bei der Vertragsanbahnung

Der Bundesgerichtshof stellte klar, dass das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG) auch auf den Zugang zu Wohnraum Anwendung findet. Maßgeblich sind insbesondere § 1 AGG, § 2 Abs. 1 Nr. 8 AGG, § 3 Abs. 1 AGG und § 19 Abs. 2 AGG. Danach ist eine Benachteiligung wegen der ethnischen Herkunft beim Zugang zu Wohnraum unzulässig.

Entscheidend ist dabei, dass der Schutz nicht erst beim Abschluss eines Mietvertrags beginnt. Auch die Phase der Vertragsanbahnung fällt darunter. Dazu gehört bereits die Entscheidung darüber, ob ein Interessent überhaupt einen Besichtigungstermin erhält.

Im konkreten Fall sah der BGH eine unmittelbare Benachteiligung im Sinne von § 3 Abs. 1 AGG. Sämtliche Anfragen unter pakistanischen Namen waren abgelehnt worden, während alle Anfragen unter deutschen Namen erfolgreich waren. Angesichts der identischen Angaben zu Einkommen und Haushaltsverhältnissen sei ein Zufall praktisch ausgeschlossen.

Indizienbeweis und „Testing“ zulässig

Für Diskriminierungsfälle sieht das AGG eine besondere Beweisregel vor. Nach § 22 AGG genügt es zunächst, Indizien vorzulegen, die eine Benachteiligung vermuten lassen. Dann muss die Gegenseite beweisen, dass kein Verstoß gegen das Benachteiligungsverbot vorliegt.

Im vorliegenden Fall werteten die Gerichte das systematische Muster aus Zu und Absagen als ausreichend starkes Indiz. Bemerkenswert ist außerdem, dass der BGH ausdrücklich bestätigte, dass solche Indizien auch durch sogenannte Testing-Verfahren ermittelt werden dürfen. Dabei stellen Betroffene oder Vergleichspersonen bewusst parallele Anfragen, um eine mögliche Ungleichbehandlung sichtbar zu machen.

Nach Auffassung des Gerichts ist ein solches Vorgehen grundsätzlich zulässig, sofern es nicht ausschließlich dazu dient, formale Anspruchsvoraussetzungen künstlich zu schaffen.

Auch Makler können haften

Ein zentraler Punkt der Entscheidung betrifft die Rolle von Immobilienmaklern. Der Beklagte argumentierte, dass allein der Vermieter für eine mögliche Diskriminierung verantwortlich sei. Dieser Auffassung folgte der Bundesgerichtshof nicht.

Nach Ansicht des Gerichts kann auch der Makler selbst Adressat des Benachteiligungsverbots sein. Das ergibt sich aus § 19 AGG und § 21 AGG, die eine Haftung des „Benachteiligenden“ vorsehen. Entscheidend ist, wer tatsächlich über den Zugang zum Mietprozess entscheidet.

Wenn Makler eigenständig darüber bestimmen, ob ein Interessent einen Besichtigungstermin erhält oder in die engere Auswahl kommt, beeinflussen sie maßgeblich die Anbahnung des Mietvertrags. In solchen Fällen müssen sie selbst die Vorgaben des AGG beachten und können bei Verstößen auch selbst auf Schadensersatz in Anspruch genommen werden.

Der BGH begründet dies auch mit dem Zweck des Gesetzes und den zugrunde liegenden europäischen Antidiskriminierungsrichtlinien. In der Praxis fungieren Makler oder Hausverwaltungen häufig als erstes Auswahlfilter im Vermietungsprozess. Würde man sie nicht einbeziehen, könnte der Diskriminierungsschutz leicht umgangen werden.

Entschädigung von 3.000 Euro

Das Landgericht Darmstadt hatte der Klägerin eine Entschädigung von 3.000 Euro zugesprochen. Der Bundesgerichtshof bestätigte diese Höhe als angemessen. Grundlage ist § 21 Abs. 2 Satz 3 AGG, der bei Diskriminierung einen Anspruch auf Entschädigung für immaterielle Schäden vorsieht.

Die Gerichte sahen in der Benachteiligung eine erhebliche Verletzung des Persönlichkeitsrechts der Klägerin. Diskriminierende Behandlung bei der Wohnungssuche könne für Betroffene eine erhebliche Belastung darstellen und rechtfertige daher eine spürbare Geldentschädigung.

Zusätzlich muss der Beklagte die vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 367,23 Euro ersetzen.
Bei den Zinsen korrigierte der BGH das Berufungsurteil teilweise. Auf die Entschädigung fallen Verzugszinsen nach § 286 Abs. 1 BGB und § 288 Abs. 1 BGB seit dem 24. Dezember 2022 an. Die Anwaltskosten sind hingegen erst ab Rechtshängigkeit nach § 291 BGB zu verzinsen.

Bedeutung für den Wohnungsmarkt

Das Urteil stellt klar, dass Diskriminierung nicht erst beim Abschluss eines Mietvertrags beginnt, sondern bereits im Stadium der Vertragsanbahnung unzulässig ist. Dazu gehört insbesondere die Vergabe von Besichtigungsterminen. Damit rückt ein Bereich in den Fokus, der in der Praxis häufig als unverbindliche Vorstufe der Vermietung angesehen wurde.

Für Maklerunternehmen bedeutet das Urteil, dass sie bei der Auswahl von Interessenten rechtlich unmittelbar in der Verantwortung stehen. Wer über Besichtigungstermine entscheidet oder Interessenten vorsortiert, unterliegt den Vorgaben des Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetzes. Makler müssen deshalb nachvollziehbare und diskriminierungsfreie Auswahlprozesse sicherstellen. Dazu gehören klare Kriterien, dokumentierte Abläufe und transparente Kommunikationsstrukturen. Gleichzeitig bestätigt der BGH, dass sogenannte Testing-Verfahren als Beweismittel zulässig sein können. Systematische Ungleichbehandlungen lassen sich dadurch leichter aufdecken.

Auch Vermieter und Bestandshalter bleiben in der Pflicht. Selbst wenn sie die Vermietung über Makler abwickeln, entbindet sie das nicht vollständig von Verantwortung. Wer Dritte mit der Auswahl von Mietinteressenten beauftragt, muss deren Vorgehen organisatorisch und vertraglich absichern. In der Praxis gewinnt deshalb das Thema Compliance an Bedeutung. Klare Vorgaben, Schulungen und kontrollierbare Verfahren werden wichtiger, um Haftungsrisiken zu reduzieren.

Für Wohnungssuchende stärkt das Urteil die Rechtsposition. Wer Indizien für eine Benachteiligung vorlegen kann, etwa durch Vergleichsanfragen unter unterschiedlichen Namen, kann sich auf die Beweislastregel des § 22 AGG berufen. Dann muss die Gegenseite darlegen, dass keine diskriminierende Behandlung vorliegt.

Insgesamt sendet der Bundesgerichtshof damit ein deutliches Signal: Diskriminierung darf nicht dadurch der rechtlichen Kontrolle entzogen werden, dass sie in frühe Auswahlstufen des Vermietungsprozesses verlagert wird. Gerade dort, wo faktisch entschieden wird, wer überhaupt eine Chance auf eine Wohnung erhält, muss der Gleichbehandlungsgrundsatz gelten.