Eigenbedarf trotz geplanter Veräußerung: BGH rügt enge Sicht der Instanzgerichte

Der Fall: Zwei übereinander liegende Wohnungen und ein Dachgeschoss

Die Ausgangslage ist alltäglich, die rechtlichen Fragen dahinter jedoch anspruchsvoll.

• Die Mieterin bewohnt seit 2006 eine Zweizimmerwohnung im dritten Obergeschoss eines Mehrparteienhauses in Berlin.
• Der Vermieter hat diese Wohnung gekauft und ist damit in das bestehende Mietverhältnis eingetreten.
• Direkt darüber, im vierten Obergeschoss, liegt seine eigene Wohnung. Beide Wohnungen sind etwa gleich groß und ähnlich geschnitten.
• Über seiner Wohnung befindet sich ein bislang nicht ausgebautes Dachgeschoss. Auch dieses steht in seinem Eigentum.

Der Vermieter möchte das Dachgeschoss ausbauen und mit seiner eigenen Wohnung im vierten Obergeschoss zu einer größeren Einheit verbinden. Für die umfangreichen Bauarbeiten soll seine bisherige Wohnung vorübergehend unbewohnbar sein. Während dieser Zeit will er in die darunter liegende, derzeit vermietete Wohnung im dritten Obergeschoss umziehen. Nach Abschluss der Arbeiten beabsichtigt er, die neu geschaffene, zusammengelegte Dachgeschoss-Wohnung zu veräußern und dauerhaft in der ehemaligen Wohnung der Mieterin zu bleiben.

Zur Umsetzung dieses Konzepts kündigte er mit Schreiben vom 1. November 2021 das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zum 31. Juli 2022.

Instanzenzug: Von der Räumungsklage zur Abweisung

Der Rechtsstreit nimmt den klassischen Weg durch die Instanzen:

• Amtsgericht Charlottenburg (206 C 366/22): Das Amtsgericht glaubte dem Vermieter den geltend gemachten Eigenbedarf und gab der Räumungsklage statt.
• Landgericht Berlin (64 S 116/23): Das Landgericht hob das Urteil auf und wies die Klage ab. Nach seiner Auffassung lag kein Eigenbedarf gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB vor, sondern eine unzulässige Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB.

Das Landgericht argumentierte im Kern wie folgt:

• Der Vermieter sei mit seiner aktuellen Wohnsituation bereits hinreichend versorgt.
• Ein „Benötigen“ im Sinne des Eigenbedarfs sei nicht gegeben, weil sich seine Wohnverhältnisse durch den Umzug in die Wohnung der Mieterin nicht wesentlich ändern würden.
• Im Hintergrund stehe vielmehr der Wunsch, die eigene, nach Umbau mit dem Dachgeschoss verknüpfte Wohnung besonders lukrativ zu veräußern.
• Dies sei wirtschaftliche Verwertung, nicht Eigenbedarf. Die gesetzlichen Voraussetzungen einer Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB seien jedoch unstreitig nicht erfüllt.
• Der Vermieter missbrauche daher sein Eigenbedarfsrecht, indem er den Bedarf von seiner eigenen Wohnung auf die Mietwohnung „verlagere“.

Damit war der Räumungsanspruch verneint. Der Vermieter legte Revision ein.

Der BGH greift ein: Maßstäbe für Eigenbedarf verkannt

Der Bundesgerichtshof hebt das Urteil des Landgerichts auf und verweist die Sache an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurück.
Wichtig: Der BGH spricht noch kein abschließendes Räumungsurteil. Er stellt aber klar, dass das Landgericht den Begriff des Eigenbedarfs nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB und das Verhältnis zur Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB falsch angewendet hat.
Kern der BGH-Aussagen:

Was bedeutet „benötigt“ im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB?

Nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter ein Wohnraummietverhältnis nur kündigen, wenn er ein „berechtigtes Interesse“ an der Beendigung hat. Ein solcher Fall liegt insbesondere vor, wenn er die Wohnung für sich, Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts benötigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB).

Der BGH erinnert an seine gefestigte Rechtsprechung:

• „Benötigt“ heißt nicht, dass der Vermieter im existenziellen Sinne auf die Wohnung angewiesen sein muss.
• Es reicht, wenn ein ernsthafter Wunsch besteht, die Wohnung künftig selbst zu nutzen oder sie privilegierten Angehörigen zu Wohnzwecken zu überlassen.
• Dieser Wunsch muss auf vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen beruhen.

Das folgt auch aus der Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG: Sowohl der Vermieter als auch der Mieter sind grundrechtlich geschützt. Die Gerichte müssen daher die gesetzliche Interessenabwägung in § 573 BGB und den §§ 574 ff. BGB so auslegen, dass ein fairer Ausgleich dieser Eigentumspositionen erfolgt.

Die Gerichte dürfen:

• den Nutzungswunsch des Vermieters darauf prüfen, ob er ernsthaft verfolgt wird,
• ob er plausibel und nachvollziehbar begründet ist,
• und ob er im Einzelfall rechtsmissbräuchlich wäre, etwa bei krass überhöhtem Wohnbedarf oder willkürlichem Vorgehen.

Sie dürfen aber nicht:

• ihre eigenen Vorstellungen von „angemessenem Wohnen“ an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters setzen.

Genau hier setzt die Kritik des BGH am Landgericht an.

Eigenbedarf auch bei gleich großer oder ähnlich zugeschnittener Wohnung

Das Landgericht hatte maßgeblich darauf abgestellt, dass die derzeitige Wohnung des Vermieters und die Wohnung der Mieterin ungefähr gleich groß und ähnlich geschnitten sind. Deshalb sah es keinen „echten“ Mehrbedarf und verneinte ein „Benötigen“.

Der BGH stellt klar:

• Der Umstand, dass sich Größe und Zuschnitt der bisherigen und der künftigen Wohnung ähneln, schließt Eigenbedarf nicht aus.
• Es ist nicht erforderlich, dass sich die Wohnverhältnisse wesentlich verbessern oder verändern.
• Entscheidend ist vielmehr, ob der konkrete Nutzungswunsch des Vermieters plausibel und ernsthaft ist.

Das Landgericht hat hier zusätzliche Voraussetzungen in das Merkmal „Benötigen“ hineingelesen, die das Gesetz und die höchstrichterliche Rechtsprechung nicht vorsehen.

Selbst herbeigeführter Bedarfsgrund ist grundsätzlich zulässig

Besonders wichtig für die Praxis ist die Aussage des BGH, dass das Nutzungsinteresse des Vermieters auch dann zu respektieren ist, wenn er den Bedarfsgrund selbst schafft.

Im konkreten Fall:

• Der Vermieter plant, seine eigene Wohnung durch Umbau mit dem Dachgeschoss zu verbinden.
• Damit verursacht er selbst, dass seine bisherige Wohnung für einen längeren Zeitraum nicht nutzbar ist.
• Er entscheidet sich außerdem dafür, in diese zusammengelegte Einheit später nicht zurückzukehren, sondern sie zu verkaufen.

Das Landgericht sah hierin ein Argument gegen den Eigenbedarf und für eine Verwertungskündigung. Der BGH widerspricht dieser Sichtweise klar:

• Es ist vermieterseitig nicht verboten, durch eigene Dispositionen (Umbau, Umzug, Verkauf) eine Veränderung der Wohnsituation herbeizuführen.
• Auch dann kann ein ernsthafter Eigenbedarf an einer anderen, bislang vermieteten Wohnung entstehen.
• Ein solcher Fall ist nicht automatisch rechtsmissbräuchlich.

Der BGH verweist insoweit auch auf die Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts: Die Lebensplanung des Eigentümers ist grundsätzlich zu respektieren, solange sie im Rahmen der gesetzlichen Grenzen erfolgt.

Keine Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB

Das Landgericht hatte die Konstellation als Verwertungskündigung eingeordnet.

§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB greift, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung der Mietsache gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleidet.

Hierzu sagt der BGH:

• Im Streitfall geht es nicht darum, die vermietete Wohnung zu veräußern.
• Gegenstand der geplanten Veräußerung ist vielmehr die bisher eigen genutzte Wohnung in Verbindung mit dem ausgebauten Dachgeschoss.
• Der Anwendungsbereich des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist damit nicht eröffnet.

Es liegt nach Auffassung des BGH keine „Umgehung“ der strengeren Anforderungen einer Verwertungskündigung vor. Maßgeblich ist daher allein § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB (Eigenbedarf).

Wie geht es weiter? Zurückverweisung an das Landgericht

Der BGH hat die Entscheidung des Landgerichts aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen (§ 562, § 563 ZPO).

Grund dafür:

• Das Landgericht hat aus seiner Sicht folgerichtig keine detaillierten Feststellungen dazu getroffen, ob der geltend gemachte Eigenbedarf im Einzelnen tatsächlich vorliegt, wie konkret die Lebensplanung des Vermieters aussieht und ob die Gründe ernsthaft und nachvollziehbar sind.
• Diese Tatsachenfeststellungen müssen nun nachgeholt werden.

Das bedeutet:

• Der BGH sagt nicht, dass die Kündigung definitiv wirksam ist.
• Er sagt aber sehr deutlich, dass sie nicht mit der bisherigen Begründung als unwirksam oder rechtsmissbräuchlich abgetan werden durfte.

Am Ende wird das Landgericht im Lichte der BGH-Maßstäbe prüfen müssen:

• Ist der Nutzungswunsch des Vermieters ernsthaft und in sich schlüssig?
• Ist der Umbauplan realistisch und konkret genug?
• Gibt es Anhaltspunkte für Rechtsmissbrauch, etwa vorgeschobenen Bedarf oder widersprüchliches Verhalten?
• Wie wirkt sich eine etwaige Sozialklausel nach § 574 BGB zugunsten der Mieterin aus (Härteeinwand)?

Fazit

Das Urteil des BGH (VIII ZR 289/23) stärkt die Eigenbedarfskündigung in Fällen, in denen Umbau, Umzug und späterer Verkauf miteinander verknüpft sind. Der Eigenbedarf bleibt weit auszulegen: Ein ernsthafter und nachvollziehbarer Nutzungswunsch genügt, auch wenn der Vermieter den Bedarfsgrund selbst schafft oder die Wohnverhältnisse sich nicht wesentlich verändern. Umbaupläne und eine spätere Veräußerung stehen dem Eigenbedarf nicht grundsätzlich entgegen. Zugleich betont der BGH, dass keine Verwertungskündigung vorliegt, wenn gar nicht die vermietete Wohnung verwertet werden soll. Die Missbrauchskontrolle bleibt zwar bestehen, wird aber eng angewandt. Für die Praxis heißt das: Vermieter müssen sauber begründen, Mieter können Härtegründe vorbringen, doch die Gerichte dürfen die Lebensplanung des Vermieters nicht durch eigene Vorstellungen ersetzen.