Fehlende Protokoll-Unterschrift führt zur Anfechtbarkeit sämtlicher Beschlüsse

Hintergrund des Rechtsstreits

Im Kern des Streits standen Beschlüsse aus einer Eigentümerversammlung vom 24. September 2024, darunter Maßnahmen zur Sanierung des Daches, Sonderumlagen, die Jahresabrechnung für das Jahr 2023, die Entlastung der Verwaltung sowie deren erneute Bestellung.

Formfehler führt zur Anfechtung

Das Gericht stellte fest, dass sämtliche Beschlüsse gegen eine Regelung der Teilungserklärung (§ 16 Ziff. 9) vom 12. November 1993 verstoßen. Diese Regelung schreibt ausdrücklich vor, dass Protokolle der Eigentümerversammlung nicht nur vom Verwalter, sondern zusätzlich von einem durch die Versammlung bestimmten Wohnungseigentümer unterschrieben werden müssen. Diese Vorgabe wurde in der Versammlung vom 24.09.2024 nicht eingehalten. Eine spätere Korrektur in einer nachfolgenden Versammlung am 12.02.2025 war nach Ansicht des Gerichts nicht möglich, da eine solche Nachholung gemäß der Auslegung der Teilungserklärung nicht vorgesehen war (vgl. BGH, Az.: V ZB 2/97).

Materielle Mängel bei Sanierungsbeschluss und Jahresabrechnung

Darüber hinaus hatten die Kläger auch materielle Einwände erhoben: So wurde kritisiert, dass bei der geplanten Dachsanierung keine ausreichenden Vergleichsangebote vorlagen und die erhaltenen Angebote nicht miteinander vergleichbar waren. Zudem bestanden Zweifel an der Neutralität und Fachkunde des beauftragten Energieberaters, was aus Sicht der Kläger den Verdacht auf Preisabsprachen nahelegte.

Auch die Jahresabrechnung für 2023 wies Mängel auf: Beispielsweise wurde ein falscher Verteilungsschlüssel für bestimmte Kostenpositionen verwendet, was die Korrektheit der gesamten Abrechnung beeinträchtigte.

Verwaltung weder entlastet noch wirksam wiederbestellt

Weiter kritisierten die Kläger die Entlastung und Wiederbestellung der Verwaltung. Aufgrund der festgestellten Fehler bei der Jahresabrechnung und bei der Vorbereitung der Sanierung sahen sie die Verwaltung nicht als ordnungsgemäß handelnd an. Zudem bemängelten sie, dass die Verwalterin keine ausreichende Zertifizierung nachweisen konnte, die für eine ordnungsgemäße Verwaltung gemäß dem Wohnungseigentumsgesetz inzwischen erforderlich sei.

Rechtliche Einordnung und Auswirkungen

Die Entscheidung des Amtsgerichts Essen verdeutlicht, dass die formellen Vorgaben aus der Teilungserklärung strikt einzuhalten sind. Eigentümergemeinschaften sollten daher stets auf die Einhaltung von Protokollierungsregelungen achten, da formelle Fehler zur Anfechtbarkeit sämtlicher in einer Versammlung gefasster Beschlüsse führen können.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten gegen Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Es verdeutlicht zugleich, dass WEG-Beschlüsse stets einer gründlichen rechtlichen Prüfung unterliegen und formelle Mängel schwerwiegende Folgen haben können.