Fristlose Kündigung wegen verwahrloster Wohnung: Amtsgericht Frankfurt stärkt Vermieterrechte

Ein alter Mietvertrag und zunehmende Probleme

Der beklagte Mieter lebt seit vielen Jahren in einer Einzimmerwohnung im Hochparterre, zuletzt zu einer Bruttomiete von 582,35 Euro monatlich. Er ist schwer behindert, bezieht Krankengeld und wird teilweise betreut. Über die Jahre kam es zu Mietrückständen und, entscheidend für dieses Verfahren, zu massiven Beanstandungen hinsichtlich des Pflege- und Reinigungszustands der Wohnung.

Die Vermieterin kündigte zunächst im Juli 2024 fristlos wegen Zahlungsrückständen, was der Mieter bestritten hatte. Während dieser Streit weiterlief, verschlechterte sich nach Angaben der Vermieterin der Zustand der Wohnung erheblich.

Verwahrlosung als Kündigungsgrund

Nachdem der Mieter trotz mehrfacher Mahnung keinen Zutritt zur Wohnung gewährt hatte, ließ die Vermieterin erneut abmahnen und sprach schließlich am 12. August 2025 eine sogenannte Prozesskündigung aus. Grundlage war diesmal nicht mehr die Zahlungssituation, sondern der verwahrloste Zustand der Wohnung, dokumentiert durch Fotos, die sie dem Gericht vorlegte.

Das Gericht stellte klar, dass § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB eine fristlose Kündigung erlaubt, wenn der Mieter seine Sorgfaltspflichten so verletzt, dass die Mietsache gefährdet wird. Es genügt dabei bereits die Besorgnis von Schäden, nicht erst deren tatsächliches Eintreten. Wichtig ist außerdem eine vorherige Abmahnung, die hier am 22. Juli 2025 erfolgt war.

Überzeugende Beweise: Fotos und Einlassung des Mieters

Das Gericht schenkte den Fotos der Vermieterin Glauben. Sie zeigten eine Wohnung in deutlich verwahrlostem und verschmutztem Zustand. Auch die eigene Einlassung des Mieters in der mündlichen Verhandlung sprach nicht für ihn. Er räumte ein, dass die Wohnung nicht sauber sei. Er behauptete zwar, die Bilder seien verfälscht und er habe eigene Fotos, legte diese aber nie vor.

Der Hinweis des Mieters, er wohne seit 30 Jahren dort und etwaige Schäden hätten längst sichtbar sein müssen, half ihm nicht weiter. Das Gericht stellte klar: Eine Kündigung ist bereits gerechtfertigt, wenn zukünftige Schäden drohen. Vermieter müssen eine fortschreitende Verwahrlosung der Wohnung nicht hinnehmen.

Kein Erfolg mit Einwänden zu Mängeln oder Mietminderung

Der Mieter versuchte außerdem, mögliche Mietminderungen wegen Fenster-, Heizungs- und Sanitärmängeln einzuwenden. Das spielte keine Rolle mehr, weil die Vermieterin ihren Zahlungsantrag zurückgenommen hatte und die Räumung ausschließlich auf die Kündigung vom 12. August 2025 stützte. Zudem stellte das Gericht fest, dass die behaupteten Mängel zeitlich und inhaltlich nicht konkret genug vorgetragen waren.

Räumung, Kosten und Streitwert

Das Amtsgericht gab der Klage vollständig statt:

• Der Mieter muss die Wohnung räumen und herausgeben (§ 546 Abs. 1 BGB).
• Er trägt die gesamten Kosten des Rechtsstreits (§ 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO).
• Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar (§§ 708 Nr. 7, 711 ZPO).
• Der Streitwert beträgt 7.039,60 Euro.

Einordnung des Urteils

Das Urteil zeigt deutlich: Wer seine Wohnung in einem Zustand hält, der Verwahrlosung oder hygienische Risiken erkennen lässt, riskiert die fristlose Kündigung. Das gilt selbst dann, wenn der Mieter gesundheitlich beeinträchtigt ist, solange kein Fall von Unverschuldetheit oder fehlender Einflussnahme vorliegt. Das Gericht betonte, dass die Vermieterin sich nicht mit Verzögerungen, fehlendem Zutritt und einer zunehmend verwahrlosten Wohnung abfinden muss.

Für Vermieter ist die Entscheidung ein Beispiel dafür, wie wichtig eine saubere Dokumentation, Abmahnungen und fotografische Nachweise sind. Für Mieter macht das Urteil klar, dass Sorgfalts- und Reinigungspflichten ernst zu nehmen sind, andernfalls droht der Verlust der Wohnung.