Haushaltsnahe Dienstleistungen, Wasserkosten und Verwalterhaftung: LG Aurich stärkt das Selbstorganisationsrecht der Eigentümergemeinschaft

Das Gericht stärkt dabei ausdrücklich das Selbstorganisationsrecht der Gemeinschaft und begrenzt Beschlussersetzungen auf Fälle, in denen ein Eingriff unbedingt erforderlich ist.

Der Fall: Anfechtung mehrerer Beschlüsse und Antrag auf Beschlussersetzung

Die Kläger, zwei Wohnungseigentümer aus Borkum, fochten mehrere Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 19.04.2024 an. Im Fokus standen:

• die Entlastung des Verwalters für 2022 (TOP 10.1),
• die Ablehnung, Schadensersatzansprüche gegen die Verwaltung geltend zu machen (TOP 12.6),
• sowie die Frage, ob die Verwaltung verpflichtet sei, Bescheinigungen über haushaltsnahe Dienstleistungen nach § 35a EStG auszustellen.

Zusätzlich rügten sie Unklarheiten bei der Wasserabrechnung, da in Garagen Waschmaschinen genutzt würden, ohne dass dort separate Wasserzähler vorhanden seien.

Das Amtsgericht Emden hatte zuvor nur einzelne Beschlüsse aufgehoben und die Klage im Übrigen abgewiesen. Hiergegen richtete sich die Berufung.

1. Keine Pflicht des Verwalters zur Bescheinigung nach § 35a EStG

Das Landgericht stellt klar: Bescheinigungen über haushaltsnahe Dienstleistungen nach § 35a EStG dienen allein dem privaten Interesse einzelner Eigentümer und gehören daher nicht zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums im Sinne des § 18 WEG.

Damit ist der Verwalter nicht verpflichtet, sie unentgeltlich im Rahmen der Jahresabrechnung zu erstellen.

Das Gericht betont:

• Es handelt sich um eine vergütungspflichtige Zusatzleistung.
• Eigentümer können sie individuell gegen Mehrvergütung anfordern.
• Alternativ reichen Kopien der Rechnungen für die Steuererklärung aus.

Damit bestätigt das LG Aurich die bisherige Linie der Instanzgerichte und korrigiert ein weit verbreitetes Missverständnis.

2. Kein Schadensersatz wegen Versammlung am falschen Ort

Die Kläger wollten erreichen, dass die Gemeinschaft Schadensersatzansprüche gegen die Verwalterin verfolgt, weil eine frühere Eigentümerversammlung nicht am Ort der Liegenschaft, sondern am Firmensitz der Verwalterin stattfand.

Das LG Aurich lehnt dies ab:

• Ein unpassender Versammlungsort ist zwar ein Verfahrensfehler.
• Er führt aber nicht automatisch zu Schadensersatz.
• Im konkreten Fall lag kein grober Fehler der Verwaltung vor.
• Die Mehrheit der Eigentümer war einverstanden und niemand äußerte vorab Widerspruch.

Zentral ist der Grundsatz des Selbstorganisationsrechts: Eine Beschlussersetzung darf nur erfolgen, wenn sie zwingend notwendig ist, um Rechtsschutz zu ermöglichen. Das war hier nicht der Fall.

3. Wasserkosten und Waschmaschinen in Garagen: Kein Verstoß der Verwaltung

Die Kläger verwiesen auf angeblich fehlerhafte Wasserabrechnungen. Die Gemeinschaft hatte jedoch bereits 2015 beschlossen, Kalt- und Warmwasser nach einem prozentualen Schlüssel anhand der ISTA-Warmwasserabrechnung zu verteilen.

Das Gericht hebt hervor:

• Die Verwaltung ist an diese Beschlusslage gebunden.
• Pflichtverletzungen waren nicht erkennbar.
• Die Kläger hatten keine konkreten Beschlussanträge zu Wasserzählern gestellt.
• Substantiierter Vortrag zur Schadenshöhe fehlte ebenfalls.

Damit fehlte es an jeder Grundlage für Schadensersatz oder die Aufhebung der Entlastung.

Ergebnis: Die Berufung scheitert vollständig

Das Landgericht weist die Berufung in vollem Umfang zurück. Die zentralen Leitsätze lauten:

• Bescheinigungen nach § 35a EStG sind Privatangelegenheit einzelner Eigentümer.
• Wer sie benötigt, muss sie gegen Zusatzvergütung anfordern oder über Belege selbst nachweisen.
• Eine Beschlussersetzung kommt nur in Betracht, wenn sie zwingend erforderlich ist.
• Weder die Verwalterentlastung noch die Ablehnung von Schadensersatz waren ermessensfehlerhaft.

Fazit

Die Entscheidung zeigt klar: Bescheinigungen nach § 35a EStG sind keine Aufgabe der Gemeinschaft, sondern müssen von Eigentümern individuell beauftragt werden. Eine Beschlussersetzung ist nur in Ausnahmefällen zulässig, in denen effektiver Rechtsschutz anders nicht erreichbar wäre. Das Urteil stärkt die Entscheidungsfreiheit der Gemeinschaft und schafft Rechtssicherheit für Eigentümer, Beiräte und Verwaltungen. Es grenzt die Aufgaben des Verwalters sauber von individuellen Interessen ab und betont die Bedeutung bestehender Beschlüsse für die laufende Verwaltung.
 

Eine Beschlussersetzung bedeutet, dass das Gericht einen fehlenden oder pflichtwidrig verweigerten Beschluss der Eigentümergemeinschaft ersetzt und damit anstelle der Gemeinschaft entscheidet – jedoch nur, wenn dies für ordnungsgemäße Verwaltung zwingend erforderlich ist.