Keine Pflicht zu Alternativangeboten bei Anwälten und Gutachtern in der WEG

• Bei der Beauftragung von Rechtsanwälten müssen grundsätzlich keine Alternativangebote eingeholt werden. Das gilt auch, wenn eine Honorarvereinbarung mit Stundenhonoraren geschlossen werden soll.
• Eine vom Verwalter ohne Beschluss veranlasste Maßnahme kann von der Eigentümerversammlung nachträglich genehmigt werden, sofern die Maßnahme selbst ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.

Beides stärkt den Handlungsspielraum von Gemeinschaften und Verwaltern, setzt aber voraus, dass Kosten, Nutzen und Qualität der beauftragten Dienste verantwortungsvoll abgewogen werden.

Der Fall: Bauträgerin, Baumängel und teure Experten

Die Klägerin war Bauträgerin einer Wohnungseigentumsanlage und zugleich Mitglied der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE). Im Jahr 2020 fand keine Eigentümerversammlung statt. Im Jahr 2021 drohte die Verjährung möglicher Ansprüche wegen Baumängeln am Gemeinschaftseigentum.

Die Verwalterin reagierte im Frühjahr 2021:

• Sie beauftragte im Namen der GdWE drei Sachverständige mit der Begutachtung des Gemeinschaftseigentums.
• Die Gutachter stellten Baumängel fest und schätzten die Kosten der Mängelbeseitigung auf 469.271,38 Euro.
• Für ihre Gutachten stellten sie insgesamt 49.927,74 Euro in Rechnung.
• Zusätzlich mandatierte die Verwalterin im Namen der GdWE eine Rechtsanwaltskanzlei.

All dies geschah ohne vorherigen Beschluss der Eigentümer.

In der Eigentümerversammlung im Juli 2021 wurden dann folgende Beschlüsse gefasst:

• TOP 6: Genehmigung der durch die Verwalterin erfolgten Einschaltung und Vergütung der Gutachter sowie Genehmigung der bisherigen Kosten der Rechtsanwaltskanzlei.
• TOP 7d: Beauftragung derselben Rechtsanwaltskanzlei, gegen die Bauträgerin (die Klägerin) einen Anspruch auf Kostenvorschuss zur Mängelbeseitigung geltend zu machen, außergerichtlich und notfalls gerichtlich. Zugleich wurde eine Sonderumlage für die Finanzierung beschlossen.
• TOP 8: Ermächtigung der Verwalterin, mit der Kanzlei eine Honorarvereinbarung zu schließen, mit Stundensätzen von höchstens 300 Euro netto je Anwaltsstunde und 150 Euro netto je Sekretariatsstunde.

Alternativangebote anderer Gutachter oder Rechtsanwaltskanzleien wurden nicht eingeholt.

Die Bauträgerin focht diese Beschlüsse an.

• Das Amtsgericht München wies die Anfechtungsklage ab.
• Das Landgericht München I hob mehrere Beschlüsse auf: die Genehmigung unter TOP 6 in weitem Umfang sowie die Beschlüsse zu TOP 7d und 8 insgesamt.
• Das LG verlangte insbesondere Alternativangebote und sah in der Genehmigung nach TOP 6 eine unzulässige Entlastung der Verwalterin.

Die GdWE legte Revision ein und bekam vor dem BGH recht. Der BGH stellte das amtsgerichtliche Urteil wieder her, die Klage blieb vollständig erfolglos. Die Klägerin trägt die Kosten der Rechtsmittelverfahren (§ 97 Abs. 1, § 91 Abs. 1 ZPO).

Keine Pflicht zu Alternativangeboten bei Anwaltsmandaten

Kernpunkt des Urteils ist die Frage, ob die Eigentümer vor der Beauftragung eines Rechtsanwalts mehrere Vergleichsangebote einholen müssen, um ordnungsmäßige Verwaltung im Sinne von § 18 Abs. 1 und § 19 Abs. 1 WEG zu gewährleisten.
In der Praxis hatte sich hier eine strenge Linie entwickelt: Viele Instanzgerichte forderten drei Alternativangebote auch bei Anwälten, mit nur wenigen Ausnahmen.

Der BGH entscheidet diese Streitfrage nun klar:

• Bei der Beschlussfassung über die Beauftragung eines Rechtsanwalts müssen keine Alternativangebote anderer Rechtsanwälte vorliegen.
• Das gilt ausdrücklich auch dann, wenn der Abschluss einer Honorarvereinbarung auf Stundenbasis beabsichtigt ist.

Warum Alternativangebote hier nicht helfen

Der BGH erinnert zunächst an den Zweck von Alternativangeboten: Sie sollen den Wohnungseigentümern die Stärken und Schwächen verschiedener Angebote vor Augen führen, insbesondere in Bezug auf Kosten und Leistung.

Bei Anwälten funktioniert dieses Modell nach Auffassung des Senats aber nicht:

• Bei Abrechnung nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG) sind die Gebühren weitgehend gesetzlich vorgegeben. Ein echter Preiswettbewerb entsteht dadurch kaum.
• Selbst bei Stundensätzen ist der Endpreis im Vorfeld nicht zuverlässig kalkulierbar. Er hängt unter anderem davon ab, ob es zu einer schnellen Einigung kommt oder ob sich ein Gerichtsverfahren über mehrere Instanzen zieht.
• Ein bloßer Vergleich von Stundensätzen sagt wenig darüber aus, wie viele Stunden eine Kanzlei realistischerweise benötigt.
• Der entscheidende Punkt bei der Auswahl eines Anwalts ist nicht primär der Preis, sondern die fachliche Eignung und das Vertrauensverhältnis zwischen Mandant und Anwalt. Dies lässt sich über schriftliche Angebote kaum sinnvoll vergleichen.

Hinzu kommt: § 3a Abs. 3 RVG schützt die GdWE vor überhöhten Stundenhonoraren. Eine unangemessen hohe Vergütung kann im Vergütungsstreit vom Gericht auf ein angemessenes Maß bis zur gesetzlichen Gebühr herabgesetzt werden.

Die konkreten Stundensätze im Fall

Die Honorarvereinbarung sah maximal 300 Euro netto je Anwaltsstunde und 150 Euro netto je Sekretariatsstunde vor. Der BGH hält diese Vergütung im konkreten Fall für vertretbar:

• Streitwert war eine Mängelbeseitigungssumme von rund 470.000 Euro.
• Es ging um eine anspruchsvolle Materie an der Schnittstelle von WEG-Recht und Baurecht.
• Die beauftragte Kanzlei war bereits in den Sachverhalt eingearbeitet.
• Die Verjährung stand kurz bevor, und mit massiver Gegenwehr der Bauträgerin war zu rechnen.

Im Rahmen ihres Beurteilungsspielraums durften die Wohnungseigentümer daher davon ausgehen, dass eine spezialisierte Kanzlei mit dieser Vergütung ein hohes Engagement und eine besonders qualifizierte Bearbeitung leisten würde. Dies genügt den Anforderungen ordnungsmäßiger Verwaltung (§ 18 Abs. 1, § 19 Abs. 1 WEG).

Übertragbarkeit auf Gutachter: Auch hier kein Angebotszwang

Der BGH stellt ausdrücklich klar, dass die Grundsätze zu Alternativangeboten auch für die Beauftragung von Gutachtern gelten.

Auch bei Sachverständigen seien Alternativangebote in vielen Konstellationen nicht geeignet, Stärken und Schwächen der Leistung zuverlässig zu bewerten. Entscheidend ist die fachliche Eignung, nicht nur der Preis.

Im konkreten Fall lagen die Gutachterkosten bei knapp 50.000 Euro, also rund 10 Prozent der prognostizierten Mängelbeseitigungskosten. Diese Relation bewertet der BGH als nicht unangemessen.

Nachträgliche Genehmigung von Verwaltermaßnahmen

Der zweite wichtige Teil des Urteils betrifft die nachträgliche Genehmigung von Maßnahmen, die der Verwalter ohne Beschluss veranlasst hat.

Seit dem WEMoG besitzt der Verwalter im Außenverhältnis eine im Grundsatz unbeschränkte Vertretungsmacht für die GdWE (§ 9b Abs. 1 Sätze 1 und 3 WEG). Die Verträge mit Gutachtern und Anwälten kommen also wirksam zu Stande, selbst wenn im Innenverhältnis kein Beschluss vorlag. § 177 BGB (Genehmigung eines Vertretergeschäfts ohne Vertretungsmacht) ist insoweit nicht mehr maßgeblich.

Trotzdem kann die Eigentümerversammlung solche Maßnahmen nachträglich genehmigen. Der BGH widerspricht der Auffassung, eine Genehmigung diene nur dazu, der Verwalterin im Innenverhältnis „Absolution“ zu erteilen und sei deshalb unzulässig.

Funktion der Genehmigung im Innenverhältnis

Die nachträgliche Genehmigung hat eine klare Funktion:

• Sie holt die interne Willensbildung der Eigentümer nach.
• Sie schafft eine eindeutige Grundlage für die Maßnahme und ihre Finanzierung im Innenverhältnis.
• Das kann gerade in Situationen mit Eilbedürftigkeit (etwa drohende Verjährung, Pandemielagen mit ausgefallenen Versammlungen) wichtig sein, in denen der Verwalter handeln musste, ohne vorher die Kompetenzfragen endgültig klären zu können.

Der BGH betont: Es liegt im Ermessen der Wohnungseigentümer, eine solche Maßnahme nachträglich zu genehmigen, solange die Genehmigung ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.

Grenze: Entlastung bei erkennbaren Pflichtverletzungen

Das Landgericht hatte die Genehmigung wie einen Entlastungsbeschluss behandelt und sehr strenge Maßstäbe angelegt. Nach ständiger Rechtsprechung des BGH ist eine Entlastung des Verwalters dann nicht ordnungsmäßig, wenn erkennbar Ansprüche gegen den Verwalter bestehen und ohne sachlichen Grund aufgegeben würden.

Der BGH stellt aber klar:

• Es reicht nicht, dass Schadensersatzansprüche „denkbar“ sind.
• Es müssen konkrete Anhaltspunkte vorliegen, die Ansprüche nahelegen, etwa eindeutig fehlerhafte Abrechnungen.

Im vorliegenden Fall gab es keine solche greifbare Anhaltspunkte für Pflichtverletzungen der Verwalterin. Die Beauftragung von Gutachtern und Anwälten war angesichts der drohenden Verjährung sachlich angezeigt. Daher durfte die Eigentümerversammlung diese Maßnahmen genehmigen.

Entscheidend formuliert der BGH: Die nachträgliche Genehmigung einer Maßnahme des Verwalters ist jedenfalls dann rechtmäßig, wenn die Maßnahme selbst ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Dann besteht mangels Schadens auch kein Raum für eine Haftung des Verwalters.
Genau das war hier der Fall.

Weitere Rügen der Klägerin bleiben erfolglos

Die Klägerin hatte noch weitere Anfechtungsgründe geltend gemacht, unter anderem:

• angeblich unzureichende Bezeichnung der Beschlussgegenstände in der Einladung (§ 23 Abs. 2 WEG),
• unzureichende Information der Eigentümer über die bereits entstandenen Kosten,
• ein Verstoß gegen das Verbot des In-sich-Geschäfts (§ 181 BGB),
• die Reihenfolge beziehungsweise Vorziehung der einzelnen Tagesordnungspunkte,
• sowie Fragen zum Stimmrechtsausschluss nach § 25 Abs. 4 WEG.

Sowohl Amtsgericht als auch Landgericht hatten diese Punkte bereits zurückgewiesen. Der BGH schließt sich dem an und sieht hierin keinen Grund, die Beschlüsse für ungültig zu erklären.

Fazit

Der Bundesgerichtshof stärkt mit dem Urteil die Entscheidungsfreiheit von Wohnungseigentümern und Verwaltern. Ordentliche Verwaltung verlangt keine schematische Einholung von Alternativangeboten bei der Beauftragung von Anwälten und Gutachtern. Entscheidend ist, dass die beauftragten Dienstleister fachlich geeignet sind, die Kosten in einem angemessenen Verhältnis zum Nutzen stehen und die Gemeinschaft ihrer Verantwortung bei der Auswahl gerecht wird.

Zugleich bestätigt der BGH, dass nachträgliche Genehmigungen von Verwaltermaßnahmen ein legitimes Instrument sind, um die interne Beschlusslage zu klären. Wer diese Spielräume umsichtig nutzt, gewinnt Handlungssicherheit, ohne den Schutz der Eigentümer vor Pflichtverletzungen des Verwalters preiszugeben.