Landgericht Dortmund hebt zentrale Beschlüsse auf – Wirtschaftsplan trotz Fehler gültig

Unwirksame Darlehensrückzahlung wegen fehlender Informationen

Der Beschluss zu TOP 6, der die Rückzahlung einer Liquiditätshilfe von 15.000 Euro an eine ehemalige Eigentümerin vorsah, wurde vom Gericht für unwirksam erklärt. Brisant: Nicht der früheren Eigentümerin selbst, sondern der Verwalterin sollte ein von ihr angeblich gewährtes Darlehen zurückgezahlt werden.

Doch weder der rechtliche Charakter der Zahlung, also ob es sich um ein echtes Darlehen oder lediglich um eine freiwillige Liquiditätshilfe handelte, noch der konkrete Verwendungszweck der Gelder war in der Eigentümerversammlung nachvollziehbar dargelegt worden. Zwar wurden Kontoauszüge vorgelegt, aus denen die Zahlung hervorging. Daraus allein lasse sich jedoch kein Rückzahlungsanspruch herleiten, so das Landgericht.

Die Eigentümer müssten nachvollziehbar darüber informiert sein, ob überhaupt eine rechtliche Verpflichtung zur Rückzahlung bestand. Ein Beschluss ohne belastbare Informationen zu den Hintergründen sei ermessensfehlerhaft. Die Verwalterin könne sich nicht allein auf die Zahlung als solche berufen, sondern müsse ihren Anspruch detailliert begründen. Insbesondere müsse sie darlegen, wofür die Gelder verwendet wurden und ob sie tatsächlich im Interesse der WEG standen. Eine bloße Vorlage von Zahlungsnachweisen reiche nicht aus.

Entlastung des Verwalters wegen mangelnder Transparenz ungültig

Auch der Beschluss zur Entlastung des Verwalters (TOP 5) wurde für ungültig erklärt. Ähnlich wie bei der Darlehensrückzahlung war die Informationslage unzureichend. Den Eigentümern fehlten wesentliche Informationen, um die Verwaltungstätigkeit sachgerecht beurteilen und eine rechtssichere Entlastung beschließen zu können.

Wirtschaftsplan bleibt trotz Fehler wirksam

Der Wirtschaftsplan 2023 (TOP 4) wurde trotz fehlerhaftem Verteilerschlüssel als wirksam bestätigt. Die daraus resultierende finanzielle Abweichung von weniger als 6 Euro monatlich pro Eigentümer wurde als geringfügig eingestuft und daher nicht als Verstoß gegen ordnungsgemäße Verwaltung (§ 28 WEG) gewertet.

Das Gericht verwies zudem auf das besonders schützenswerte Liquiditätsinteresse der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE), das laut ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs in solchen Fällen Vorrang genießt. Solche geringfügigen Fehler dürfen hingenommen werden, wenn sie keine erhebliche Ungleichbehandlung bewirken und die wirtschaftliche Funktionsfähigkeit der WEG nicht gefährden.

Fazit

Das Urteil unterstreicht die entscheidende Bedeutung einer vollständigen und transparenten Informationsbasis bei Beschlüssen von Wohnungseigentümergemeinschaften. Formelle Mängel, unklare Rechtsverhältnisse oder fehlende Nachweise können zur Unwirksamkeit führen.

Die Eigentümer müssen in der Lage sein, informierte und rechtssichere Entscheidungen zu treffen, insbesondere bei Rückzahlungen, Entlastungen oder Sonderzahlungen. Gleichzeitig zeigt das Urteil, dass kleinere Unstimmigkeiten im Wirtschaftsplan nicht automatisch zur Unwirksamkeit führen, wenn sie wirtschaftlich unerheblich sind und das Funktionieren der Gemeinschaft nicht beeinträchtigen.