Staffelmiete: Flexibles Instrument zur Mietanpassung mit rechtlichen Fallstricken

Eine wirksame Staffelmietvereinbarung setzt voraus, dass die Miete jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleibt. Kürzere Zeiträume machen die gesamte Vereinbarung unwirksam. Während der Laufzeit der Staffelmiete sind Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§§ 558 bis 559 BGB) sowie Modernisierungsmieterhöhungen (§ 559b BGB) ausgeschlossen.

Nach Ablauf der letzten vereinbarten Mietstaffel wandelt sich das Mietverhältnis. Ab diesem Zeitpunkt gelten wieder die regulären Bestimmungen für Mieterhöhungen. Der Vermieter kann dann eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB verlangen, muss diese aber entsprechend begründen, beispielsweise anhand des Mietspiegels oder durch Benennung von Vergleichswohnungen. Auch Mieterhöhungen nach Modernisierungen gemäß § 559 BGB sind nach Ende der Staffelmiete wieder möglich.

Bei der Wohnraummiete muss die Staffelmietvereinbarung schriftlich getroffen werden. Dies erfordert die Unterschriften aller Vertragsparteien auf derselben Urkunde. Die Staffelmiete ist auch bei Gewerbemietverträgen möglich, unterliegt dort aber weniger strengen formalen Anforderungen.

Die Kappungsgrenze, die "normale" Mieterhöhungen auf 20 Prozent (bzw. 15 Prozent in Gebieten mit abgesenkter Kappungsgrenze) innerhalb von drei Jahren begrenzt, gilt bei Staffelmietvereinbarungen nicht. Allerdings darf die Miete nicht mehr als 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, wenn der Vermieter ein geringes Angebot an vergleichbaren Räumen ausnutzt (§ 5 WiStG). Dies ist sowohl für die Ausgangsmiete als auch für die einzelnen Staffeln zu beachten.

In Gebieten mit Mietpreisbremse darf die Miete höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Diese Regelung gilt auch für Staffelmieten, und zwar für die Ausgangsmiete und alle weiteren Staffeln (§ 557a Abs. 4 BGB). Maßgeblich ist jeweils die Vergleichsmiete zum Zeitpunkt, ab dem die jeweilige Staffel gelten soll.

Ist eine Staffelmiete wirksam vereinbart, erhöht sich die Miete zu den festgelegten Zeitpunkten automatisch. Eine gesonderte Mitteilung oder Aufforderung durch den Vermieter ist nicht erforderlich. Zahlt der Mieter dennoch nur die bisherige Miete, kommt er in Verzug. Eine darauf gestützte Kündigung kann jedoch rechtsmissbräuchlich sein, wenn der Vermieter den Erhöhungsbetrag nicht angemahnt hat.

Grundsätzlich läuft ein Mietverhältnis, auch mit Staffelmietvereinbarung, auf unbestimmte Zeit. Der Mieter kann unabhängig von der Laufzeit der Staffelmiete unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen. Bei Wohnraummietverträgen benötigt der Vermieter einen berechtigten Grund zur Kündigung, etwa Eigenbedarf.

Zusammen mit einer Staffelmiete kann das Recht zur ordentlichen Kündigung für maximal vier Jahre ausgeschlossen werden, gerechnet ab Abschluss der Staffelmietvereinbarung. Ein längerer formularmäßiger Ausschluss ist insgesamt unwirksam, während ein individuell vereinbarter Kündigungsausschluss automatisch auf vier Jahre begrenzt wird.

Die Entscheidung für oder gegen eine Staffelmiete hängt von den individuellen Präferenzen und Lebensumständen ab. Vermieter können durch die vorausschauende Festlegung der Mieten langfristig planen, müssen aber auch auf unvorhergesehene Kostensteigerungen oder Marktentwicklungen verzichten. Mieter erhalten durch die Staffelmiete Sicherheit über die zukünftige Mietentwicklung, binden sich aber auch für einen längeren Zeitraum an die vereinbarten Konditionen.

Letztlich sollten beide Parteien die Vor- und Nachteile sorgfältig abwägen. Eine präzise Vertragsgestaltung unter Berücksichtigung der gesetzlichen Vorgaben ist unerlässlich, um eine rechtssichere und für beide Seiten vorteilhafte Staffelmietvereinbarung zu treffen.