Übergabeprotokolle sind bindend: Amtsgericht Hanau stärkt Rechte von Vermietern

Der Fall

Eine Mieterin hatte über Jahre hinweg gekürzte Mietzahlungen geleistet, da sie Mängel in der Wohnung geltend machte. Unter anderem rügte sie Schimmelbildung, defekte Rollläden und eine nicht funktionierende Gegensprechanlage. Zudem verlangte sie Ersatz für von ihr verlegtes Laminat, das sie beim Auszug in der Wohnung zurückließ.

Die Vermieter wiederum forderten die einbehaltenen Beträge sowie Nachzahlungen aus der Betriebskostenabrechnung 2023 und klagten auf Zahlung offener Mieten. Nach Rückgabe der Wohnung im Juli 2024 unterzeichneten beide Parteien ein Rückgabeprotokoll, das keine Mängel auswies.

Die Entscheidung

Das Gericht verurteilte die Mieterin zur Zahlung von 2.885,00 Euro zuzüglich Zinsen sowie 448,39 Euro an vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten.

Bindende Wirkung des Rückgabeprotokolls

Nach Auffassung des Gerichts entfaltet ein von beiden Seiten unterzeichnetes Übergabe- oder Rückgabeprotokoll eine bindende Wirkung. Darin festgehaltene Zustände gelten sowohl in Bezug auf vorhandene als auch auf nicht genannte Mängel als abschließend vereinbart. Einwände der Mieterin, sie habe das Protokoll lediglich unterschrieben, um weiteren Forderungen zu entgehen, ließ das Gericht nicht gelten.

Damit war sie mit ihrem Vortrag ausgeschlossen, es hätten bis zum Ende der Mietzeit weiterhin Mängel bestanden. Ohne konkrete Angaben, wann diese angeblichen Mängel behoben wurden, ist ein solcher Einwand rechtlich nicht haltbar (§§ 535, 536 BGB).

Betriebskostenabrechnung unzureichend

Die Vermieter konnten allerdings nicht die volle Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung 2023 durchsetzen. Das Gericht rügte, dass der verwendete Verteilungsschlüssel „Anz“ nicht nachvollziehbar erläutert war und damit den Anforderungen des § 259 BGB nicht genügte. Kosten, die auf dieser Grundlage verteilt waren, mussten daher herausgerechnet werden.

Keine Kostenerstattung für Laminat

Auch die Forderung der Mieterin, für das von ihr verlegte Laminat eine Erstattung zu erhalten, wies das Gericht zurück. Nach § 546 BGB ist der Mieter verpflichtet, bei Mietende eingebrachte Einrichtungen wieder zu entfernen. Ein Ersatzanspruch nach § 552 BGB kommt nur dann in Betracht, wenn der Vermieter die Entfernung ausdrücklich ablehnt, was hier nicht der Fall war.

Kündigung wegen Zahlungsverzugs rechtmäßig

Die von den Vermietern ausgesprochene Kündigung wurde als wirksam angesehen, da die Mieterin über einen längeren Zeitraum in erheblichem Umfang Mietzahlungen schuldig geblieben war (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB).

Fazit

Das Urteil betont einmal mehr die Rechtsverbindlichkeit von Übergabe- und Rückgabeprotokollen. Mieter sollten daher sehr genau prüfen, was sie bei Ein- oder Auszug unterschreiben. Spätere Einwände gegen festgehaltene Zustände sind kaum mehr möglich.

Für Vermieter ist die Entscheidung ebenfalls bedeutsam: Sie können sich auf ein unterschriebenes Protokoll berufen und vermeiden damit langwierige Beweisstreitigkeiten.

Zugleich zeigt das Urteil die hohen Anforderungen an Betriebskostenabrechnungen: Verteilungsschlüssel müssen für den Mieter klar nachvollziehbar und überprüfbar sein.

Schließlich bestätigt die Entscheidung die gängige Rechtslage, dass vom Mieter eingebrachte Einrichtungen wie Laminat grundsätzlich entfernt werden müssen, ein Kostenersatz ist nur ausnahmsweise möglich.