Untervermietung darf kein Geschäftsmodell sein

Mit dieser Entscheidung präzisiert der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshof die Voraussetzungen des § 553 BGB und stärkt zugleich die Rechte von Vermietern in Fällen unerlaubter Untervermietung.

Der Fall: Berliner Wohnung wird deutlich teurer untervermietet

Der Beklagte war seit Anfang 2009 Mieter einer Zweizimmerwohnung in Berlin. Die Wohnung lag in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt nach der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung. Die Nettokaltmiete betrug zunächst monatlich 460 Euro, ab dem 1. September 2021 497,35 Euro.

Wegen eines längeren Auslandsaufenthalts hatte der Mieter bereits zuvor eine befristete Untervermietungserlaubnis erhalten, die von Mitte Juli 2018 bis Ende Januar 2020 galt.
Als sich sein Aufenthalt im Ausland verlängerte, schloss der Mieter am 27. Januar 2020 einen Untermietvertrag mit zwei Personen. Die Wohnung wurde vom 2. Februar 2020 bis zum 31. Oktober 2020 untervermietet. Vereinbart wurde eine Nettokaltmiete von 962 Euro zuzüglich Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung, insgesamt 1.100 Euro monatlich.

Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts lag diese Untermiete über der nach den Vorschriften der Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) zulässigen Höhe.

Der Mieter behielt einen Wohnungsschlüssel und lagerte persönliche Gegenstände sowie Kleidung in der Wohnung. Einen Tag nach Abschluss des Untermietvertrags bat er die Hausverwaltung per E-Mail um eine Untervermietungserlaubnis bis Oktober 2020. Die Anfrage blieb unbeantwortet.

Kündigung nach Abmahnung

Erst im Sommer 2021 stellte die Vermieterin bei einer Wohnungsbesichtigung fest, dass zwei Untermieter dort lebten. Sie mahnte den Mieter am 12. Januar 2022 wegen unerlaubter Untervermietung ab. Der Mieter lehnte es ab, das Untermietverhältnis zu beenden. Er erklärte, die Untervermietung sei notwendig, um seine laufenden Kosten für die Wohnung zu kompensieren. Eine Zustimmung zur Untervermietung erhielt er jedoch nicht. Daraufhin kündigte die Vermieterin am 28. Februar 2022 sowohl fristlos als auch hilfsweise ordentlich.

Prozessverlauf

Das Amtsgericht Charlottenburg wies die Räumungsklage zunächst ab (Urteil vom 20. September 2022 – 225 C 54/22).

Das Landgericht Berlin gab der Vermieterin jedoch in der Berufung Recht und verurteilte den Mieter zur Räumung und Herausgabe der Wohnung (Urteil vom 27. September 2023 – 64 S 270/22).

Während des Berufungsverfahrens zogen die Untermieter aus. Der Rechtsstreit gegen sie erledigte sich damit.

Der Mieter legte Revision zum Bundesgerichtshof ein und wollte das erstinstanzliche Urteil wiederherstellen lassen. Ohne Erfolg. Der BGH wies die Revision zurück.

Pflichtverletzung durch unerlaubte Untervermietung

Der Bundesgerichtshof bestätigte, dass der Mieter mit der Untervermietung seine vertraglichen Pflichten verletzt hat. Nach § 540 Abs. 1 Satz 1 BGB ist ein Mieter grundsätzlich nicht berechtigt, den Gebrauch der Wohnung ohne Erlaubnis des Vermieters einem Dritten zu überlassen.

Diese Pflichtverletzung kann nach den Umständen des Einzelfalls eine Kündigung rechtfertigen. Im vorliegenden Fall bejahte der BGH eine schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung im Sinne von § 573 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 1 BGB.

Damit war die ordentliche Kündigung wirksam. Der Vermieterin stand ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung zu (§ 546 Abs. 1 BGB).

Kein Anspruch auf Untervermietung bei Gewinnerzielung

Der zentrale Punkt des Urteils betrifft die Frage, wann ein Mieter überhaupt einen Anspruch auf eine Untervermietungserlaubnis hat. Nach § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter die Erlaubnis verlangen, einen Teil der Wohnung einem Dritten zu überlassen, wenn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse entsteht.

Der Bundesgerichtshof stellt klar, wie dieser Begriff zu verstehen ist: Ein berechtigtes Interesse liegt vor, wenn nachvollziehbare Gründe bestehen, etwa eine Veränderung der Lebensumstände oder der Wunsch, die eigenen Mietkosten zu senken. Ziel der gesetzlichen Regelung ist es, dem Mieter den Erhalt seiner Wohnung zu ermöglichen.

Nicht geschützt ist dagegen der Wunsch, durch Untervermietung Gewinne zu erzielen. Der Senat betont ausdrücklich: Einnahmen aus der Untervermietung dürfen nicht über die eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgehen. Eine darüber hinausgehende Gewinnerzielung ist vom Zweck der Regelung nicht gedeckt.

Im konkreten Fall lag die vereinbarte Untermiete deutlich über der Hauptmiete. Bereits dieser Umstand führte dazu, dass ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 553 BGB verneint wurde.

Historischer Hintergrund der Regelung

Der BGH stützt seine Auslegung auch auf die Entstehungsgeschichte des Gesetzes. Die Vorschrift des § 553 BGB geht auf eine Regelung aus den 1960er Jahren zurück, die damals eingeführt wurde, um Mietern bei veränderten Lebensumständen den Verbleib in ihrer Wohnung zu ermöglichen. Bereits frühere mietrechtliche Vorschriften sahen vor, dass Untermieten in einem angemessenen Verhältnis zur Hauptmiete stehen sollten. Der Gesetzgeber wollte damit verhindern, dass Mieter Wohnraum gewinnbringend weitervermieten.

Verfassungsrechtlicher Ausgleich

Die Entscheidung berücksichtigt auch die grundrechtlichen Positionen der Beteiligten. Das Besitzrecht des Mieters an der Wohnung steht ebenso unter dem Schutz von Art. 14 Abs. 1 Grundgesetz wie das Eigentumsrecht des Vermieters. Der Bundesgerichtshof stellt klar: Die wirtschaftliche Verwertung der Wohnung ist grundsätzlich dem Eigentümer vorbehalten. Das Besitzrecht des Mieters reicht nicht so weit, dass er daraus ein Recht zur gewinnbringenden Untervermietung ableiten könnte.

Mietpreisbremse spielte letztlich keine Rolle

Das Landgericht hatte zusätzlich angenommen, dass die Untermiete gegen die Vorschriften der Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) verstoße.

Der Bundesgerichtshof musste darüber jedoch nicht entscheiden. Schon die Gewinnerzielung reichte aus, um ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung zu verneinen.

Konsequenzen für Untermieter

Auch die Situation der Untermieter spricht der BGH an. Wenn ein Hauptmietverhältnis wegen unerlaubter Untervermietung beendet wird, müssen grundsätzlich auch die Untermieter ausziehen. Der Gesetzgeber räumt ihnen bewusst einen geringeren Bestandsschutz ein als dem Hauptmieter. Darauf verweisen unter anderem § 546 Abs. 2 BGB und § 573a Abs. 2 BGB.

Fazit

Das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 28. Januar 2026 (VIII ZR 228/23) stellt klar: Untervermietung ist ein Instrument, um Mietverhältnisse bei veränderten Lebensumständen aufrechtzuerhalten, nicht um Gewinne zu erzielen. Mieter müssen die Zustimmung des Vermieters einholen und dürfen die Wohnung grundsätzlich nur zur Deckung der eigenen wohnungsbezogenen Kosten weitervermieten. Übersteigt die Untermiete diese Kosten deutlich, fehlt regelmäßig das nach § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB erforderliche berechtigte Interesse. Erfolgt die Untervermietung dennoch ohne Erlaubnis, kann dies eine erhebliche Pflichtverletzung darstellen und eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB rechtfertigen. Für Vermieter bedeutet das Urteil zugleich Rechtssicherheit: Sie müssen sich nicht auf Modelle einlassen, bei denen Mieter aus der Untervermietung Gewinne erzielen. Entscheidend bleibt die Frage, ob die Untervermietung lediglich der Kostendeckung dient oder darüber hinaus zur wirtschaftlichen Verwertung des Wohnraums genutzt wird.