Unzulässig überhöhte Vormiete mindert nicht den Bestandsschutz für zulässige Miethöhe bei Mietpreisbremse

Der Kläger mietete ab 1. Juli 2017 eine Wohnung der Beklagten in Berlin zu einer Nettokaltmiete von zunächst 460 € (11,98 €/m²) bei einer ortsüblichen Vergleichsmiete von 255,29 € (6,65 €/m²). Im vorherigen Mietvertrag war eine Miete von 422 € (10,99 €/m²) vereinbart worden, davor (sog. Vor-Vormiete) betrug die Miete 380 €.

Der BGH entschied, dass der Vermieter sich bei der Festlegung der nach § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB zulässigen Miete auf die Vor-Vormiete berufen kann, auch wenn die unmittelbare Vormiete gegen die Mietpreisbremse verstieß. Denn als "geschuldete Vormiete" im Sinne von § 556e Abs. 1 BGB ist bei einem den §§ 556d ff. BGB unterliegenden Vormietverhältnis die nach diesen Vorschriften zulässige, ggf. gemäß § 556g Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB reduzierte Miete anzusehen.

Ein Vermieter soll durch einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse nicht das Recht verlieren, sich auf eine früher wirksam erzielte, bestandsgeschützte Miete zu berufen. Der Bestandsschutz für den Vermieter umfasst demnach die zulässige Miethöhe, die sich ggf. auch aus einer Anwendung von § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB auf eine Vor-Vormiete ergeben kann.

Im Ergebnis durfte die Beklagte daher eine monatliche Nettokaltmiete von zunächst 380 € und ab 1. November 2021 aufgrund einer Indexmieterhöhung von 400,90 € verlangen. Die Revision des Klägers hatte keinen Erfolg.