Vorsicht bei Immobilienkauf: Haftungsausschluss gilt – wenn Verkäufer nichts wusste

Haftungsausschluss greift – Käufer muss Wissen des Verkäufers beweisen

Die zentrale Erkenntnis des Urteils: Ein vertraglich vereinbarter Haftungsausschluss gilt grundsätzlich, es sei denn, der Käufer kann beweisen, dass der Verkäufer oder sein Makler von den verborgenen Mängeln wussten oder sie arglistig verschwiegen haben. Dabei betonte das Gericht insbesondere, dass wertende Überlegungen eine konkrete Feststellung der Kenntnis nicht ersetzen dürfen (§§ 437 Nr. 3, 280, 281 BGB). Somit lag die Beweislast vollständig beim Käufer, der dies im konkreten Fall jedoch nicht erbringen konnte.

Geruchs- und Schadstoffbelastung nicht beweisbar bekannt

Im konkreten Fall behauptete der Kläger, eine extreme Geruchsbelästigung sowie Schadstoffbelastungen mit Formaldehyd und Lindan erst nach dem Kauf entdeckt zu haben. Das Gericht hörte dazu mehrere Zeugen und Sachverständige an und führte sogar eine Geruchsprobe durch. Es kam jedoch zu dem Schluss, dass weder der Verkäuferin noch dem als Streithelfer beteiligten Makler nachweislich bekannt war, dass diese Belastungen zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses vorlagen (§ 166 BGB). Der Käufer konnte demnach nicht beweisen, dass sich der Verkäufer nicht auf den Haftungsausschluss berufen durfte.

Aufklärungspflichten ernst nehmen

Das OLG Hamm verwies zugleich auf die grundlegenden Aufklärungspflichten bei Immobiliengeschäften (§§ 241 Abs. 2, 311 Abs. 2 BGB). Verkäufer müssen wahrheitsgemäß informieren, sobald sie Angaben zu Umständen machen, die den Kaufentschluss maßgeblich beeinflussen könnten. Im vorliegenden Fall hatte der Makler jedoch laut eigener Aussage ausdrücklich auf mögliche Schadstoffprobleme bei Häusern des fraglichen Herstellers hingewiesen, auch wenn die konkrete Schadstoffbelastung nicht sicher bekannt war.

Kein Schadensersatz wegen Unklarheiten

Die Berufung des Käufers gegen das Urteil des LG Paderborn (Az.: 4 O 343/22) wurde daher zurückgewiesen. Sämtliche vom Kläger geltend gemachten Ansprüche auf Schadensersatz und Erstattung von Sanierungskosten wurden abgelehnt. Das Gericht bestätigte ausdrücklich, dass die Unklarheit bezüglich des Kenntnisstands des Verkäufers und dessen Maklers zulasten des Käufers geht.

Fazit

Das Urteil des OLG Hamm macht deutlich, dass beim Immobilienkauf erhebliche Risiken auf den Käufer zukommen können, insbesondere wenn versteckte Mängel erst nach Vertragsabschluss entdeckt werden. Umso wichtiger ist es, dass Käufer sämtliche Risiken und mögliche Mängel bereits vor dem Erwerb gründlich prüfen und im Zweifel Beweise für etwaige Kenntnisse der Verkäuferseite sichern. Verkäufer wiederum profitieren von klar formulierten Haftungsausschlüssen, sofern keine arglistige Täuschung oder bewusste Verschweigung von Mängeln erfolgt. Offenheit und Klarheit in der Kommunikation beider Seiten können dabei helfen, teure und langwierige Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden.