Aufrechnung mit verjährten Schadensersatzforderungen gegen Kaution zulässig

Der Fall:

Im konkreten Fall forderte eine Mieterin nach der Beendigung des Mietverhältnisses die Rückzahlung ihrer Barkaution in Höhe von etwa 780 Euro. Der Vermieter rechnete jedoch mit Schadensersatzforderungen in Höhe von 1.175 Euro auf, die durch Beschädigungen an der Wohnung entstanden sein sollen. Die Mieterin berief sich darauf, dass diese Forderungen bereits verjährt seien, da die Verjährungsfrist für Ansprüche aus Mietschäden gemäß § 548 Abs. 1 BGB sechs Monate nach Rückgabe der Mietsache beträgt.

Die Vorinstanzen, darunter das Landgericht Nürnberg-Fürth, gaben der Mieterin Recht. Sie argumentierten, dass eine Aufrechnung nicht möglich sei, da die Forderungen des Vermieters in unverjährter Zeit keine Gleichartigkeit aufwiesen. Der Anspruch auf Kautionsrückzahlung sei eine Geldforderung, während der Schadensersatzanspruch auf Naturalrestitution abzielte, also auf die Wiederherstellung der Wohnung. Erst wenn der Vermieter statt der Reparatur einen Geldbetrag fordert, entsteht eine „gleichartige“ Forderung. Diese Ersetzungsbefugnis sei jedoch in diesem Fall erst nach Ablauf der Verjährungsfrist ausgeübt worden.

Entscheidung des BGH: Aufrechnung trotz Verjährung möglich

Der BGH hob das Urteil auf und entschied zugunsten des Vermieters. Die Richter erklärten, dass die Mietkaution dazu dient, Ansprüche des Vermieters zu sichern. Deshalb könne der Vermieter auch nach Verjährung von Schadensersatzansprüchen aufrechnen. Selbst wenn die Umwandlung des Naturalrestitutionsanspruchs in eine Geldforderung nicht innerhalb der Verjährungsfrist erfolge, sei die Aufrechnung im Rahmen der Kautionsabrechnung zulässig. Dies stärkt die Befugnis des Vermieters, sich durch Aufrechnung mit der Kaution zu befriedigen.

Die Entscheidung stützt sich auf mehrere zentrale Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs :

• § 215 BGB: Die Verjährung schließt die Aufrechnung nicht aus, wenn der Anspruch in dem Zeitpunkt, in dem erstmals aufgerechnet werden konnte, noch nicht verjährt war.
   
• § 249 BGB: Der Gläubiger eines Schadensersatzanspruchs kann statt der Wiederherstellung (Naturalrestitution) auch einen Geldbetrag fordern, wodurch die Gleichartigkeit der Forderungen entsteht.
   
• § 548 BGB: Diese Norm legt eine kurze Verjährungsfrist von sechs Monaten für Schadensersatzansprüche des Vermieters fest, wenn die Mietsache beschädigt wurde.

Das Urteil stärkt die Rechte der Vermieter und gibt ihnen die Möglichkeit, auch verjährte Schadensersatzansprüche mit der Kaution zu verrechnen. Für Mieter bedeutet dies, dass sie darauf achten müssen, Schäden bei der Wohnungsübergabe genau zu dokumentieren, um mögliche spätere Auseinandersetzungen zu vermeiden. Die Entscheidung wird die Praxis der Kautionsabrechnung in Mietverhältnissen nachhaltig beeinflussen und könnte die Durchsetzung von Ansprüchen nach Mietende erleichtern.