Erschließung eines Grundstücks

Bei der Erschließung handelt es sich um den Prozess der Zugänglichmachung eines Grundstücks, um auf ihm zu bauen. Wenn ein Eigentümer sein Grundstück bebauen möchte, muss es nach dem Baugesetzbuch (BauGB) erschlossen sein. Die Erschließung ist also die Voraussetzung für die Baugenehmigung. Voraussetzung für die Erschließung eines Grundstücks ist das Vorhandensein eines Bebauungsplans (§ 125 BauGB).

Private Erschließung

Es gibt zwei Arten von Erschließung: die innere Erschließung und die äußere Erschließung. Die innere Erschließung wird auch als private Erschließung bezeichnet. Sie beinhaltet zwei Wege der Erschließung: die verkehrsmäßige Erschließung und die technische Erschließung. Bei der verkehrsmäßigen Erschließung geht es um Arbeiten rund um den Straßen- und Wegebau, während die technische Erschließung den Anschluss des Grundstücks an die Versorgungsnetzwerke wie Wasser, Abwasser, Strom oder Telekommunikation beinhaltet. Die innere bzw. private Erschließung obliegt dem Grundstückseigentümer.

Öffentliche Erschließung

Die äußere Erschließung, auch öffentliche Erschließung genannt, reicht bis zur Grundstücksgrenze. Hierbei geht es darum, das Grundstück nutzbar zu machen. Auch sie umfasst die verkehrsmäßige und technische Erschließung. Ohne entsprechende Übergabepunkte für Wasser, Abwasser, Strom oder Telekommunikation können Eigentümer Ihr Grundstück in der Regel nicht für Wohnzwecke nutzen. Je nach Lage muss auch eine Anbindung an das öffentliche Straßennetz hergestellt werden.

Gemäß § 123 BauGB ist die öffentliche Erschließung die Aufgabe der betreffenden Gemeinde. Wenn ein Bauherr jedoch Erschließungsmaßnahmen benötigt, muss er einen Antrag bei der Gemeinde stellen. Es besteht jedoch kein rechtlicher Anspruch darauf, dass die Gemeinde die Maßnahmen durchführt. Wenn die Gemeinde den Antrag auf Erschließung genehmigt hat, übernimmt sie die Organisation der Maßnahmen. Der Grundstückseigentümer ist somit lediglich Antragsteller und Rechnungsempfänger. 

Zur Erschließung eines Grundstücks gehören eine Vielzahl von baulichen Maßnahmen, die bei der verkehrsmäßigen Erschließung das Schaffen von nicht-öffentlichen und öffentlichen Gehwegen sowie Straßen und den Anschluss an öffentliche Parkflächen, Plätze und Grünanlagen beinhalten. Eine technische Erschließung umfasst den Anschluss an die Kanalisation, die Ableitungssysteme von Regenwasser oder an die öffentlichen Versickerungsanlagen, den Anschluss an die Energieversorgung (Strom, Gas, Erdwärme, Fernwärme), den Anschluss an das Telekommunikationsnetz (Telefon, Internet, Kabelfernsehen) und den Anschluss an die örtliche Trink- und Löschwasserversorgung.

Die entstandenen Kosten für die erstmalige Erschließung von Grundstücken sind auf die Eigentümer der Anliegergrundstücke übertragbar sind. Begründet wird dies mit der Wertsteigerung der anliegenden Grundstücke durch die Erschließungsmaßnahmen. Doch die Kommune darf nicht alle Kosten umlegen. Gemäß § 135 Absatz 3 BauGB darf die Gemeinde maximal 90 Prozent der beitragsfähigen Kosten auf die Eigentümer übertragen. Die restlichen 10 Prozent müssen von der Gemeinde selbst getragen werden. Allerdings können die Länder in ihren jeweiligen Ausführungsgesetzen zum BauGB abweichende Regelungen treffen. 

Die Kosten für die Instandhaltung dieser Anlagen können ebenfalls auf die Anliegergrundstücke umgelegt werden. Die Erschließungsmaßnahme muss jedoch im öffentlichen Interesse liegen. Wenn eine Erschließungsmaßnahme ausschließlich dem Interesse eines einzelnen Grundstückseigentümers dient, können die Kosten nicht auf die Allgemeinheit umgelegt werden. Die Beiträge werden in der Regel nach der Größe des erschlossenen Grundstücks berechnet.