Balkonfläche bei Wohnflächenberechnung nur zu einem Viertel anzurechnen

Die Mieterin bewohnt seit April 2014 eine Wohnung in Bonn, für die im Mietvertrag eine Wohnfläche von 49,18 m² vereinbart war. Diese Fläche war bei Erbauung des Objekts in den 1960er Jahren nach den damals gültigen Berechnungsgrundlagen ermittelt worden. Im Jahr 2021 ließ die Mieterin ihre Wohnung neu vermessen. Dabei ergab sich eine tatsächliche Wohnfläche von nur 43,3 m², was einer Abweichung von 11,96% entsprach.

Die Mieterin verlangte daraufhin die Rückzahlung von 11,96% der gezahlten Miete für den Zeitraum von April 2014 bis Juni 2021 sowie die Erstattung von Sachverständigenkosten für die Vermessung. Amts- und Landgericht gaben der Klage weitgehend statt. Der BGH wies die Revision der Vermieterin nun zurück.

Der BGH stellte klar, dass bei Mietverträgen über frei finanzierten Wohnraum, die nach dem 1. Januar 2004 geschlossen wurden, die Wohnfläche nach den Vorschriften der Wohnflächenverordnung (WoFlV) zu ermitteln ist. Die Überleitungsvorschrift des § 5 WoFlV, die auf ältere Berechnungsvorschriften verweist, ist nicht anzuwenden.

Nach § 4 Nr. 4 WoFlV ist die Grundfläche eines Balkons nur zu einem Viertel anzurechnen, wenn keine besonderen Umstände vorliegen. Solche sah der BGH hier nicht, auch wenn der Balkon zur Hofseite lag, Sonne hatte und einen Blick ins Grüne bot. Dies begründe im Vergleich zu anderen Balkonen keinen außergewöhnlich hohen Wohnwert.

Der Rückzahlungsanspruch der Mieterin war laut BGH auch nicht verjährt. Die dreijährige Verjährungsfrist begann erst mit der Vermessung im Jahr 2021 zu laufen, da die Mieterin erst dann Kenntnis von der tatsächlichen Wohnungsgröße erlangte. Allein durch den Bezug der Wohnung erlangt ein Mieter diese Kenntnis noch nicht. Auch eine grob fahrlässige Unkenntnis konnte der Mieterin nicht vorgeworfen werden, da Mieter nicht verpflichtet sind, die Wohnfläche selbst auszumessen.