Bauen, Wohnen, Eigentum: Was die Koalition von CDU/CSU und SPD 2025 für den Immobilienmarkt plant

Wohnungsbau

Investitionsoffensive für mehr Wohnungen

Die Koalition will eine „Investitions-, Steuerentlastungs- und Entbürokratisierungsoffensive“ starten, um vor allem im Wohnungsneubau verlorenes Terrain zurückzugewinnen. Dazu gehören:

• Starthilfe Wohneigentum: Familien mit mittlerem Einkommen sollen durch steuerliche Maßnahmen, eigenkapitalersetzende Instrumente und staatliche Bürgschaften leichter den Schritt ins Eigentum schaffen. Geplant sind beispielsweise Freibeträge bei der Grunderwerbsteuer, Tilgungszuschüsse sowie Förderdarlehen, die das fehlende Eigenkapital teilweise ersetzen. Die Koalition zielt darauf ab, die Einstiegshürden in den Immobilienbesitz deutlich zu senken, ohne Fehlanreize zu schaffen.
   
• KfW-Programme werden zu zwei zentralen Programmen zusammengeführt: eines für Neubau, eines für Modernisierung. Ziel ist eine einfache, klimafreundliche und kostengünstige Förderung. Die Antragstellung soll digitalisiert und entbürokratisiert erfolgen. Gefördert werden sowohl Neubauten mit Energieeffizienzstandards als auch energetische Sanierungen im Bestand – mit Bonusregelungen für besonders nachhaltige Maßnahmen.
   
• Ein Investitionsfonds für den Wohnungsbau wird unter Beteiligung von privaten Investoren, KfW und öffentlichen Garantien eingerichtet. Der Fonds soll durch öffentlich-private Partnerschaften Kapital für neue Wohnprojekte mobilisieren – insbesondere dort, wo klassische Finanzierungen nicht greifen. Die staatliche Garantie reduziert das Risiko für Anleger, was zusätzliche Investitionen in bezahlbaren Wohnraum anstoßen soll.

Planungsrecht und Gesetzgebung zur Beschleunigung

Um Bauprojekte schneller realisieren zu können, wird das Baugesetzbuch in zwei Etappen reformiert:

• „Wohnungsbau-Turbo“: Innerhalb der ersten 100 Tage der Legislatur kommt ein Gesetzesentwurf, der u. a. die Festlegung von Lärmschutz sowie den Umwandlungsschutz nach § 250 BauGB betrifft. Konkret geht es darum, Kommunen in die Lage zu versetzen, frühzeitig und rechtssicher Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt auszuweisen und damit die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen zu unterbinden. Zudem sollen lärmschutzrechtliche Festsetzungen im Bebauungsplan flexibler möglich werden, um Bauvorhaben in urbanen Mischgebieten rechtssicher und schneller umzusetzen.
   
• Vorkaufsrechte von Kommunen, etwa in Milieuschutzgebieten, sollen gestärkt werden. Das Ziel ist, dass Kommunen bei problematischen Immobilien (z. B. Schrottimmobilien) sowie in sozialen Erhaltungsgebieten einfacher und schneller von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch machen können – etwa durch vereinfachte Wertermittlungsverfahren und preislimitierte Vorkaufsregelungen. Außerdem will die Koalition Share-Deal-Konstruktionen, bei denen Anteile an Immobiliengesellschaften verkauft werden, aber keine Grundstücke direkt den Eigentümer wechseln, künftig regulieren, um die Umgehung des Vorkaufsrechts auszuschließen.

Mietrecht

Verlängerung und Reform bestehender Instrumente

Die Koalition erkennt die Belastung vieler Mieterinnen und Mieter an – und setzt auf bekannte Werkzeuge:

• Die Mietpreisbremse wird bis Ende 2029 verlängert. Damit bleibt es Vermietern untersagt, bei einer Neuvermietung in angespannten Wohnungsmärkten mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen – sofern eine entsprechende Landesverordnung dies vorsieht. Die Regelung soll weiterhin für Transparenz und Mieterschutz sorgen.
   
• Die Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen in angespannten Märkten bleibt bestehen. Sie begrenzt Mieterhöhungen innerhalb von drei Jahren auf maximal 15 Prozent (statt 20 Prozent), sofern das jeweilige Bundesland diese Maßnahme angeordnet hat. Dies soll die Mietentwicklung auch im Bestand sozial abfedern.
   
• Die Modernisierungsumlage wird reformiert, um den Spagat zwischen Klimaschutz und sozialer Gerechtigkeit zu schaffen. Ziel ist es, Investitionen in energetische Sanierungen weiterhin attraktiv zu halten, aber gleichzeitig die finanzielle Belastung der Mieter zu begrenzen. Vorgesehen ist u. a. eine Reduktion der Umlagehöhe und eine stärkere Begrenzung bei Warmmietensteigerungen nach Modernisierungen.

Neue Regeln für Indexmieten und Kurzzeitvermietung

• Indexmieten (Miete nach Verbraucherpreisindex) werden strenger reguliert. Künftig soll es zusätzliche Informationspflichten für Vermieter geben, insbesondere zur Entwicklung des Index und zur rechtzeitigen Ankündigung der Anpassung. Ziel ist es, übermäßige Mieterhöhungen durch Indexveränderungen zu vermeiden und gleichzeitig die Transparenz für Mieter zu erhöhen. Die Bundesregierung strebt an, diese Mietform sozial ausgewogener zu gestalten.
   
• Kurzzeitvermietung (z. B. Airbnb) soll durch kommunale Satzungen begrenzt werden können. Damit erhalten Städte und Gemeinden mehr Steuerungsmöglichkeiten, um Wohnraummangel in Ballungsräumen entgegenzuwirken. Künftig sollen Genehmigungspflichten ausgeweitet, Nutzungszeiten begrenzt und Registrierungspflichten verschärft werden können, um eine Zweckentfremdung von Wohnraum zu verhindern.

Schutz bei Kündigungen

Ein Novum ist die Reform der sogenannten „Schonfristzahlung“:

• Mieter, die ihre Mietschulden innerhalb eines Monats nach Zustellung der Räumungsklage begleichen, können Kündigungen abwenden – unabhängig davon, ob bereits eine ähnliche Schonfrist in den letzten zwei Jahren gewährt wurde. Diese gesetzliche Änderung verbessert die Rechtssicherheit für Mieter und stärkt ihren Schutz vor Wohnungsverlust bei kurzfristigen Zahlungsengpässen. Sie bricht mit der bisherigen Regelung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB, wonach diese Möglichkeit bei Wiederholung ausgeschlossen war.

Sozialer Wohnungsbau und Gemeinnützigkeit

Ausbau öffentlicher Förderung

• Die Mittel für den sozialen Wohnungsbau werden deutlich erhöht. Die Koalition reagiert damit auf den drastischen Rückgang an geförderten Mietwohnungen und will durch verstärkte Bundesmittel insbesondere Projekte in Ballungsräumen, mit hohen Mieten und wachsenden Bevölkerungszahlen fördern. Vorgesehen sind auch neue Standards zur sozialen Durchmischung und langfristigen Bindungsdauer.
   
• Es wird ein Sonderprogramm für „Junges Wohnen“ aufgelegt, speziell für Auszubildende und Studierende. Damit sollen bezahlbare, kleinteilige Wohnformen wie Azubi-WGs, Studentenwohnheime oder modulare Bauformen gefördert werden. Der Fokus liegt auf urbanen Regionen mit angespannten Wohnungsmärkten und kurzen Wegen zu Ausbildungsstätten und Hochschulen.
   
• Eine WG-Garantie mit verpflichtenden Beratungsstellen soll jungen Menschen den Zugang erleichtern. Vorgesehen ist, dass junge Menschen – insbesondere Azubis und Studierende – durch kommunale Anlaufstellen aktiv bei der WG-Suche unterstützt werden. Beratungsangebote sollen rechtliche und organisatorische Hürden abbauen und den Einstieg in gemeinschaftliches Wohnen erleichtern.

Neue Gemeinnützigkeit im Wohnungswesen

• Die Koalition will die Wohnungsgemeinnützigkeit reaktivieren, um genossenschaftliche und soziale Wohnformen zu fördern. Vorgesehen ist ein neues gemeinnütziges Wohnungssegment mit steuerlichen Privilegien, das an konkrete soziale Bindungen gekoppelt ist – etwa lange Mietpreisbindungen, Belegungsrechte oder soziale Infrastruktur. Das Ziel: dauerhafte Sozialbindungen und steuerliche Vorteile für gemeinnützige Träger. Unterstützt werden insbesondere Wohnprojekte, die dauerhaft günstigen Wohnraum bereitstellen, in kommunaler oder genossenschaftlicher Trägerschaft organisiert sind und nicht renditeorientiert wirtschaften.

Eigentumsbildung

Förderung statt Verteuerung

Eigentumsbildung wird klar als politisches Ziel definiert:

• Baukindergeld & Eigenheimförderung kehren nicht zurück, aber alternative Förderungen werden geprüft. Im Fokus stehen dabei gezielte Programme für einkommensschwächere Haushalte und junge Familien, etwa in Form von zinsvergünstigten Krediten, Grunderwerbsteuer-Erleichterungen oder Wohnkosten-Zuschüssen beim Ersterwerb. Damit sollen neue Wege zur Eigentumsbildung erschlossen werden – abgestimmt auf die aktuellen Marktbedingungen.
   
• Selbstnutzende Eigentümer sollen vom Milieuschutz ausgenommen werden. Das heißt: Wer eine Wohnung selbst bewohnt und nicht gewerblich oder renditeorientiert nutzt, soll nicht mehr unter die Einschränkungen fallen, die z. B. eine Modernisierung oder den Verkauf an Dritte betreffen. Ziel ist es, private Eigentumsnutzung zu fördern und ungewollte Eingriffe in das Eigentum zu vermeiden.
   
• Der Bund unterstützt Eigentumsbildung durch die Kreditfähigkeit der BImA, um mehr Werkswohnungen und Wohneigentum für Bundesbedienstete zu schaffen. Die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) soll künftig als eigenständiger Akteur im Wohnungsbau agieren können, insbesondere bei der Errichtung von Wohnungen in Gebieten mit hohem Bundesbedarfsdruck. Ziel ist die Entlastung angespannter Märkte – etwa in Großstädten mit vielen Bundesbehörden oder Bundeswehrstandorten.

Baurecht

Entbürokratisierung und neue Standards

• Der Gebäudetyp E wird rechtlich verankert: Abweichungen von den anerkannten Regeln der Technik stellen künftig keinen Mangel mehr dar (§ BauGB-Änderung geplant). Das Ziel ist es, kostengünstigeres und pragmatischeres Bauen zu ermöglichen – insbesondere für private Bauherren und gemeinwohlorientierte Träger. Dabei sollen funktionale Mindeststandards genügen, wenn Sicherheit, Gesundheit und Nachhaltigkeit gewahrt bleiben. So wird Experimentierfreude im Bauen ausdrücklich gefördert.
   
• Eine unabhängige Prüfstelle für DIN-Kostenfolgen wird eingeführt. Sie soll künftig analysieren, welche wirtschaftlichen Auswirkungen neue DIN-Normen auf den Bau haben – etwa hinsichtlich Material-, Planungs- oder Folgekosten. Ziel ist eine transparente Abwägung von Nutzen und Belastung technischer Standards, bevor diese verbindlich werden.
   
• Serielles und modulares Bauen wird gefördert, um Genehmigungsprozesse zu verkürzen. Vorab geprüfte Standardbauten sollen bundesweit zugelassen werden können. Zudem sollen digitale Typengenehmigungen sowie zentrale Freigaben für Systembauweisen eingeführt werden – mit dem Ziel, schneller, günstiger und effizienter Wohnraum zu schaffen.

Digitalisierung und Innovation

• Building Information Modeling (BIM) wird in öffentlichen Bauprojekten verpflichtend. Damit sollen Planungs-, Genehmigungs- und Bauprozesse effizienter, transparenter und kostensicherer werden. BIM ermöglicht die digitale Abbildung aller Planungs- und Bauinformationen in einem zentralen Datenmodell – vom Entwurf über die Ausführung bis zum Betrieb.
   
• Die Koalition plant, das Bau- und Planungsrecht vollständig zu digitalisieren – in Zusammenarbeit mit Ländern und Kammern. Ziel ist ein einheitlicher digitaler Bauantrag, der bundesweit gelten soll, inklusive digitaler Schnittstellen zwischen Behörden, Planern und Bauherren. Auch Genehmigungsverfahren sollen künftig vollelektronisch ablaufen können.

Energie & Klima

GEG-Neuordnung und Flexibilisierung

• Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) wird „technologieoffen, praxistauglich und systemdienlich“ neu gefasst. Damit soll die energetische Sanierungspflicht nicht länger schematisch, sondern anwendungsbezogen und wirtschaftlich zumutbar gestaltet werden. Zudem will die Koalition technologieoffene Lösungen – z. B. Stromdirektheizungen, Wärmenetze oder grüne Gase – gleichwertig berücksichtigen. Ziel ist ein klimagerechter Gebäudebestand ohne Überforderung der Eigentümer. Insbesondere private Eigentümer und kleine Vermieter sollen nicht durch unverhältnismäßige Investitionsvorgaben belastet werden. Die genaue Ausgestaltung bleibt einem überarbeiteten Gesetzesentwurf vorbehalten.

Fazit

Der Koalitionsvertrag 2025 greift viele bekannte Themen auf, bringt aber auch neue Impulse. Zwischen Wohnraumoffensive, Mieterschutz und Eigentumsförderung versucht die Bundesregierung, das Gleichgewicht zwischen sozialen und wirtschaftlichen Interessen zu wahren. Entscheidend wird jedoch die Umsetzung sein – und ob die ambitionierten Ziele angesichts von Fachkräftemangel, Materialknappheit und unsicheren Märkten Realität werden.