BGH erklärt formularmäßige Quotenabgeltungsklauseln in Wohnraummietverträgen für unwirksam

Der BGH bestätigte damit seine bisherige Rechtsprechung (Urteil vom 18. März 2015, Az. VIII ZR 242/13), wonach formularmäßige Quotenabgeltungsklauseln gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam sind. Begründet wird dies damit, dass der Mieter bei Vertragsschluss mehrere hypothetische Betrachtungen anstellen muss, um seine mögliche Kostenbelastung bei Vertragsende abzuschätzen, was eine sichere Einschätzung unmöglich macht.

Gleichzeitig stellte der BGH aber klar, dass eine Quotenabgeltungsklausel grundsätzlich individualvertraglich wirksam zwischen den Mietparteien vereinbart werden kann. Dies folge daraus, dass die Pflicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen Teil der grundsätzlich dem Vermieter obliegenden Instandhaltungspflicht nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ist. Da diese Vorschrift dispositiv ist, kann die Schönheitsreparaturpflicht sowohl durch AGB (mit Einschränkungen) als auch durch Individualvereinbarung auf den Mieter übertragen werden.

Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts steht dem auch nicht das Abweichungsverbot des § 556 Abs. 4 BGB entgegen. Diese Norm untersagt lediglich Vereinbarungen zu Lasten des Mieters, die von der abschließenden Aufzählung der Betriebskosten in § 556 Abs. 1 BGB abweichen. Schönheitsreparaturen zählen jedoch nicht zu den Betriebskosten, sondern zur Instandhaltung.

Der BGH hob daher das Urteil des Landgerichts Berlin auf und verwies die Sache zurück. Das Berufungsgericht muss nun prüfen, ob die Quotenabgeltungsklausel im konkreten Fall individuell zwischen den Parteien ausgehandelt wurde (dann wirksam) oder ob es sich um eine AGB-Klausel handelt (dann unwirksam). Für ein wirksames Aushandeln im Sinne des § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB genügt es nicht, dass der Verwender dem Vertragspartner lediglich verschiedene vorformulierte Klauselalternativen zur Auswahl stellt. Vielmehr muss der Vertragspartner Gelegenheit erhalten, eigene Klauselvorschläge mit Durchsetzungsmöglichkeit einzubringen.

Das Landgericht Berlin hatte die Quotenabgeltungsklausel sowohl bei einer Individual- als auch bei einer Formularvereinbarung für unwirksam erklärt. Bei einer Individualabrede ergebe sich dies aus einem Verstoß gegen § 556 Abs. 4 BGB, der nur die Abwälzung von Betriebskosten erlaube. Als AGB-Klausel verstoße sie zudem gegen § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters.

Der BGH hob diese Entscheidung nun auf. Er bestätigte zwar die Unwirksamkeit formularmäßiger Quotenabgeltungsklauseln wegen Verstoßes gegen § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB. Jedoch folge aus § 556 Abs. 4 BGB kein generelles Verbot individueller Abreden zur Übertragung von Schönheitsreparaturen. Denn diese seien Teil der dispositiven Instandhaltungspflicht nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB und könnten grundsätzlich auf den Mieter übertragen werden.