Blockadeversuch gescheitert: Landgericht Dortmund stärkt WEG-Rechte

Der Fall: Hausgeldrückstände und Anfechtungsversuch

Die Klägerin, eine WEG in Bottrop, hatte den Beklagten auf Zahlung rückständiger Beiträge zur Instandhaltungsrücklage und Hausgeld verklagt. Das Amtsgericht Bottrop hatte mit Urteil vom 6. September 2024 (Az. 20 C 37/23) dem Anspruch in voller Höhe stattgegeben. Gegen dieses Urteil legte der Beklagte Berufung ein.

Seine zentralen Einwände:

• Er sei rechtswidrig von der Eigentümerversammlung am 4. Mai 2023 ausgeschlossen worden, was die dort gefassten Beschlüsse nichtig mache.
   
• Das Versammlungsprotokoll habe gegen die sog. qualifizierte Protokollierungsklausel (§ 14 Abs. 8 der Teilungserklärung) verstoßen.
   
• Zudem zweifelte er die Aktivlegitimation der Klägerin und seine eigene Passivlegitimation an.

Die Entscheidung: Berufung offensichtlich unbegründet

Das Landgericht wies die Berufung gemäß § 522 Abs. 2 ZPO durch Beschluss zurück. Es sah weder formelle noch materielle Rechtsfehler im Urteil des Amtsgerichts Bottrop. Der Beklagte konnte keine konkreten Rechtsfehler aufzeigen, sondern brachte lediglich pauschale Einwände vor.

Ausschluss von der Versammlung?

Der Beklagte behauptete, durch ein unberechtigtes Hausverbot unter Hinzuziehung der Polizei von der Versammlung ausgeschlossen worden zu sein. Tatsächlich war er jedoch ordnungsgemäß eingeladen worden und hatte sogar Änderungen der Tagesordnung beantragt. Die Versammlung lehnte lediglich die Vertretung durch seine Kinder ab, zu Recht, denn die Teilungserklärung erlaubt nur eine Vertretung durch Ehegatten, Miteigentümer oder den Verwalter.

Ein unberechtigter Ausschluss, der die Nichtigkeit der Beschlüsse zur Folge hätte, lag laut Landgericht nicht vor. Dies stützt sich auf die ständige Rechtsprechung des BGH (vgl. BGH V ZB 32/05) und die Kammerpraxis des LG Dortmund.

Qualifizierte Protokollierung?

Der zweite zentrale Angriffspunkt, das angeblich formwidrige Protokoll, wurde ebenfalls zurückgewiesen. Zwar schreibt die Teilungserklärung die Unterzeichnung des Protokolls durch den Verwalter und zwei Eigentümer vor, jedoch war in der streitgegenständlichen Zweier-WEG nur ein zur Einladung ermächtigter Eigentümer anwesend. In solchen Fällen genügt dessen Unterschrift, so das Gericht, sonst könnte ein einzelner, fernbleibender Eigentümer jede Beschlussfassung blockieren.

Ein Verstoß gegen die Protokollierungsvorgabe hätte ohnehin nur zur Anfechtbarkeit, nicht aber zur Nichtigkeit der Beschlüsse geführt (vgl. LG Dortmund, Urteil vom 16.08.2016 – 1 S 35/16).

Weitere Einwände ebenfalls unbeachtlich

Auch weitere Argumente des Beklagten, etwa zur fehlenden Aktiv- oder Passivlegitimation oder zur angeblich unberechtigten Verwalterbestellung, ließ das Landgericht nicht gelten. Die Klägerin war durch Beschluss vom 04.05.2023 ermächtigt worden, Rückstände gerichtlich geltend zu machen. Die Passivlegitimation des Beklagten ergab sich aus dem vorgelegten Grundbuchauszug.

Eine im Dezember 2023 behauptete andere Verwalterbestellung spielte keine Rolle, die Klage war bereits im Oktober 2023 anhängig gemacht worden. Zudem war zweifelhaft, ob diese spätere Versammlung ordnungsgemäß einberufen worden war.

Fazit: Keine formalen Ausflüchte, Zahlungsverpflichtung bleibt bestehen

Das Landgericht Dortmund machte deutlich, dass formale Fehler in der WEG-Verwaltung nicht automatisch zur Unwirksamkeit von Beschlüssen führen. Ein rechtswidriger Ausschluss von der Versammlung oder ein schwerer Protokollverstoß konnte im vorliegenden Fall nicht festgestellt werden. Auch weitere Verteidigungsstrategien des Beklagten griffen nicht durch. Die Berufung wurde kostenpflichtig zurückgewiesen (§ 97 Abs. 1 ZPO).

Tipp für Eigentümer:

Einladung, Vertretung und Protokollierung sollten sorgfältig geprüft und dokumentiert werden. Wer Beschlüsse anfechten will, sollte dies fristgerecht und gut begründet tun, formale Fehler alleine reichen selten aus, um Zahlungsansprüche abzuwehren.