DDR-Altmietverträge: BGH klärt Eigenbedarfskündigungen

Die Beklagten waren Mieter einer Dreizimmerwohnung in Ost-Berlin, die sie 1990 auf Grundlage eines Mietvertrags mit dem Volkseigenen Betrieb (VEB) Kommunale Wohnungsverwaltung Prenzlauer Berg angemietet hatten. Dieser Vertrag sah vor, dass das Mietverhältnis nur durch Vereinbarung, gerichtliche Aufhebung oder durch Kündigung des Mieters beendet werden konnte. Die Vorschriften des damaligen Zivilgesetzbuchs der Deutschen Demokratischen Republik (ZGB-DDR) – insbesondere § 120 ZGB-DDR – schützten die Mieter umfassend.

Nach der Wiedervereinigung ging das Eigentum an der Wohnung durch Kauf auf den Kläger über, der 2020 und erneut 2022 wegen Eigenbedarfs kündigte. Die Mieter widersprachen der Kündigung, und das Landgericht Berlin gab ihnen zunächst Recht, mit der Begründung, dass für die Beendigung des Mietvertrags die strengeren Regelungen des ZGB-DDR weiter gälten. Demnach sei eine Kündigung nur möglich, wenn der Vermieter die Wohnung aus gesellschaftlich gerechtfertigten Gründen dringend benötige.

Der BGH hob das Berufungsurteil auf und stellte klar, dass Eigenbedarfskündigungen von DDR-Altmietverträgen seit dem Beitritt der DDR zur Bundesrepublik Deutschland nach den Regelungen des BGB zu beurteilen sind. Grundlage dafür ist die Übergangsvorschrift des Art. 232 § 2 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch (EGBGB).

Die Vorschrift besagt, dass Mietverträge, die vor dem Beitritt geschlossen wurden, ab diesem Zeitpunkt den Vorschriften des BGB unterliegen. Eine Eigenbedarfskündigung richtet sich somit nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, der festlegt, dass ein berechtigtes Interesse des Vermieters vorliegt, wenn er die Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Haushaltsangehörige benötigt.

Der BGH wies darauf hin, dass die speziellen Schutzregelungen des ZGB-DDR mit dem Einigungsvertrag nicht dauerhaft fortgelten. Der Gesetzgeber hat mit Art. 232 § 2 EGBGB eine abschließende Regelung geschaffen, um eine einheitliche Rechtsanwendung zu gewährleisten. Eine Übernahme der älteren Vorschriften des ZGB-DDR würde dem widersprechen.

Im vorliegenden Fall gab der BGH dem Berufungsgericht auf, den geltend gemachten Eigenbedarf anhand der Regelungen des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zu überprüfen. Dabei sei eine umfassende Abwägung zwischen den Interessen des Vermieters und den Schutzbedürfnissen der Mieter weiterhin erforderlich.