Entenalarm und Kellerstreit: WEG-Urteil schafft Klarheit

Worum ging es konkret?

Die beklagten Wohnungseigentümer hatten die Erdgeschosswohnung ihrer Immobilie vermietet und ließen ihre Mieter auf einer Gartenfläche, die zum Gemeinschaftseigentum gehört, drei Laufenten halten. Zudem hatten sie einen Gemeinschaftskellerraum, in dem sich die Heizung ihrer Wohnung befindet, mit einem Schloss versehen, sodass andere Eigentümer keinen Zutritt mehr hatten. Diese Umstände führten zu erheblichem Streit innerhalb der Eigentümergemeinschaft.

Gericht bestätigt Recht der Eigentümergemeinschaft

Das Amtsgericht Bottrop entschied eindeutig: Die Haltung von Laufenten auf der gemeinschaftlichen Gartenfläche muss beendet werden. Grundlage war ein wirksamer und unanfechtbar gewordener Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 11. November 2022, der nach § 23 WEG bestandskräftig wurde, da er nicht rechtzeitig angefochten wurde.

Das Gericht erklärte dazu, dass Laufenten keinesfalls zu den typischen Haustieren zählen und somit besondere Störungen durch Lärm (Quaken und Schnattern) sowie unangenehme Gerüche hervorrufen können. Ein generelles Tierhaltungsverbot wurde dabei ausdrücklich nicht ausgesprochen, wohl aber eine klare Regelung bezüglich dieser spezifischen Tierhaltung.

Kellerraum gehört allen

Hinsichtlich des verschlossenen Kellerraums entschied das Gericht ebenfalls zugunsten der klagenden Eigentümergemeinschaft. Der Raum ist eindeutig Gemeinschaftseigentum, ein Sondernutzungsrecht zugunsten der Beklagten ist weder in der Teilungserklärung verankert noch wurde es im Wohnungsgrundbuch eingetragen (§ 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG). Die Behauptung der Beklagten, eine nachträgliche Vereinbarung zwischen früheren Eigentümern habe ihnen alleinige Nutzungsrechte zugesichert, war laut Gericht irrelevant. Solche Vereinbarungen entfalten nämlich nur dann dauerhaft bindende Wirkung, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind. Andernfalls bleiben sie rein schuldrechtlicher Natur, also nur zwischen den unmittelbar beteiligten Parteien wirksam.

Prozesskosten und Vollstreckbarkeit

Die Prozesskosten wurden überwiegend den beklagten Wohnungseigentümern auferlegt. Die Klägerin trägt lediglich 30 % der Gesamtkosten. Die Beklagten tragen 70 %, was die Richter damit begründeten, dass wesentliche Punkte der Klage erfolgreich waren. Überwachungskameras, ein weiterer Streitpunkt, wurden freiwillig entfernt, weshalb die Kosten hier von den Beklagten zu tragen waren. Dagegen musste die Gemeinschaft die Kosten tragen, die wegen des ursprünglich geforderten Abbaus eines Entenstalls entstanden, da dieser laut Gericht keine unzulässige bauliche Veränderung darstellte.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, allerdings nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages.

Fazit

Dieses Urteil macht klar, dass Gemeinschaftseigentum nicht ohne Zustimmung der gesamten Eigentümergemeinschaft exklusiv beansprucht werden kann. Ebenso deutlich wird, dass Beschlüsse der Eigentümerversammlung bindend sind, wenn sie nicht fristgerecht angefochten werden. Tierhaltung auf Gemeinschaftseigentum kann eingeschränkt werden, wenn dadurch andere Eigentümer wesentlich beeinträchtigt werden.