Exzessives Rauchen in der Mietwohnung kann teuer werden

Die im Mietvertrag enthaltene Klausel zu Schönheitsreparaturen wurde für unwirksam erklärt. Diese sah vor, dass der Mieter unter anderem Fenster „von innen“ streichen müsse. Das Gericht stellte fest, dass der Wortlaut der Klausel nicht klar erkennen lässt, dass sich die Verpflichtung ausschließlich auf die Innenseiten der Fenster bezieht. Diese Unklarheit führt zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters und macht die Klausel gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam.

Ähnliche Entscheidungen hatten zuvor das Amtsgericht Charlottenburg (IMR 2024, 98) und das Amtsgericht Hamburg (IMR 2023, 182) getroffen.

Die sogenannte Quotenabgeltungsklausel, die den Mieter zu anteiligen Renovierungskosten verpflichten sollte, wurde ebenfalls als unwirksam eingestuft. Solche Klauseln verlangen vom Mieter bei Vertragsabschluss hypothetische Berechnungen über zukünftige Kosten. Das Gericht sah hierin einen Verstoß gegen die Transparenzanforderungen des § 307 Abs. 1 BGB.

Auf ähnliche Weise hatte der Bundesgerichtshof in vorherigen Urteilen argumentiert (BGH, IMR 2024, 185).

Das Gericht stellte klar, dass Mieter auch dann für Substanzschäden aufkommen müssen, wenn eine formularmäßige Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist. Schäden, die über die normale Abnutzung hinausgehen und die Substanz der Mietsache betreffen, begründen eine Schadensersatzpflicht gemäß § 280 Abs. 1 BGB.

Im vorliegenden Fall hatten Nikotinablagerungen und Rauchspuren an den Wänden der Mietwohnung erhebliche Schäden verursacht. Diese konnten nicht durch einfache Schönheitsreparaturen behoben werden, sondern erforderten eine Erneuerung des Wandputzes. Solche Arbeiten fallen nicht mehr unter die vertragsgemäße Nutzung der Wohnung.

Das Urteil betonte, dass Rauchen in Mietwohnungen grundsätzlich als vertragsgemäßer Gebrauch gilt, auch wenn dabei sichtbare Abnutzungsspuren entstehen. Schäden, die durch Rauchen verursacht werden, dürfen jedoch nicht die Substanz der Wohnung beeinträchtigen. Solange Spuren durch Schönheitsreparaturen beseitigt werden können, haftet der Mieter nicht.

Anders verhält es sich, wenn die Schäden so gravierend sind, dass beispielsweise der Putz erneuert werden muss. In solchen Fällen geht das Verhalten des Mieters über die vertragsgemäße Nutzung hinaus und begründet eine Schadensersatzpflicht.

Der Bundesgerichtshof hatte diese Grundsätze bereits in früheren Urteilen bestätigt (vgl. BGH, Urteil vom 28.06.2006 - VIII ZR 124/05).

Da die Wohnung aufgrund der Rauchschäden erst nach umfassenden Renovierungsarbeiten wieder vermietbar war, sprach das Gericht dem Vermieter insgesamt 7.685,64 Euro Schadensersatz zu. Dieser Betrag umfasste verschiedene Posten, die im Detail aufgeführt wurden: Für die Reparaturarbeiten, einschließlich der Entfernung beschädigter Tapete und Holzsockelleisten, Putzarbeiten und die Neuanbringung des Wandputzes, wurden 2.302,79 Euro (inkl. MwSt.) anerkannt. Zusätzlich fielen 3.112,85 Euro (inkl. MwSt.) für die Erneuerung von Putzflächen und spezifische Malerarbeiten an den betroffenen Wänden an. Der Mietausfall für die viermonatige Renovierungszeit (März bis Juni 2023) wurde mit 2.120,00 Euro angesetzt, basierend auf der ortsüblichen Kaltmiete von 530 Euro pro Monat. Abschließend wurden kleinere Leistungen wie die Entsorgung von Altmaterial und Endreinigungen mit 150,00 Euro berücksichtigt.

Das Urteil des Landgerichts Neuruppin verdeutlicht, dass unklare oder unangemessene Klauseln in Mietverträgen unwirksam sein können. Gleichzeitig stellt es klar, dass Mieter für Schäden haften, die durch ihren Gebrauch der Mietsache entstehen und über die normale Abnutzung hinausgehen. Insbesondere bei substanzschädigenden Verhaltensweisen wie exzessivem Rauchen kann eine Schadensersatzpflicht bestehen.