Feuchtigkeit im Altbaukeller rechtfertigt keine fristlose Kündigung

Im konkreten Fall hatten Mieter einen Mietvertrag für eine 98,57 m² große Wohnung mit Kellerabteil zu einer monatlichen Netto-Kaltmiete von 950 Euro zuzüglich einer Betriebskostenvorauszahlung von 280 Euro abgeschlossen. Im Mietvertrag wurde unter § 22 Abs. 6 Nr. 2 explizit darauf hingewiesen, dass die Mieter selbst dafür Sorge tragen müssen, dass ihre im Keller gelagerten Gegenstände nicht durch Feuchtigkeit beschädigt werden. Nachdem die Mieter Feuchtigkeitsschäden im Keller feststellten, kündigten sie den Mietvertrag fristlos.

Das Gericht stellte in seiner Urteilsbegründung klar, dass bei der Beurteilung von Baumängeln grundsätzlich der zum Zeitpunkt der Gebäudeerrichtung geltende technische Standard maßgeblich ist. Bei einem Altbau aus dem Jahr 1896 seien weder eine Horizontalsperre noch eine Außenabdichtung der Kellerwände üblich gewesen. Zudem war eine gewisse Feuchtigkeit im Keller damals sogar erwünscht, um Lebensmittel länger haltbar zu machen. Die Richter führten aus, dass in der damaligen Zeit Keller häufig als reine Lehmkeller konzipiert waren, die naturgemäß nur eingeschränkt nutzbar waren.

Entscheidend für das Urteil war auch, dass die Mieter bei Vertragsschluss Kenntnis von der Feuchtigkeit hatten. Nach § 536b BGB können Mieter in solchen Fällen keine Mängelrechte geltend machen, wenn sie sich diese nicht ausdrücklich vorbehalten haben. Dies war hier nicht der Fall. Im Gegenteil: Die Mieter hatten im Übergabeprotokoll sogar bestätigt, dass der Keller "in Ordnung" sei.

Das Gericht betonte in seiner Entscheidung zudem, dass für eine fristlose Kündigung die Nutzung der Hauptwohnräume erheblich beeinträchtigt sein müsse. Die eingeschränkte Nutzbarkeit eines Kellerraums als Nebenraum reiche dafür nicht aus. Eine funktionale Betrachtungsweise sei hier maßgeblich, bei der es weniger auf die Größe und den Mietwert des betroffenen Teils ankomme, sondern vielmehr auf dessen Funktion für den Mieter im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs.

Die Mieter wurden zur Zahlung der ausstehenden Miete für Januar und Februar 2023 in Höhe von insgesamt 2.460 Euro verurteilt. Zusätzlich müssen sie Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 06.03.2023 zahlen.

Das Urteil konkretisiert die Rechtsprechung zu Feuchtigkeitsschäden in Altbauten und stellt klar, dass eine Gesundheitsgefährdung durch Feuchtigkeit nur bei objektiven Nachweisen, etwa Luftfeuchtigkeitswerten über 70 % oder einer bestimmten Schimmelsporenkonzentration, vorliegt. Theoretische Möglichkeiten reichen nicht aus. Das Gericht betonte zudem die bauhistorischen Besonderheiten der Region Mark Brandenburg, wonach horizontale Abdichtungen erst ab 1890 üblich wurden und viele Keller in der Stadt Brandenburg an der Havel älter als die darüber errichteten Gebäude sind. Diese historischen Gegebenheiten sind bei der rechtlichen Bewertung von Kellerfeuchtigkeit zu berücksichtigen.