Kein Anspruch auf Maklerprovision trotz intensiver Tätigkeit – LG Gießen klärt komplizierte Vertragslage

Komplexe Ausgangslage

Die beklagten Käufer interessierten sich Anfang 2022 über eine bekannte Online-Plattform für ein Reiheneckhaus. Die Immobilie wurde auf dem Portal durch ein etabliertes Maklerunternehmen beworben, bei erfolgreicher Vermittlung sollte eine Käuferprovision von 3,57 % inkl. MwSt. anfallen. Tatsächlich fand die Kommunikation und Abwicklung jedoch überwiegend über den Kläger statt, der aber seinerseits unter der Marke des etablierten Maklerbüros auftrat und sogar dessen E-Mail-Signatur verwendete.

Fehlender klarer Vertragsabschluss

Kernproblem war, dass zwischen den Beklagten und dem Kläger niemals ein schriftlicher oder eindeutiger Maklervertrag im Sinne des § 652 BGB bestand. Zwar wurde eine sogenannte „Maklerklausel“ in den notariellen Kaufvertrag aufgenommen, die den Kläger als vermittelnden Makler nannte. Allerdings stellte das Gericht klar, dass diese Klausel keine eigenständige Forderung des Klägers gegenüber den Käufern begründete, sondern lediglich deklaratorische Wirkung hatte.

Wichtige gesetzliche Grundlagen

Das Gericht verwies insbesondere auf das Textformerfordernis bei Maklerverträgen nach § 656a BGB, das für Immobilienvermittlungen an Verbraucher zwingend vorgeschrieben ist. Obwohl ein Vertragsschluss grundsätzlich auch per E-Mail möglich ist, wurde dieser im vorliegenden Fall nicht wirksam mit dem Kläger, sondern mit dem etablierten Maklerunternehmen geschlossen, da die Käufer aus objektiver Sicht nur von einem Vertrag mit diesem Unternehmen ausgehen konnten.

Irreführender Gesamtauftritt

Entscheidend war für das Gericht, dass der Kläger den Eindruck vermittelt hatte, für das bekannte Maklerunternehmen tätig zu sein. Er verwendete anfangs dessen Firmensignatur und ließ erst später erkennen, dass er möglicherweise eigenständig handeln wollte. Diese Ambivalenz führte letztlich dazu, dass die Beklagten zu Recht davon ausgegangen waren, keinen separaten Vertrag mit ihm geschlossen zu haben.

Provisionszahlung erfolgte an vertraglich richtigen Empfänger

Die beklagten Käufer hatten die Provision bereits an das etablierte Maklerunternehmen gezahlt. Damit sei nach Auffassung des Gerichts ihre Verpflichtung gegenüber dem eigentlichen Vertragspartner bereits erfüllt. Der Kläger müsse etwaige Ansprüche gegen das andere Maklerunternehmen intern klären, eine direkte Forderung gegenüber den Käufern sei jedenfalls nicht gegeben.

Fazit

Das Urteil zeigt deutlich: Wer eine Maklerprovision verlangen will, muss sich rechtlich und kommunikativ klar positionieren. Gerade in Zeiten digitaler Immobilienvermittlung ist Transparenz entscheidend. Für Makler heißt das: Von Anfang an deutlich machen, wer Vertragspartner ist und wer nicht. Wer hier unsauber arbeitet oder unklare Signale sendet, riskiert leer auszugehen – selbst wenn er viel Zeit und Mühe in die Vermittlung gesteckt hat. Für Käufer stärkt das Urteil die Sicherheit: Eine Maklergebühr ist nur dann fällig, wenn eindeutig feststeht, wer tatsächlich als Maklervertragspartner auftritt.