Maklercourtage beim Einfamilienhauskauf: BGH bekräftigt Halbteilungsgrundsatz

Der Fall: Maklerin verlangt volle Provision vom Käufer

Die Klägerin, eine Maklerin, hatte im Auftrag der Ehefrau des Immobilieneigentümers eine mit einem Einfamilienhaus bebaute Immobilie vermarktet. Die Beklagten, ein als Verbraucher handelndes Ehepaar, schlossen mit der Maklerin eine Courtagevereinbarung. Auf deren Nachweis kam es zum Immobilienkauf.

Streit entstand, weil die Maklerin für ihre Dienste von den Beklagten eine Provision verlangte, die höher war als die vom Auftraggeberin (der Ehefrau des Eigentümers) vereinbarte. Die Beklagten verweigerten die Zahlung. Sowohl das Landgericht als auch das Oberlandesgericht gaben ihnen recht und wiesen die Klage der Maklerin ab.

BGH: Maklervertrag wegen Verstoß gegen § 656c BGB unwirksam

Der BGH bestätigte die Vorinstanzen: Der Maklervertrag sei nach § 656c Abs. 2 Satz 1 BGB unwirksam, da der Halbteilungsgrundsatz verletzt wurde. Die Vorschrift verlangt, dass Maklerlohn nur dann von beiden Kaufvertragsparteien verlangt werden kann, wenn sich beide in gleicher Höhe zur Zahlung verpflichten. Dies war hier nicht der Fall.

Auch wenn der Auftrag für die Maklerin nicht direkt vom Verkäufer, sondern von dessen Ehefrau erteilt wurde, sei § 656c BGB entsprechend anzuwenden. Der Zweck der Vorschrift - den Verbraucher vor einseitiger Kostenbelastung zu schützen - gelte unabhängig davon, ob der Vertrag mit dem Verkäufer selbst oder einer ihm nahestehenden Person abgeschlossen wird. Das Gericht sah in der fehlenden gesetzlichen Regelung für solche Konstellationen eine planwidrige Regelungslücke, die durch Analogie zu schließen sei.

Was als Einfamilienhaus gilt

Der BGH präzisierte zudem, wann eine Immobilie als "Einfamilienhaus" im Sinne von § 656a ff. BGB anzusehen ist. Entscheidend ist, ob die Immobilie nach dem objektiven Gesamteindruck Wohnzwecken eines einzelnen Haushalts dient. Dabei schließt eine untergeordnete gewerbliche Nutzung (im Streitfall ein Büroanbau von 1/5 der Gesamtfläche) die Einordnung als Einfamilienhaus nicht aus.

Fazit

Mit dem Urteil stellt der BGH klar, dass der Verbraucherschutz im Maklerrecht nicht durch Umgehungskonstellationen wie den Abschluss über Dritte ausgehebelt werden darf. Wird gegen den Halbteilungsgrundsatz verstoßen, ist der Maklervertrag automatisch unwirksam. Eine Nachforderung der Provision ist in solchen Fällen ausgeschlossen.

Makler müssen bei der Gestaltung von Provisionsvereinbarungen strikt darauf achten, dass sie bei Doppeltätigkeit für beide Seiten die gleiche Höhe der Provision vereinbaren. Tun sie das nicht, riskieren sie die vollständige Unwirksamkeit ihrer Vergütungsansprüche.