Mehr Spielraum für WEG bei Kostenverteilung

In dem Fall profitierten Gewerbeeinheiten von alten Regelungen

Im zugrundeliegenden Fall stritten sich Eigentümer einer WEG über die Neuregelung der Kostenverteilung. Die Teilungserklärung aus dem Jahr 1984 sah eine Umlage der öffentlichen Abgaben, Betriebskosten und Instandhaltungskosten nach Miteigentumsanteilen (MEA) vor. Aufgrund der festgelegten Anteile war der Miteigentumsanteil der Wohnungen etwa viermal höher als der der Gewerbeeinheiten, sodass diese anteilig deutlich weniger Kosten trugen.

In einer Eigentümerversammlung im September 2021 beschlossen die Eigentümer, dass die Kostenverteilung zukünftig nicht mehr nach MEA, sondern nach beheizbarer Wohnfläche erfolgen solle. Zudem sollte diese neue Regelung auch für die Zuführung zur Erhaltungsrücklage gelten. Dagegen klagten die Eigentümer der Gewerbeeinheiten.

BGH bestätigt die Beschlusskompetenz der Eigentümer

Die Kläger argumentierten, dass die Eigentümergemeinschaft nicht befugt sei, den Verteilungsschlüssel für die Erhaltungsrücklage zu ändern, und dass die Umstellung auf die beheizbare Fläche sie unbillig benachteilige. Der BGH wies diese Argumentation zurück und stellte klar:

§16 Abs. 2 Satz 2 WEG gibt den Wohnungseigentümern die Befugnis, die Kostenverteilung für bestimmte Arten von Kosten per Beschluss zu ändern.

Die Neuregelung darf sich auch auf die Zuführung zur Erhaltungsrücklage erstrecken, da diese Kostenart unter den Begriff der "Kosten der Gemeinschaft" im Sinne von §16 Abs. 2 Satz 1 WEG fällt.

Die Formulierung "bestimmte Arten von Kosten" stellt lediglich das Bestimmtheitsgebot klar, bedeutet aber keine Einschränkung auf eng definierte Kostenarten.

Der BGH führte zudem aus, dass eine Änderung der Kostenverteilung nach §16 Abs. 2 Satz 2 WEG ordnungsmäßig sei, wenn sie zu einer faireren Verteilung beitrage und bisher bestehende, sachlich nicht gerechtfertigte Privilegierungen aufhebe. Im konkreten Fall wurde festgestellt, dass für die bestehende Bevorzugung der Gewerbeeinheiten kein sachlicher Grund vorlag.

Folgen für Wohnungseigentümergemeinschaften

Das Urteil bietet WEGs größere Spielräume bei der Anpassung ihrer Kostenverteilung. Eigentümergemeinschaften können durch Mehrheitsbeschluss beschließen, dass bestimmte Kostenarten nicht mehr nach MEA, sondern nach anderen nachvollziehbaren Kriterien (z. B. beheizbare Fläche) umgelegt werden. Dies könnte insbesondere in gemischt genutzten Immobilien von Bedeutung sein, in denen Gewerbeeinheiten und Wohnungen unterschiedlich stark von Gemeinschaftseinrichtungen profitieren.

Allerdings bleibt die Grenze der ordnungsmäßigen Verwaltung bestehen: Ein Beschluss darf einzelne Eigentümer nicht unangemessen benachteiligen. Eine umfassende Änderung des gesamten Verteilungsschlüssels ohne sachliche Begründung wäre daher weiterhin anfechtbar.