Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Die Mieterhöhung muss schriftlich erfolgen und bezieht sich immer nur auf die Nettomiete. Der Vermieter darf die Miete allerdings nicht nach Belieben erhöhen, sondern muss die Mieterhöhung begründen. Dies kann er beispielsweise durch einen einfachen oder qualifizierten Mietspiegel, durch ein Gutachten von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder durch die Nennung der Miethöhe von mindestens drei Vergleichswohnungen tun. Er kann sich auch auf die Auskunft einer Mietdatenbank stützen, soweit in der Gemeinde eine geführt wird. Gibt es vor Ort einen qualifizierten Mietspiegel, muss der Vermieter auf die Zahlen dieses Mietspiegels zurückgreifen. Die neue Miete darf die Obergrenze der ortsüblichen Vergleichsmiete allerdings nicht überschreiten.

Innerhalb von drei Jahren darf der Vermieter die Miete um nicht mehr als 20 Prozent anheben (Kappungsgrenze). Änderungen der Miete aufgrund einer Modernisierungsmieterhöhung und Änderung der Miete aufgrund geänderter Betriebskostenvorauszahlungen und -pauschalen bleiben jedoch außen vor. Das Mieterhöhungsverlangen darf frühestens zwölf Monate nach Einzug oder der letzten Mieterhöhung mit einer Frist von drei Monaten geltend gemacht werden. Die Miete muss also zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Mieterhöhung 15 Monate lang unverändert gewesen sein. Die jeweilige Landesregierung darf zudem die Kappungsgrenze für jeweils fünf Jahre auf 15 Prozent herabsetzen, wenn sie die Versorgung der Bevölkerung einer Gemeinde mit angemessenen Mietwohnraum als besonders gefährdet ansieht.

Eine Mieterhöhung wird nur wirksam, wenn der Mieter dieser zustimmt. Allerdings darf der Mieter nicht einfach die Mieterhöhung verweigern. Wird die Erhöhung formal korrekt erhoben, muss er einwilligen. Tut er es nicht, kann der Vermieter auf Zustimmung klagen. Dem Mieter steht bei einer Mieterhöhung aber ein Sonderkündigungsrecht zu. Er kann spätestens bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung (Überlegungsfrist) zum Ablauf des übernächsten Monats außerordentlich kündigen.

Wenn ein Staffel- oder Indexmietvertrag abgeschlossen oder eine Festmiete vereinbart wurde, ist eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht möglich.