Mietminderung: Rechte und Pflichten bei Wohnungsmängeln

Ein Mangel liegt vor, wenn der Mieter die Wohnung nicht im vertraglich vereinbarten Umfang nutzen kann, - unabhängig davon, ob der Vermieter den Mangel zu verschulden hat oder nicht. Wichtig ist allein, dass ein Mangel vorliegt. Eine Minderung der Miete setzt aber immer voraus, dass sich der Zustand der Wohnung seit Vertragsbeginn verschlechtert hat. Schäden oder Mängel, die bei Einzug bekannt waren oder bekannt sein hätten müssen, berechtigen nicht zur Minderung. Eine Minderung ist auch dann ausgeschlossen, wenn der Mieter den Mangel selbst verschuldet hat. Entstehen im Laufe der Mietzeit Mängel, so hat der Mieter eine Anzeigepflicht. Mieter müssen den Vermieter schriftlich und nachweisbar über die Mängel in der Wohnung in Kenntnis setzen und ihn zur Beseitigung auffordern. Erst wenn der Vermieter Kenntnis über die Mängel erlangt hat, ist eine Minderung der Miete für den Zeitraum, solange der Mangel besteht, möglich. Die Mängelanzeige braucht noch nicht mit einer konkreten Minderungsquote verbunden sein. Diese kann der Mieter nachliefern. Dem Vermieter muss eine angemessene Frist zur Behebung des Schadens gesetzt werden. Wie lange, ist von Fall zu Fall verschieden. Die Höhe der Minderung muss dem Schaden angemessen sein. Sie richtet sich nach dem Grad der Einschränkung. Das kann von einigen wenigen Prozent bis zur vollen Miethöhe sein. Berechnungsgrundlage ist die Bruttomiete und der Zeitraum, in dem der Mieter tatsächlich mit dem Mangel leben musste. Anhaltspunkte, welche Reduzierung angemessen ist, bieten Minderungstabellen von Mietvereinen, oder man kann sich an früher ergangenen Gerichtsurteilen zur Mietminderung orientieren. Verbindlich und übertragbar sind diese aber nicht. Mindert der Mieter unberechtigt die Miete und kommt dabei mit mehr als zwei Monatsmieten in Rückstand, ist der Vermieter berechtigt, eine Kündigung auszusprechen. Handelt es sich aber um einen Mangel, der durchaus zu einer Mietminderung berechtigt und setzt der Mieter die Mietminderung maßvoll an, kann der Vermieter keinesfalls kündigen, auch wenn der Betrag der Mietminderung mehr als zwei Monatsmieten beträgt Es muss übrigens eine wirkliche Beeinträchtigung vorhanden sein. Mängel im Rahmen der Kleinreparaturen oder beispielsweise der Lärm von spielenden Kindern auf einem Bolzplatz sind für eine Mietminderung nicht ausreichend. Wichtig ist, Mängel mit Fotos oder per Protokoll zu dokumentieren, wie sehr man als Mieter unter dem Mangel zu leiden hat. Werden die Mängel vom Vermieter nicht beseitigt, kann der Mieter nach vergeblicher Mahnung und Fristsetzung den Mangel selbst beseitigen und die Kosten vom Vermieter zurückfordern oder mit der Miete aufrechnen.

Auch kann er ein Zurückbehaltungsrecht ausüben. Er reduziert die Miete um eine höhere Summe als den Minderungsbetrag, um so den Druck auf den Vermieter zu erhöhen. Dieses Geld wird dann aber tatsächlich nur zurückbehalten. Nach Behebung des Schadens muss es an den Vermieter überwiesen werden, die Mietminderung bleibt davon unberührt. Daneben besteht gegebenenfalls das Recht auf Schadensersatz. Für Körperschäden kann Schmerzensgeld verlangt werden. Der Schadensersatzanspruch gilt auch für Schäden an allen im Haushalt des Mieters lebenden Personen. Besteht beispielsweise bei starkem Schimmelbefall Gesundheitsgefahr und wird die Wohnung damit unbewohnbar, kann der Mieter auch fristlos kündigen. Hat der Mangel eine fristlose Kündigung seitens des Mieters zur Folge, müssen vom Vermieter auch Wohnungsbeschaffungskosten und Ähnliches ersetzt werden.

TIPP: Wenn Sie in Ihrer Wohnung einen Mangel feststellen, lassen Sie sich rechtlich von einem Mieterverein oder einem Anwalt beraten. Mindern Sie nicht ins Blaue hinein die Miete, sondern erklären dem Vermieter schriftlich (per Einschreiben-Rückschein), die Miete künftig nur unter Vobehalt zu zahlen und setzen ihm eine angemessene Frist zur Mangelbeseitigung. Somit vermeiden Sie, bei unklarer Sach- und Rechtslage gekündigt zu werden. Auf dem Papier ist eine Minderung einfacher dargestellt als in der Praxis umgesetzt.

Tritt ein Mangel auf, ist es empfehlenswert, die Miete zunächst weiterhin, aber nur noch vorbehaltlich zu überweisen. Das bedeutet, dass der Mieter wie bisher zahlt, aber gegenüber dem Vermieter mit Berufung auf den Schaden erklärt, dass er die Miete künftig nur noch unter Vorbehalt zahlt. Sobald der Schaden behoben ist, kann der Mieter den Minderungsbetrag zurückfordern und auch einklagen. Diese Vorgehensweise ist die sicherere Variante, insbesondere dann, wenn die Sach- und Rechtslage noch unklar ist. Hat der Mieter hingegen unter Vorbehalt die Miete bezahlt, muss er innerhalb angemessener Zeit (6 Monate) auch die Konsequenzen ziehen und die Miete mindern. Andernfalls verliert er sein Minderungsrecht. Dann darf der Vermieter darauf vertrauen, dass der Mieter den Mangel nicht weiter beanstandet.