Schimmel im Wohnraum

Schimmelsporen sehen nicht nur entsetzlich aus, sondern sind auch äußerst gesundheitsschädlich. Zu den möglichen Symptomen einer Schimmelbelastung gehören unter anderem Reizungen der Augen- und Atemwegsschleimhäute, asthmatische oder andere allergische Reaktionen, Müdigkeit, Kopfschmerzen und Konzentrationsstörungen. Besonders Säuglinge, Kinder, ältere Menschen sowie Personen mit einem geschwächten Immunsystem sind betroffen.

Verlassener Raum mit feuchten Wänden, Schimmel und einem Tisch mit Stuhl im Licht.

KI-generiertes Bild

Schimmelpilze können darüber hinaus Erkältungssymptome auslösen oder zu Entzündungen der Nasennebenhöhlen führen. Besonders bedeutsam ist der Zusammenhang zwischen Schimmel und Asthma. Wissenschaftliche Studien belegen, dass Kinder und Jugendliche bei häufiger Schimmelbelastung ein erhöhtes Risiko für Asthma aufweisen oder bei bereits bestehendem Asthma verstärkte Beschwerden entwickeln können. Bestimmte Schimmelarten wie Aspergillus, Alternaria, Cladosporium und Penicillium scheinen dabei besonders problematisch zu sein.

In sehr seltenen Fällen, vorwiegend bei stark immungeschwächten Personen, können manche Schimmelpilze sogar schwerwiegende Organinfektionen, zum Beispiel im Bauchfell, in der Lunge oder in der Leber, verursachen. Feuchtigkeit und Schimmel sind daher für viele deutsche Haushalte ein ernstes Problem, das besonders in den Wintermonaten häufig auftritt. Insgesamt sind nach Schätzungen rund 100.000 Schimmelpilzarten bekannt, von denen etwa 100 Arten im Wohnbereich vorkommen können. Das Schimmelwachstum wird durch Feuchtigkeit, ein ausreichendes Nährstoffangebot sowie passende Temperaturen begünstigt. Materialien wie diverse Holzarten, Tapeten, Kleister, Gipskarton, Teppichböden, Silikon, Farben und Lacke bieten hier einen Nährboden.

Schimmelbefall lässt sich häufig durch einen modrigen, muffigen Geruch oder durch dunkle Flecken an Wänden, Decken oder Möbeln erkennen. Für schwer zugängliche Bereiche können Schimmelspürhunde eingesetzt werden. Zur genauen Analyse stehen verschiedene technische Methoden zur Verfügung. Handgeräte messen den Feuchtigkeitsgehalt in Bauteilen, während Infrarotkameras Kältebrücken und feuchte Stellen sichtbar machen. Laboranalysen von Materialproben ermöglichen die Bestimmung des Schimmelpilztyps und des Ausmaßes des Befalls. Zusätzlich geben Luftkeimmessungen Aufschluss über die Konzentration und Art der Schimmelsporen in der Raumluft.

Dabei sollten auch bestimmte technische Normen wie die DIN 4108 für Wärmeschutz und die DIN 1946-6 für Lüftung von Wohnungen berücksichtigt werden, da diese bei der Prävention von Schimmel helfen können. Diese Normen bieten Orientierung für die baulichen Anforderungen, die zur Vermeidung von Feuchtigkeit und Schimmel erfüllt werden müssen.

Bei der Ursachenforschung ist zwischen von außen eindringender Feuchtigkeit und von innen entstandener Feuchtigkeit zu unterscheiden. Sind an der Wand bräunlich-beige Flecken mit Kranzbildung zu sehen, so kann dies auf von außen eindringendes Wasser hinweisen, was bauseitige Ursachen wie undichte Stellen im Mauerwerk, ein defektes Dach oder einen Rohrbruch zur Ursache haben kann. Schwarze oder grüne Stockflecken hingegen entstehen oft durch Kondenswasserbildung infolge von innen entstandener Feuchtigkeit. Dies kann ebenfalls bauseitige Ursachen haben, wie Kältebrücken, die häufig nach dem Einbau von Isolierglasfenstern auftreten, oder mangelnde Wärmedämmung. Auch das Nutzerverhalten, wie unsachgemäßes Heizen und Lüften oder das Aufstellen großflächiger Möbel an Außenwänden, kann zur Kondenswasserbildung führen oder diese verstärken. In vielen Fällen liegt eine Kombination aus baulichen Mängeln und falschem Nutzerverhalten vor.

Wärmebrücken sind eine der häufigsten baulichen Ursachen für Schimmelbildung. Um diese zu verhindern, kann die Nachrüstung von Dämmmaterialien an kritischen Stellen notwendig sein. Die Anwendung von Infrarotkameras zur Erkennung von Wärmebrücken ist eine technische Methode, die gezielt zur Prävention genutzt werden kann. Wichtig ist dabei auch, bauliche Vorschriften einzuhalten, um eine ausreichende Dämmung sicherzustellen.

Oft kann eine Änderung des Heiz- und Lüftungsverhaltens bereits ausreichen, um das Problem zu beheben. Dies ist vor allem bei älteren, schlecht isolierten Gebäuden der Fall. Grundsätzlich gilt jedoch, dass ein Gebäude die beim Wohnen entstehende Raumluftfeuchte bewältigen können muss, sofern im üblichen und zumutbaren Umfang gelüftet und geheizt wird.

Ein durchdachtes Heiz- und Lüftungsverhalten bildet die Grundlage für eine effektive Schimmelprävention. In Wohnräumen und Küche sollte eine Temperatur zwischen 19 und 21°C herrschen, während das Badezimmer mit 21 bis 23°C etwas wärmer sein sollte. Selbst nachts ist es wichtig, die Temperatur in Schlafräumen nicht unter 14°C fallen zu lassen, da zu starkes Auskühlen die Schimmelbildung begünstigen kann. Die Regulierung der Luftfeuchtigkeit erfordert regelmäßiges Stoßlüften, idealerweise dreimal bis viermal täglich für jeweils fünf bis zehn Minuten. Besonders nach feuchtigkeitsintensiven Tätigkeiten wie Kochen, Duschen oder Wäschetrocknen ist gründliches Lüften unerlässlich. Ein Hygrometer hilft dabei, die relative Luftfeuchtigkeit im Blick zu behalten. Sie sollte zwischen 40 und 55 Prozent liegen und keinesfalls dauerhaft 60 Prozent übersteigen.

Wohnräume und Küche sollten zwischen 19 und 21° C und das Bad zwischen 21 und 23° C beheizt werden. Die Temperatur sollte in Schlafräumen nachts nicht unter 14° C fallen. Grundsätzlich sollten täglich alle Räume drei- bis viermal für ca. fünf bis zehn Minuten stoßgelüftet werden. Die relative Luftfeuchtigkeit sollte auf Dauer 60% nicht überschreiten.

Die richtige Platzierung von Möbeln spielt ebenfalls eine wichtige Rolle. Ein Mindestabstand von mindestens fünf Zentimetern zwischen Möbeln und Außenwänden gewährleistet eine ausreichende Luftzirkulation und reduziert die Gefahr von Feuchtigkeitsansammlungen.

Bei der Entfernung von Schimmel ist besondere Sorgfalt geboten. Kleinere Befallsstellen können mit einer 90-prozentigen Alkohollösung oder 70-prozentigem Isopropanol behandelt werden, wobei unbedingt Atemschutzmasken und Handschuhe zu tragen sind. Chlorhaltige Schimmelentferner aus dem Baumarkt sind aufgrund ihrer potenziellen Gesundheitsgefährdung und der Gefahr von Fleckenbildung nicht zu empfehlen. Eine geeignete Alternative bieten spezielle Schimmelentferner auf Wasserstoffperoxid-Basis. Eine trockene Beseitigung sollte vermieden werden, um das Aufwirbeln von Sporen zu verhindern.

Schimmel sollte umgehend mit einer 90%igen Alkohollösung entfernt werden (dabei eine Atemschutzmaske und Handschuhe verwenden). Chlorhaltige Schimmelentferner aus den Baumärkten sollten gemieden werden. Die meisten chlorhaltigen Mittel sind beispielsweise selbst schädlich, schlecht für die Umwelt und können Flecken hinterlassen. Schimmel sollte nicht trocken beseitigt werden, weil dadurch die Sporen aufgewirbelt werden. Größerer Schimmelbefall sollte von Fachleuten beseitigt werden.

Bei größerem Schimmelbefall ist die Einschaltung von Fachfirmen unerlässlich. Diese verfügen über professionelle Ausrüstung wie Industriesauger mit HEPA-Filtern und nutzen spezielle Sanierungstechniken. Zu den modernen Sanierungsmethoden gehört das Trockeneisstrahlverfahren, bei dem Kohlendioxid-Pellets den Schimmel durch Gefrieren ablösen. Auch Heißluftverfahren oder antimykotische Behandlungen kommen zum Einsatz. In unbewohnten Räumen kann eine Ozonbehandlung sinnvoll sein. Stark befallene Materialien wie Tapeten oder Gipskarton müssen vollständig entfernt und ersetzt werden.

Feuchte Wände oder Schimmelbefall führen häufig zu Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter. Feuchtigkeit oder Schimmelbefall sind der häufigste Grund für Mietminderungen. Entdeckt der Mieter in der Wohnung Feuchtigkeitsschäden, so ist er verpflichtet, dem Vermieter den Schaden sofort mitzuteilen und erforderliche Maßnahmen zu ergreifen, um weitere Schäden zu verhindern. Dies umfasst insbesondere ordnungsgemäßes Heizen und Lüften. In dringenden Fällen, wie beispielsweise einem Wasserrohrbruch, muss der Mieter sofort handeln und einen Installateur beauftragen. Diese Maßnahmen fallen unter die sogenannte Obhuts- und Anzeigepflicht des Mieters.

Der Vermieter ist verpflichtet, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten und einen gemeldeten Schimmelbefall zu untersuchen und gegebenenfalls zu beseitigen. Kann der Vermieter nachweisen, dass der Schaden nicht in seinem Verantwortungsbereich liegt, sondern auf unsachgemäßes Verhalten des Mieters zurückzuführen ist, so ist der Mieter für die entstandenen Schäden verantwortlich und muss den Gegenbeweis antreten, dass er den Schaden nicht zu verantworten hat. In solchen Fällen kann der Vermieter den Mieter zur Beseitigung des Mangels sowie gegebenenfalls auf Schadenersatz in Anspruch nehmen, wobei gemäß § 280 BGB Schadenersatzansprüche nur möglich sind, wenn der Mieter nachweislich seine Pflichten verletzt hat.

Der Bundesgerichtshof entschied im Jahr 2018 (Az.: VIII ZR 271/17), dass Vermieter nicht für Schimmelbefall haften, der durch Wärmebrücken in Gebäuden aus den Jahren 1947 bis 1978 entsteht, sofern diese Wärmebrücken damals dem Stand der Technik entsprachen. Ältere Gebäude müssen daher nicht denselben Anforderungen an die Wärmedämmung genügen wie moderne Neubauten. In solchen Fällen muss jedoch der Mieter beweisen, dass er durch angemessenes Heiz- und Lüftungsverhalten seinen Beitrag zur Schimmelvermeidung geleistet hat. Dies kann durch Heiz- und Lüftungsprotokolle dokumentiert werden, um den erforderlichen Nachweis zu erbringen.

Liegt ein Baumangel vor, ist der Vermieter verpflichtet, diesen zu beseitigen. Sollte der Vermieter nicht tätig werden, kann der Mieter eine Frist zur Mangelbeseitigung setzen. Wird diese Frist nicht eingehalten, hat der Mieter das Recht, selbst Maßnahmen zu ergreifen und die Kosten dem Vermieter in Rechnung zu stellen oder die Miete zu mindern. Bei einer objektiven Gesundheitsgefährdung durch den Schimmel ist auch eine fristlose Kündigung möglich. Es ist dabei wichtig, die Verantwortlichkeiten sachlich zu klären, wobei der Mieter nicht verpflichtet ist, Baumängel durch übermäßiges Heizen und Lüften auszugleichen.

Eine Mietrechtsschutzversicherung ist sinnvoll und kann vor teuren Auseinandersetzungen schützen.

Eine Mietrechtsschutzversicherung kann hilfreich sein, um im Falle von Streitigkeiten finanziell abgesichert zu sein. Mieter sollten zudem den Schimmelbefall zur Beweissicherung dokumentieren, beispielsweise durch Fotos, Videos oder Zeugenaussagen. In manchen Fällen kann es sinnvoll sein, ein selbstständiges Beweisverfahren beim Amtsgericht zu beantragen, um die Ursachen des Schimmelbefalls gerichtlich klären zu lassen. Dies ist jedoch meist mit hohen Kosten verbunden und sollte sorgfältig abgewogen werden.

Mieter sollten Schimmelbefall zur Beweissicherung zusammen mit Zeugen protokollieren und mit Fotos oder Videos dokumentieren.

Nach jeder Sanierung ist es entscheidend, die grundlegenden Ursachen der Schimmelbildung zu beheben, um ein erneutes Auftreten zu verhindern. Dies kann bauliche Maßnahmen wie die Verbesserung der Wärmedämmung oder die Installation moderner Lüftungssysteme erfordern. Kontrollierte Wohnraumlüftung (KWL) mit Wärmerückgewinnung stellt hierbei eine effektive Lösung dar, um die Notwendigkeit des manuellen Lüftens zu minimieren. Nur so kann langfristig sichergestellt werden, dass der Wohnraum frei von Schimmel bleibt und die Gesundheit der Bewohner geschützt wird.

Urteile zum Thema

Kein Mangel bei Schimmel durch Wärmebrücken
BGH, Urteil vom 5. Dezember 2018 (Az. VIII ZR 271/17)

Ein Mieter beanstandete die wiederholte Schimmelbildung in seiner Wohnung und führte diese auf bauliche Wärmebrücken zurück. Diese Wärmebrücken waren charakteristisch für die Bauweise älterer Gebäude und entsprachen den baulichen Standards der Errichtungszeit. Der Mieter forderte eine Mietminderung, da er der Ansicht war, die Wohnung sei aufgrund der Schimmelgefahr nur eingeschränkt nutzbar. Der Bundesgerichtshof entschied, dass Wärmebrücken, die dem Stand der Technik zur Errichtungszeit des Gebäudes entsprechen, keinen Mietmangel darstellen. Bauliche Gegebenheiten, die bei Errichtung des Gebäudes zulässig waren, begründen demnach keine Verpflichtung des Vermieters zur Modernisierung. Der Vermieter muss lediglich sicherstellen, dass die Wohnung in einem ordnungsgemäßen und verkehrssicheren Zustand bleibt.

Unzureichende Hinweise zum Lüften als Haftungsgrund des Vermieters
Landgericht Berlin, Urteil vom 11. Januar 2019 (Az. 65 S 205/18)

Ein Mieter litt unter erheblichem Schimmelbefall in seiner Wohnung, obwohl er sich an die vom Vermieter bereitgestellten Lüftungshinweise gehalten hatte. Der Vermieter hatte ein Informationsblatt verteilt, das jedoch nur allgemeine Hinweise zum Lüften enthielt und nicht auf die spezifischen Erfordernisse der betroffenen Wohnung einging. Das Gericht stellte fest, dass der Vermieter die Pflicht hat, seine Mieter umfassend und präzise über erforderliche Maßnahmen zur Vermeidung von Schimmelbildung zu informieren, insbesondere wenn die Wohnung durch bauliche Gegebenheiten ein erhöhtes Risiko aufweist. In diesem Fall haftete der Vermieter für den entstandenen Schaden und der Mieter war berechtigt, die Miete zu mindern.

Zumutbarkeit von mehrfach täglichem Lüften
Landgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 12. Juni 2012 (Az. 2-17 S 89/11)

In einer Wohnung kam es aufgrund der baulichen Beschaffenheit regelmäßig zu Feuchtigkeitsproblemen, die durch intensives Lüften hätten verhindert werden können. Der Mieter argumentierte, dass die erforderliche Frequenz des Lüftens, die drei- bis viermal täglich betragen sollte, unzumutbar sei. Das Gericht sah dies anders und entschied, dass der Mieter verpflichtet sei, die Wohnung entsprechend den baulichen Erfordernissen zu lüften, sofern dies technisch notwendig ist und die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung gewährleistet. Da der Vermieter den Mieter im Vorfeld über die besonderen Anforderungen informiert hatte, war dieser seiner Aufklärungspflicht nachgekommen.

Pflicht zur erneuten Mängelanzeige bei wiederholtem Schimmel
Amtsgericht München, Urteil vom 8. November 2011 (Az. 431 C 20886/11)

Ein Mieter hatte Schimmelbefall gemeldet, der vom Vermieter zunächst beseitigt wurde. Nach einiger Zeit trat der Schimmel erneut auf. Der Mieter setzte den Vermieter nicht über den neuen Befall in Kenntnis, sondern forderte später Schadensersatz. Das Gericht entschied, dass der Mieter verpflichtet ist, jeden neuen Mangel unverzüglich zu melden. Die anfängliche Anzeige des Schimmelbefalls befreit den Mieter nicht von der Pflicht, den Vermieter auch über erneute Schäden zu informieren, damit dieser die Möglichkeit zur Nachbesserung hat. Ohne eine erneute Mängelanzeige verwirkt der Mieter seine Ansprüche.

Schimmel als Grund für eine fristlose Kündigung
Landgericht Osnabrück, Urteil vom 12. September 2013 (Az. 1 S 549/12)

Ein erheblicher Schimmelbefall führte dazu, dass ein Mieter die Wohnung fristlos kündigte. Die betroffenen Räume wiesen großflächige Schimmelstellen auf, und der Mieter legte ein ärztliches Gutachten vor, das eine Gesundheitsgefährdung durch den Schimmel nachwies. Der Vermieter bestritt die Rechtmäßigkeit der Kündigung und führte an, dass die Schimmelbildung durch unsachgemäßes Lüften verursacht worden sei. Das Gericht entschied zugunsten des Mieters und erklärte, dass eine derartige Beeinträchtigung der Wohnqualität und eine gesundheitliche Gefährdung eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Der Vermieter konnte den Vorwurf des unsachgemäßen Lüftens nicht beweisen.

Nachhaltige Mängelbeseitigung erforderlich
Amtsgericht Stuttgart, Urteil vom 9. Februar 2021 (Az. 37 C 1506/19)

In einem Fall von Schimmelbildung hatte der Vermieter den sichtbaren Schimmel entfernt, ohne die bauliche Ursache – Wärmebrücken an den Außenwänden – zu beheben. Der Schimmel trat kurze Zeit später erneut auf. Das Gericht entschied, dass der Vermieter verpflichtet ist, nicht nur die sichtbaren Symptome, sondern auch die Ursache des Schimmelbefalls dauerhaft zu beseitigen. Andernfalls bleibt der Mangel bestehen und der Mieter hat das Recht, die Miete weiterhin zu mindern oder auf Kosten des Vermieters die Mängelbeseitigung durchführen zu lassen.

Höhere Anforderungen an Mieter bei schimmelanfälligen Wohnungen
Landgericht Hanau, Urteil vom 7. November 2018 (Az. 2 S 9/18)

Ein Mieter hielt sich nicht an die vom Vermieter vorgegebenen Lüftungs- und Heizempfehlungen, die speziell auf die baulichen Gegebenheiten der Wohnung zugeschnitten waren. In der Folge kam es zu einem erheblichen Schimmelbefall. Das Gericht stellte fest, dass in Wohnungen mit erhöhter Schimmelanfälligkeit aufgrund baulicher Mängel besondere Anforderungen an das Verhalten des Mieters gestellt werden können. Der Mieter sei verpflichtet, durch intensiveres Lüften und Heizen sowie eine an die baulichen Gegebenheiten angepasste Möblierung (z. B. Vermeidung von Möbeln an Außenwänden) zur Schadensvermeidung beizutragen, sofern dies zumutbar ist.

Selbstvornahme der Schimmelbeseitigung durch Mieter
Amtsgericht Saarbrücken, Urteil vom 24. August 2016 (Az. 3 C 490/15)

Ein Vermieter ignorierte wiederholte Beschwerden eines Mieters über Schimmelbefall und reagierte auch nicht auf eine schriftliche Aufforderung zur Mängelbeseitigung. Der Mieter ließ daraufhin den Schimmel auf eigene Kosten beseitigen und verlangte vom Vermieter die Erstattung der entstandenen Kosten. Das Gericht entschied, dass der Mieter dazu berechtigt war, nachdem er dem Vermieter eine angemessene Frist zur Beseitigung des Mangels gesetzt hatte. Die Kosten für die Mängelbeseitigung mussten dem Mieter erstattet werden.

Verpflichtung zur Ursachenermittlung bei wiederholtem Schimmel
Landgericht Bremen, Urteil vom 5. September 2018 (Az. 1 S 281/17)

In einer Wohnung trat trotz mehrfacher Beseitigung des Schimmels immer wieder ein Befall auf. Der Vermieter hatte lediglich oberflächliche Maßnahmen ergriffen, ohne die zugrunde liegenden Ursachen zu untersuchen. Das Gericht entschied, dass der Vermieter verpflichtet ist, die Ursachen des Schimmelbefalls – wie etwa bauliche Mängel – zu ermitteln und dauerhaft zu beseitigen. Eine rein symptomatische Behandlung durch Entfernen des sichtbaren Schimmels reiche nicht aus, um den Mangel zu beheben.

Beweislast für falsches Lüftungsverhalten liegt beim Vermieter
Amtsgericht München, Urteil vom 19. Februar 2010 (Az. 412 C 11503/09)

Ein Vermieter warf einem Mieter vor, der Schimmelbefall sei auf unzureichendes Lüften und Heizen zurückzuführen. Das Gericht stellte klar, dass die Beweislast für solche Behauptungen beim Vermieter liegt. Der Vermieter konnte nicht nachweisen, dass der Mieter sich nicht an die Lüftungsvorgaben gehalten hatte. Der Mieter hingegen konnte belegen, dass die baulichen Gegebenheiten der Wohnung – insbesondere eine mangelhafte Wärmedämmung – den Schimmel begünstigten. Das Gericht entschied zugunsten des Mieters, der nicht für den Schimmel verantwortlich gemacht werden konnte.

Mietminderung bei undichtem Dach und Schimmel
Amtsgericht Hamburg, Urteil vom 9. Januar 1971 (Az. 42 C 634/76)

Ein Mieter stellte fest, dass ein undichtes Dach zu Feuchtigkeitsschäden in nahezu allen Räumen eines gemieteten Einfamilienhauses führte. Die betroffenen Flächen wiesen Stockflecken und Schimmel auf, begleitet von einem unangenehmen muffigen Geruch. Trotz wiederholter Beschwerden des Mieters führte der Vermieter lediglich oberflächliche Reparaturen am Dach durch, die das Problem nicht dauerhaft lösten.

Das Amtsgericht Hamburg urteilte, dass die Schäden eine Mietminderung von 20 % rechtfertigten, da die Gebrauchstauglichkeit des Hauses erheblich eingeschränkt war. Zudem machte das Gericht deutlich, dass der Vermieter verpflichtet ist, grundlegende bauliche Maßnahmen zur Beseitigung der Mängel zu ergreifen und nicht nur provisorische Maßnahmen anzuwenden.

Feuchtigkeitsschäden in der Küche rechtfertigen Mietminderung
Landgericht Karlsruhe, Urteil vom 14. Juli 1998 (Az. 8 O 208/98)

In einer Mietwohnung traten Feuchtigkeitsschäden in der Küche auf, die auf defekte Wasserleitungen zurückzuführen waren. Der Mieter klagte über Schimmelbildung und den Verlust der Nutzbarkeit der Küche. Der Vermieter verweigerte eine umfassende Reparatur und wies die Verantwortung von sich.

Das Landgericht Karlsruhe entschied, dass die Schäden erheblich genug seien, um eine Mietminderung von 20 % zu rechtfertigen. Es hob hervor, dass der Vermieter verpflichtet ist, auch verborgene Baumängel wie defekte Leitungen zu beseitigen, um die volle Nutzbarkeit der Wohnung sicherzustellen.

Schimmel in mehreren Räumen rechtfertigt Mietminderung
Landgericht München, Urteil vom 15. Oktober 1985 (Az. 15 S 7066/85)

Ein Mieter berichtete über Schimmelbildung in mehreren Räumen seiner Wohnung, darunter das Schlafzimmer, Wohnzimmer und Badezimmer. Die Schimmelstellen beeinträchtigten die Nutzung der betroffenen Räume erheblich. Der Vermieter führte keine wirksamen Maßnahmen zur Beseitigung der Schäden durch.

Das Landgericht München sprach dem Mieter eine Mietminderung von 15 % zu. Das Gericht stellte klar, dass eine Wohnung frei von gesundheitsgefährdenden Mängeln sein muss, und ordnete an, dass der Vermieter die Ursachen des Schimmels beseitigen muss.

Baumängel als Hauptursache von Schimmel
Landgericht Bonn, Urteil vom 6. Juni 1990 (Az. 6 S 76/90)

Eine Wohnung litt unter ständigen Feuchtigkeitsproblemen, die auf unzureichend isolierte Außenwände zurückzuführen waren. Der Vermieter machte den Mieter für die Schimmelbildung verantwortlich und argumentierte, dass dieser nicht ausreichend lüfte.

Das Landgericht Bonn stellte fest, dass die Hauptursache der Feuchtigkeit und des Schimmels in baulichen Mängeln lag. Der Mieter habe seine Sorgfaltspflichten durch angemessenes Lüften erfüllt. Das Gericht ordnete eine Mietminderung von 14 % an und verpflichtete den Vermieter, die baulichen Mängel dauerhaft zu beseitigen.

Tropfende Decke durch Feuchtigkeitsschäden
Amtsgericht Köln, Urteil vom 2. Januar 2007 (Az. 6 C 184/04)

Durch ein undichtes Dach drang Wasser in die Wohnung ein und führte dazu, dass Wasser aus der Schlafzimmerdecke tropfte. Zusätzlich entstanden großflächige Schimmelstellen, die die Nutzung des Schlafzimmers erheblich beeinträchtigten.

Das Amtsgericht Köln entschied, dass der Zustand der Wohnung eine Mietminderung von 7 % rechtfertige. Es stellte klar, dass der Vermieter verpflichtet ist, alle Maßnahmen zu ergreifen, um solche gravierenden Mängel nachhaltig zu beheben, und dass provisorische Reparaturen unzureichend seien.

Umfangreicher Schimmelbefall: Hohe Mietminderung
Landgericht Hamburg, Urteil vom 31. Januar 2008 (Az. 307 S 144/07)

Ein Mieter stellte fest, dass Schimmel in mehreren Räumen seiner Wohnung großflächig – über 60 % der Wohnfläche – auftrat. Der Vermieter behauptete, der Schimmel sei durch falsches Lüftungsverhalten des Mieters entstanden.

Das Gericht entschied jedoch, dass die Schimmelbildung auf eine mangelhafte Wärmedämmung der Außenwände zurückzuführen war. Es ordnete eine Mietminderung von 50 % an und verpflichtete den Vermieter, die baulichen Mängel vollständig zu beseitigen. Die großflächige Beeinträchtigung wurde als erheblicher Mangel eingestuft, der die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung massiv einschränkte.

Gesundheitsgefährdung durch Schimmel: Vollständige Mietminderung
Amtsgericht Charlottenburg, Urteil vom 9. Juli 2007 (Az. 203 C 607/06)

In einer Mietwohnung führte massiver Schimmelbefall zu nachweisbaren gesundheitlichen Problemen der Bewohner, insbesondere der Kinder. Ein ärztliches Gutachten bestätigte, dass die Schimmelsporen Atemwegserkrankungen und Allergien auslösten.

Das Amtsgericht Charlottenburg entschied, dass die Wohnung aufgrund der Gesundheitsgefahr als unbewohnbar einzustufen sei. Der Mieter war berechtigt, die Miete vollständig zu mindern, und der Vermieter wurde zur sofortigen Beseitigung des Schimmels verpflichtet.

Geringfügiger Schimmel, aber Minderung gerechtfertigt
Landgericht Berlin, Urteil vom 22. Oktober 2010 (Az. 63 S 190/09)

In einer Mietwohnung traten in zwei Räumen kleinere Schimmelstellen auf, die jedoch die Nutzung der Räume beeinträchtigten. Der Mieter forderte eine Mietminderung, die der Vermieter ablehnte, da die betroffenen Stellen nur geringfügig seien.

Das Landgericht Berlin entschied, dass auch kleinflächiger Schimmelbefall einen Mietmangel darstellt, da die Wohnung nicht frei von Mängeln ist. Das Gericht sprach dem Mieter eine Mietminderung von 15 % zu und verpflichtete den Vermieter zur umfassenden Sanierung.

Mietminderung bei versteckten Feuchtigkeitsschäden
Amtsgericht Bad Vilbel, Urteil vom 3. Mai 1996 (Az. 3 C 52/96)

Ein Mieter bemerkte nach mehreren Monaten Feuchtigkeitsschäden und Schimmelbildung in seiner Wohnung. Die Ursache waren Baumängel, die dem Mieter vor Vertragsabschluss nicht bekannt waren. Der Vermieter ignorierte wiederholte Aufforderungen zur Beseitigung der Schäden.

Das Amtsgericht Bad Vilbel entschied, dass die Feuchtigkeitsschäden eine Mietminderung von 60 % rechtfertigten. Es hob hervor, dass der Vermieter zur Offenlegung und rechtzeitigen Behebung solcher Mängel verpflichtet ist.

Falsches Lüftungsverhalten: Beweislast beim Vermieter
Landgericht Berlin, Urteil vom 6. April 2021 (Az. 67 S 358/20)

Ein Vermieter behauptete, dass der Schimmel in einer Wohnung durch unsachgemäßes Lüften verursacht worden sei. Der Mieter hielt dagegen, dass er sich an die vom Vermieter bereitgestellten Lüftungshinweise gehalten habe.

Das Gericht stellte fest, dass die Beweislast für die Behauptung, der Schimmel sei durch falsches Verhalten des Mieters entstanden, beim Vermieter liegt. In diesem Fall konnte der Vermieter keinen entsprechenden Nachweis erbringen. Der Mieter war daher nicht für den Schimmelbefall verantwortlich, und der Vermieter musste die Sanierungskosten übernehmen.

Verpflichtung zur Installation eines angemessenen Heizsystems bei Schimmelgefahr
Amtsgericht Köln, Urteil vom 3. Mai 2018 (Az. 202 C 195/17)

Ein Mieter klagte über wiederholte Schimmelbildung in seiner Wohnung. Ursächlich hierfür war die mangelhafte Beheizung eines besonders feuchten Zimmers, in dem nur eine elektrische Zusatzheizung installiert war. Der Vermieter argumentierte, dass das Lüftungsverhalten des Mieters den Schimmel verursacht habe. Das Gericht entschied, dass der Vermieter verpflichtet ist, eine ausreichende Heizanlage zu installieren, wenn dies zur Vermeidung von Schimmel notwendig ist. Die Mietminderung wurde auf 25 % festgesetzt.

Schimmelbildung durch bauliche Schwächen trotz ausreichenden Lüftens
Landgericht Düsseldorf, Urteil vom 28. Juni 2019 (Az. 21 S 41/18)

In diesem Fall klagte ein Mieter, dass an den Außenwänden seiner Wohnung wiederholt Schimmel auftrat, obwohl er regelmäßig lüftete. Ein Gutachten belegte, dass die Wärmedämmung der Außenwände unzureichend war und dadurch Feuchtigkeit in die Räume eindringen konnte. Der Vermieter wies jegliche Verantwortung von sich und argumentierte, der Mieter habe seine Sorgfaltspflichten nicht erfüllt. Das Gericht entschied zugunsten des Mieters und sprach eine Mietminderung von 20 Prozent zu. Es stellte klar, dass der Vermieter bei baulichen Mängeln haftet, wenn diese trotz ordnungsgemäßen Lüftens durch den Mieter zur Schimmelbildung führen.

Schimmelbildung in Neubauwohnungen durch Bautrocknungsmängel
Amtsgericht Stuttgart, Urteil vom 5. Februar 2020 (Az. 13 C 198/19)

Ein Mieter stellte kurz nach dem Einzug in eine Neubauwohnung Schimmelbildung in mehreren Räumen fest. Untersuchungen ergaben, dass die Bautrocknung vor Übergabe der Wohnung nicht ausreichend durchgeführt worden war. Das Gericht entschied, dass der Vermieter für Mängel verantwortlich ist, die auf eine unzureichende Trocknung während der Bauphase zurückzuführen sind. Eine Mietminderung von 30 % wurde als angemessen betrachtet.

Schimmelbefall bei falscher Abdichtung nach Sanierungsarbeiten
Landgericht Hannover, Urteil vom 15. März 2021 (Az. 16 S 58/20)

Nach Sanierungsarbeiten an der Außenfassade einer Wohnung kam es zu Schimmelbildung an den Innenwänden. Die Ursache war eine fehlerhafte Abdichtung, die Feuchtigkeit ins Mauerwerk eindringen ließ. Der Vermieter argumentierte, dass die Sanierung fachgerecht durchgeführt wurde und der Schimmel durch falsches Lüften entstanden sei. Das Gericht entschied zugunsten des Mieters und ordnete eine Mietminderung von 40 % an, bis die Mängel vollständig beseitigt waren.

Keine Mietminderung bei Eigenverschulden durch unzureichendes Heizen
Amtsgericht München, Urteil vom 17. April 2017 (Az. 463 C 2652/16)

Ein Vermieter verweigerte eine Mietminderung, nachdem der Mieter Schimmelbefall gemeldet hatte. Ein Sachverständigengutachten ergab, dass die Raumtemperatur in den Wintermonaten häufig unter 16 °C lag, was den Befall begünstigte. Das Gericht entschied, dass der Mieter nicht ausreichend geheizt hatte und somit selbst für den Schimmel verantwortlich war. Eine Mietminderung wurde abgelehnt, da der Vermieter keine baulichen Mängel zu verantworten hatte.

Beweislast bei Schimmelbildung
Landgericht Bonn, Urteil vom 13. September 2012 (Az. 6 S 69/12)

Das Gericht stellte klar, dass der Vermieter den Beweis führen muss, dass die Schimmelbildung nicht auf bauliche Mängel zurückzuführen ist. Erst wenn der Vermieter diesen Beweis erbracht hat, muss der Mieter nachweisen, dass der Schimmel nicht durch sein vertragswidriges Heiz- und Lüftungsverhalten entstanden ist.

Mietminderung bei erheblichem Schimmelbefall im Wohnzimmer
Landgericht Hamburg, Urteil vom 31. Januar 2008 (Az. 307 S 144/07)

In diesem Fall war das Wohnzimmer einer Wohnung erheblich von Schimmel befallen. Das Gericht entschied, dass die Mieterin ihre Miete um 50 % mindern durfte, da das Wohnzimmer mit 60 % der Wohnfläche den größten Anteil der Wohnung ausmachte und nur bedingt Ausweichmöglichkeiten auf andere Räume bestanden.

Mietminderung bei Feuchtigkeit und Schimmel in mehreren Räumen
Landgericht Lüneburg, Urteil vom 22. November 2000 (Az. 6 S 70/00)

Das Gericht entschied, dass Feuchtigkeitserscheinungen und Schimmel im Keller, der Küche, dem Bad und dem Kinderzimmer, die nicht zur Unbenutzbarkeit der Räume führen, Mängel der Mietsache darstellen, die eine Mietminderung in Höhe von 30 % rechtfertigen.

Häufig in Wohnräumen vorkommende Schimmelarten

Aspergillus

Diese Schimmelgattung umfasst über 200 Arten und zeigt sich oft als grünlich-schwarze oder gelbliche Flecken. Einige Arten produzieren gefährliche Mykotoxine wie Aflatoxine.

Typische Vorkommen:

Feuchte Wände, Klimaanlagen, verunreinigte Teppiche.
Verderbliche Lebensmittel wie Nüsse, Getreide und Trockenfrüchte.